小产权的房子能买吗有保障吗

小产权房能不能买，仁者见仁，智者见智。

我就跟你说一个现象。这里是苏北的一个县城，6年前，亲戚因为手头紧，不宽裕，刚好看上了一套小产权房，很明确，就是小产权房，就邀我去看看。我去看了，那是城市资产投资公司投资开发的房子，这个公司是代表政府的，我说能买，亲戚就买了，有房产证，是镇政府办的，上面土地性质一栏写的是划拨，而普通商品房写的是出让，没有土地证。去年，亲戚又告诉我，他的房子已经变为大产权房了，就是要补交一部分土地出让金。

说这么多，就是想告诉您，有的小产权房是可以买的。

首先，您要明确，这类房子只能住，没法进行交易的。

其次，选择小产权房，要看投资方是谁，不是说非得政府投资才行，至少，您要选择成建制的，有一定规模的小区，千万不要选就一栋两栋的买。

最后，如果不是实在手头不宽裕，不建议您买这样的房子。

如何选择，请您慎重考虑，因为房子不是小事情。

希望能够帮到您，谢谢！

如果长期自住又资金不宽裕的，可以买。

小产权房有的是企业集资房，有的是城中村集体建房，地理位置还是不错的，成规模的也还可以。

但你要明白的几点是：

1 房子是小产权，集体土地或划拨地，没有土地证。

2 不能上市交易。可以私下交易，通过主题单位进行。

3 遇到拆迁或者征收你的权益受限制。

4 小产权房的好多物业公司都是特殊的如村里的人或者当权人的亲戚朋友，管理和收费不规范。外来户可能受欺负。

5 买小产权房的人素质相对差些，不是绝对啊，请不要误会。人为环境不好。

6 国家政策不准许或不提倡。一旦有风吹草动不好脱手。

50多万元的确可选余地不大，但差1000元每平不值当的承受风险，还不如买5000元每平的商品房！

以上仅做为个人建议，望慎重考虑！

要不要买小产权房，先了解一下下面几个问题：

什么是小产权房？

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

小产权房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。小产权房是地方政府认可，国家不认可的，而从产权来说只有使用权，没有所有权。

小产权房交易可能存在哪些风险？

1、小产权房买卖合同的很有可能被认定为无效合同。若合同无效，购买人的权利将无法得到保障。

2、小产权房没有产权，所以不具有转让资格。“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。因此也不能合法的过户，对其升值空间产生较大的影响。

3、如果遇到政策或者变动需要拆除房屋的话，购房者将无法获得任何赔偿，或者购买时的本金。购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

在实现生活中，为了解决小产权房买卖合同的效力问题，通常的做法是转让小产权房的使用权，或者以以租代售的方式来转让房屋。

小产权房能否过户？

很多人都以为小产权房是不能过户的，其实是可以的，但是有限制条件，因为国家实行二元制土地所有权结构，即国有土地所有制和集体土地所有制。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。也就是说，如果购房者不是本村集体成员，就无法过户，不过你的情况是可以过户的。

购买小产权房可以到银行按揭吗？

首先，小产权房是国家不认可的，国家规定小产权房不能买卖，买卖合同不受法律保护。是不能办理贷款业务的。

同时，从银行贷款来说，银行贷款必须提供合法的物业进行抵押，而小产权房是没有经过主管部门批准而建造的，无法提供合法产权证明，因此也就无法办理抵押贷款。除非是抵押贷款贷款，也就是拿现有手头的大产权房子已抵押贷款的方式向银行贷款用来买这个房子。但是抵押贷款的利息特别高。

所以，如果是村外的购房者，笔者不建议购房者选择小产权房，如果不考虑房产投资、再转让，仅仅自住的情况下，可以考虑购买，不过买的时候，要降低风险，最好找一个律师起草一份双方买卖合同，避免以后出现纠纷。不过题主是村内集体成员，可以考虑购买。

买小产权的群体，无非就是两类：一类是刚需自信出于居家自住；一类是有投资需求的。我从以下几个方面回答你！（仅说深圳的，其他城市的不解了）

小产权房能不能买？

1、官面上的说法是不能买卖的，因为涉及到土地问题！但深圳的小产权实际的成交活跃程度比较商品高得多！

2、深圳的小产权是由于特殊的背景在内的：深圳的小产权最先起源于1979~1992年，法律规定村民的房子可以自由出售、转让等，而这个一阶段的房子主要是农民房和。农民房正式限制买卖是从1993年《深圳房地产管理若干规定》起的！但由于历史问题，交易并未有停止，只是从明面转入地下！在农民房受到限制之后（1993~2004年），又衍生出：村委统建楼、军产权、集资房等，受房地产开发的大环境影响，小产权房更是进入了一个井喷阶段！至今，小产权房占到整个深圳建面的半壁江山！

3、纵观近10年，因为小产权买卖而产生的纠纷也不过百十例而已（具体可以自行在裁判文书网查阅）

小产权应该怎么选择？

01、刚需需求

1、如果资金允许的话，同地段优先考虑村委统建楼，其次是集资房、之后是农民房。目前的军产房价格过高，且无法过户，这个于刚需而言，性价比超低！

2、村委一手房，手续会简单很多，主要是留意合同细节及签约问题，如果有村委盖章，也要清楚村委是甲方还是见证方！分期手续等等问题！

3、村委二手房，细节比较繁琐，如确认业主，物业核对、初始资料及经过手、等等！如果有开发商可以重新办一手合同或村委过户的话，那手续会方便很多！二手村委房，除非是自己对对方非常有信心，不然还是找中介会更好，可以少跑很多路，少很繁杂的事儿。当然黑中介除外！

4、统建楼这个和村委流程差不多，只不过是没有村委方而已！

5、农民房，这个是最为复杂的！复杂的是其背景，比如有一些是有绿本的，或者曾经有手续的，但后期有拆除重建的，或者地皮过了几手的……等等！

02、投资需求

1、看自己的资金预算安排，像村委房、统建楼可以收一些业主急放的笋盘，短炒收益还是不错的！

2、农民房，这个和刚需一样，要看好手续，不同的是，你不用去纠结房子的实际面积，你只需关注整个地段的租售比及未来十年规划，达预期即可入手！特别是现在深圳做为示范区，机会多多！

小产权房能买吗？看完这五点你就知道了！

一、什么叫小产权房

现在一般来讲，房屋有商品房，小产权，以前还一个军产房，

商品房就是正常的红本，可以上市交易，房管部门有登记的，小产权房通常都是指利用村集体土地建出来的房屋然后销售，没有正规的报批报建手续，严格来说叫违建。

二、历史遗留建筑

当然有一些属于历史遗留建筑，虽然没有正规手续，严格来说也不叫违建，简单讲关内如果是99年前建的房屋，关外04年建的房子，即便没有正规手续，也可按历史遗留建筑处理，不属于拆违范围。这类房屋可以同构申报来确权，拆迁也是能得到正常补偿的，。

三、 小产权合同效力

小产权法买卖 从法律上来讲合同就是无效的，不具备合法性 ，所以，从法律以上来讲 当初付出去的房款 给谁 找谁要， 因为合同是无效的。无效处理 原则就是 ， 恢复原状 还房款的还房款 ， 还房产的还房产。

小产权房的买卖会被当成合同无效的处理 通常都是 返还房款，也可以要求销售方（村民或村委）酌情赔偿的一定的差价损失（因购买小产权房，房价上涨了，当时失去买房机会。因为买卖双方都清楚是小产权房，都存在过错，这个酌情赔偿不会多。

四、小产权是否能住、办理学位

住可你当没有问题，住属于占有权，通过是在可以的，学位严格意义上是不可以的，但是村办的幼儿园肯定，民办小学肯定没有问题。有的中介说小产权可以拥有学位的，这个买房子之前一定要在教育局网上核实。

五、是否能得到拆迁补偿

这里我们分两类建，历史遗留建筑，讲关内如果是99年前建的房屋，关外04年建的住宅，即便什么手续没有，也是可以得到拆迁补偿的，至于之后建的房子，如果纳入开发，目前开发商实践做法，也是给予补偿的，以为是村建房子，原则上补偿对象是村委，当然村委不耍赖，同意把补偿款给购买者也是没有问题的，通过来说，村委为了顺利拆迁。 当然如果是新建的房子，向拆迁那得猴年马月。

买卖小产权房有风险，大家需谨慎

不建议买小产权房，因为虽然小产权房的买卖是可以的，但是只有一纸合同，也只能私下交易，什么证据都没有，唯一可以有的就是到公证处做一个公正，就算是最官方的手续了！

还有就是小产权房是不能在房管局做登记，也不能做抵押，所以无法贷款购买，只能全款购。买。也就是说小产权房没有任何金融属性的功能，不能享受到大产权房的政策福利，比如，教育，户口，抵押贷款等。因为小产权房是属于集体所有，所以也只能买家和卖家同属一个集体才能进行交易。

说来说去，小产权房能帮你解决的只有居住问题。除此外还不受法律保护。最近广州就提出小产权房的拆迁是不予补偿的。

另外，小产权房还很容易发生一房多卖的情况，如果不幸碰到不良卖家，后果是很麻烦很严重的。

即使没有钱也建议购买大产权房。因为普通商品房都属于大产权房，其中包括70年产权、50年产权、40年产权三种。大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。可以卖给任何人。并且购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、或转让，不用补缴任何费用。

总体来说，就是购买小产权房的风险很大。如果钱不够的话，购买大产权房可以按揭，还可以使用住房公积金进行贷款。住房公积金进行贷款，利率很低的。买房不是买白菜，还需慎重慎重再慎重。钱花了，最重要的就是买个安心。

购买小产权房其实要看个人的价值观和需求。世界上没有绝对的能不能！存在即是合理的。

小产权房的出现可谓解决的很多人的住房问题，相比租房人们敢装修了，也要稳定很多。但是小产权房确实没有法律的支持与保障。购房协议也不受法律保护，有利有弊。

那么究竟什么样的需求应该买小产权房呢？

外来做生意、务工的不需要落户的，购买小产权房可以解决住房问题。

不要求长期居住几十年的，小产权房屋建设在集体土地之上，拆迁为概率大。可能不能长期居住。

投资吃租金的，因为房价便宜，买来吃租金回本也快。

解决阶段性住房要求的，等到资金足够就换房的。小产权房可以转手，等到资金足够转手卖房也不错。

什么样的人不应该买小产权房？

需要落户长期居住的，小产权房不能落户，解决不了教育、医疗等问题。

希望通过拆迁获利的，网上很多案例，拆迁翻脸的很多，购房者被逼只能离开，协议又不能受法律保护。

想以小产权房取代住房的。小产权房取代住房不实际，毕竟今后走向不明朗。

所以，购买小产权房全看自己的情况而定。有人买值了，有人买赔了，没有统一标准。

小产权房之所以称为小产权，就是因为它的产权是没有的，建小产权的土地是没有经过公开的招拍挂的程序，土地的使用权仍然是国家政府没有批准你去见这种住宅用房，所以这样的房子就没有房产证，也在法律上是没有保障的。

所以这种情况下，我们一般是不建议购买小产权房的，虽然说小产权房价格会比商品房便宜，这主要便宜也是因为他的土地是没有交土地出让金的，所以才会便宜，但是这种说白了，它也就是一种违章建筑，如果要进行清理的话，那有可能得不到任何赔偿，因为你本身就是违法的。

虽然目前来看，全国这种小产权房的量是很大的，没有这种全部清理的可能性，未来有可能会出台相关的方式，去让小产权房转正，那这个转正的过程中，肯定是要补交土地出让金，或者其他方式去解决，这里面后续的问题也会比较多。

小产权房在全国来看都是一个问题，所以说能不买还是不要买，尽量选择商品房，商品房作为投资居住都是很好的。

我不倡导买小产权房。

小产权房是由于土地没有经过合法出让、转让程序而进行的房地产开发项目，其对应的一系列建设手续包括规划、土地、建设、质监、消防、房产登记等是没办法完成的，这样其权益会收到一定的影响。例如没有规划手续，则就不知道该项目是否符合城市发展的要求，万一哪天由于重大工程需要拆迁怎么办？其内部的规划设计是否合理，日照能否满足要求等？没有建设、质监手续，没有建设主管部门的监督和检查，设计、施工单位的资质、技术和质量如何保证？没有这些手续作前提，消防怎么验收？……因为8000多的房价只买2000多，差的不只是土地出让金。

上述这些问题，即使对于专业人员来说也是个头疼的事，更何况一般人员，为此常常会顾此失彼，出现这样那样的问题，这是我不建议买小产权房的重要原因。

如果特殊情况确实需要买小产权房的话，我建议首先看其位置，是否符合城市大的规划要求，最好是有规划部门认可的设计方案。那种买了就等着拆迁补偿的想法是绝对要不得的！这种权益也是得不到保证的，再就是买了以后办不成房产证，当然也做不了抵押贷款。至于房屋的质量问题，只能是自己瞪大眼睛了（尽管瞪了也没用）。

很多人都问小产权房可以买卖吗？但是，却不了解什么是小产权房？下面首先说一下什么是小产权房？

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

通常所谓的小产权房主要指两类：其一是经过国家相关政府部门的土地、规划、建设环节审批，建设在农村集体建设用地上的城中村改造房;其二是未经过任何国家相关部门和环节审批，建设在租用土地或非法侵占的土地上的房屋。

根据《土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

小产权房没有不动产权证，很多有宅基地使用权证。宅基地使用权的转让一般需要同时具备几个条件：(1)转让人拥有二处以上的农村住房;(2)同一集体经济组织内部成员转让;(3)受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件;(4)转让行为征得集体组织同意;(5)宅基地使用随房一并转让。

一般在司法实践中，对于农村房屋买卖合同效力以认定无效为原则。当然，并非所有的买卖均是无效的，需要具备上述所说的条件。