开发商不按期交房应该怎么办

开发商不按期交房应该怎么办

不要被开发商在合同中约定的低标准违约金唬住，该起诉还是要起诉！

这家开发商确实够阴险的，我们通常见到的商品房买卖合同上的逾期违约金，一般是万分之一或万分之几的样子。而这家开发商把逾期交房约定为日万分之0.01的违约金标准明显是很低的。这个违约金标准有多低呢？按这个标准1万元房款的日违约金是1分钱，100万的房款1天的违约金是1元钱，500万的房子逾期一天赔5块钱。这种违约金标准基本上丧失了违约制裁的意义。

但是，这并不代表开发商就可以为所欲为拖延不交房，而购房者只能束手无策。通过法律手段还是能依据制裁开发商的！

咱们先看看《合同法》第114条的规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；

约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

依据合同法的规定，约定违约金如果低于实际损失，当事人可以要求按实际损失来赔偿，不是只能按约定违约金标准来主张。

那么开发商不按时交房业主的损失是什么呢？一般可以参照同地段同类房屋租金标准来主张实际损失，道理很简单：开发商如果按期交房，业就可以收房，可以把房屋出租获取租金收益，而开发商不交房自然就会给业主带来损失。这个损失的数额显然比刚才的那个超低的违约金要低得多。如果大量业主来主张赔偿，对开发商来还是一项不小的成本的，应该对其违约行为有一定制约作用。

当然，如果开发商长期不交房，业主也可以根据合同的解除条款提出解约并要求解约赔偿，那个问题会复杂些，是否合适要具体研究了。

（本文由 北京杨文战律师 提供，首发于）

购房合同有关于延期交付房屋的违约赔偿责任。一般有两种选择：退房，或者索要赔偿。如果房价跌了你当然可以选择退房了，不过按合同交房时间看的话，楼主应该是2010年买的。那时候价格还可以。所以选择赔偿了

有相关法律规定，如果开发商延期交房，购房者想解除购房合同前必须先催告，在催告过后接下来3个月，开发商仍然不交房的，购房者可以退房。所以说，一旦遇到延迟交房的情况时，购房者应当及时书面催告开发商交付房子。如果开发商在收到催告交房通知函后3个月仍然不能按时交房的，购房者可以要求退房，并可要求退还购房款，同时追究开发商的违约责任。有些开发商会在办理交房手续的过程中，要求购房者签署一份房屋交接单。购房者需要注意的是，在签署这类文件时，务必看清楚房屋交接单上的各项内容。如果购房者只是为了拿到钥匙进行入室验房，这就并不代表自己接受房屋，同意交房。而这些需要在房屋交接单上标注清楚，以免不必要的麻烦。法律依据：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

谈案说法，哈哈回答。

对于很多中国人来说，房子不仅仅是财富的体现，更是家的象征，有房才有家，有房意味着稳定，更有安全感、归宿感。买套房子在大多数家庭里都不是一件简单的事，买了新房，到了开发商承诺交房的期限，开发商却并未如期交房时，我们要采用合理合法的方式维护自己的权益。

首先，我们应该与开发商沟通，充分了解逾期交房的原因，除非有法定免责事由（不可抗力等），开发商逾期交房即构成违约，需承担逾期交房的违约责任。

在这里要注意，一些开发商逾期交房后会以“不可抗力”为由逃避责任，哪些情况属于“不可抗力”范畴呢？

不可抗力事件的范围主要由两部分构成：

一是由自然原因引起的自然现象，如，火灾、旱灾、地震、风灾、大雪、山崩等；

二是由社会原因引起的社会现象，如，战争、动乱、政府干预、罢工、禁运、市场行情等。

一般来说，把自然现象及战争、严重的动乱看成不可抗力事件各国是一致的，而对上述事件以外的人为障碍，如政府干预、不颁发许可证、罢工、市场行情的剧烈波动，以及政府禁令、禁运及政府行为等归入不可抗力事件常引起争议。如在合同中将不属于不可抗力因素的内容列入合同款项，则因违反法律规定，成为无效条款，开发商不能以不可抗力为由行使抗辩权，而必须承担违约责任。

在逾期交房的情况下，购房者可以要求解除合同，也可以要求支付违约金或赔偿损失。在房价持续上涨的今天，大多数购房者都会选择要求开发商支付违约金，而不选择解除合同，除非房屋存严重质量的问题影响使用。

购房者与开发商签订的合同中，一般都会对违约金的支付标准以及解除合同的条件进行约定，购房者只需按照合同的约定主张权利即可。如合同中没有约定，则可以依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、十七条的规定主张权利。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

第十七条：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

哈哈大状特别建议：

在遭遇开发商逾期交房时，要注重收集最终何时交房的相关证据（交房通知书、维修记录等），以免权益受损。在房屋交付后，即可与开发商进行协商处理，如协商不成，可以依法向法院提起诉讼。

　　如届时开发商无法交房，购房者应给开发商一定的宽限期，允许开发商在该宽限期内交房。但开发商要承担违约责任，违约金按购房者已交付的购房款从合同规定的交房期限到实际交房日期所发生的利息计算。宽限期的长短视具体情况而定。

　　如宽限期满，开发商仍不能交房，购房者有权解除合同，并有权要求开发商返还购房款及所有利息，并支付违约金。违约金一般按所交购房款的一定比例计算，但一般不能超过所交房款的20%.

如果开发商不爱合同约定期限交房，可以按照合同的约定。要求开发商承担违约责任，先可以协商解决。但协商不成以后，可以到法院起诉开发商未按照购房合同约定的时间交付房屋。购房人要有权要求逾期交付房屋的违约金责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定逾期超过90天，有权向开发商追究责任。并按照逾期后，每日向对方已交房款的万分之二的违约金。要求房产公司承担违约金责任，以最大的限度减少自己的损失。最后提醒购房者必须准备好购房合同，以备维权时所用！

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。需要注意的是：本条规定的是合同没有约定违约金数额和损失计算方法的情况下，确定损失赔偿额的计算标准和方法。”一般情况下，房地产开发企业会跟买受人在合同上约定交房的时间，若房地产开发企业超过约定的时间交付房屋的，即可认定为逾期交房，买受人可根据合同约定的时间主张赔偿。若房地产开发企业主张不可抗力导致工程延期，需要出示有效的证据证明；若房地产开发企业交房时没有达到法定的交房条件，即使房屋已经交付给买受人占有，也构成逾期交房，买受人可追究其责任，要求赔偿损失。然而现在楼主纠结的是能不能退房的问题。开发商逾期交房是我们在实务中最常见的情形。因为逾期交房加大了购房者的风险，所以不管法律还是合同对开发商的这一违约行为都必须予以适当归制，以保护购房者的权益。我们简单直白地说，逾期交房的条件主要是期限问题，而期限问题一般由合同约定，实践中比较常见的是两个点：60日和90日。一般逾了这个期限，购房者即可要求退房。

根据合同约定，延期交房产生违约金，根据竣工验收备案表时间，起诉开发商就好。

以上是律师为大家讲解的关于”开发商不按期交房应该怎么办“的内容，希望可以帮助到各位小伙伴。