私人买卖小产权楼房注意事项

私人买卖小产权楼房注意事项

谢邀答。1，最好通过正规中介进行交易和签定买卖合同。2，合同中必须阐明您要求的合理条款。比如说，该房产有否直系，旁系，朋友，债主，合伙人的争议，万一房东隐埋其中，一但你入住，那就麻烦了。3，通过中介汇款，款到后房东必须写好收据，鉴字盖章，您一定要妥善保管好收据和合同。4，合同，房钱两净后，再去当地产权部门办理过户手续。就可以入住了。

现在的房子一种就是小产权房。因为小产权房的价格是比大产权房便宜太多的，很多人都很纠结能不能买小产权房。

那么，到底什么是小产权房？与大产权房有什么区别、有哪些法律风险呢

一、什么是小产权房

大产权房：由国家颁发产权证的叫做大产权房，包括40年产权、50年产权和70年产权。我们平时购买的普通商品房，都属于大产权房。

小产权房：“小产权房”并不是法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓。

小产权房分为3种：

（一）在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，非本村的市民不能购买。

（二）在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。

（三）各类农业园或养老院的别墅。

二、小产权房比大产权房多哪些风险？

（一）大产权有房产证，小产权没有房产证。

大产权房有五证，分别是国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证或销售许可证。正因为大产权房有五证，所以大产权房受法律保护，有完整产权。而小产权房没有五证，不受法律保护。就是说，拆迁时，大产权业主能拿商品房拆迁补偿，小产权业主没有。

（二）大产权房比小产权房质量更有保证。

大产权房建造时程序严格，质量监督力度强；小产权房质量没人监督，存在安全隐患。

（三）小产权房不能在房地产管理部门登记备案

小产权房由于没有正规的产权证，不能在房地产管理部门登记备案，不能作为抵押或上市专卖。买小产权房不能贷款，只能一次性付全款。

三、小产权房能否转成大产权房？

这种情况可能性不大。根据《土地管理法》第六十三条明确规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地只享有使用权，其兴建的房屋只能在集体成员内部流转，而无权卖给城市

总之，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋小产权房一般是集体土地建的房子。不能过户，其中最为关键的是，即使作为完全自住的房屋，没有房产证，就意味着购房人不是合法产权人，不能以法律为武器来维护自身的权益。小产权房遭遇拆迁无补偿，即使有补偿，也是很少的一部分，并且因为法律不承认房主的产权，很可能补偿费用只给农村的大队或者乡政府。因此，小产权房买卖具有较大法律风险，大家务必谨慎对待。

01.小产权弊端一：需全款支付，不能贷款、不能抵押，杠杠率为0，流动性接近0。

租房客群体收入不高（不排除部分高收入人群个人习惯喜欢租房），特别是住城中村租客，科技园上班2-3万/月基本是大多数程序员收入，部分其他行业收入可能会更低。

因而，像一次性付款支付100来万或70-80万（小户型）对大部分人没有储蓄依旧是个难题。

同样对于老家强二线城市，有这个70-80万首付款，买到的就是200-250万房子，楼盘品质、生活层次是完全不同的。所以大多人考虑会回老家强二线置业为先。

上面提到杠杆率为0（即不能贷款，不能抵押），无法享受到房产的金融属性；另外，流动性差，代表未来你的下家接盘侠可能性很小。

02.小产权弊端二：产权不合法，不能正常交易，基本是地下交易。

产权不合法，无非担心被强拆和购买后遭毁约两种。其一，深圳目前基本没有强拆的案例或者很少，建议适当购置人口较多区域，太过便宜或接近边界线少接触；其二，像购买之后遭到原业主毁约案例也有不少，可以咨询专业律师相关法律问题如何避免。

03.一般而言刚需客购买小产权几率或很低，但投资客玩小产权偏多。主要是16-17年两年投资客集中拿货（按栋买），然后“凤变冰”装修后出租，待到整个楼市环境转变开始散装出货（按套卖），获利空间还算乐观。

另一种是投资客博旧改购买农民房，比如近年的白石洲、布吉、向南村、湖贝、河西等地区农民房较火，但这中间不一定能100%稳妥，旧改周期长（基本10年以上，有的资金压力大会被拖死），另外是赔付标准不一定稳，比如沙井凤凰村旧改1.3/1.4万拿货，最终仅赔付0.9万/平的标准，损失惨重。

总结，小产权有利有弊，刚需上车看个人意愿。

感谢题主邀请。

首先，需要明确下小产权房的范畴，一般包含（1）村民自行筹资兴建的农民房；（2）村委会和村民在集体土地上自行开发建设的统建房，村民既是建造者也是股东，年年坐等分红；（3）开发商出钱，村集体出地合作建设的楼盘。小产权房本质上只能转让使用权，且转让需要满足四点要求：（1）需经本村村民委员会同意和乡级政府批准；（2）转让人和受让人必须同为本村村民；（3）受让人无宅基地，符合宅基地申请条件；（4）宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。

其次，购买小产权房存在以下风险：（1）不能办理房产证；（2）无法避免“一房多卖”风险；（3）监管质量无法保证；（4）无法进行银行贷款，因为没有产权证；（5）无法转让；（6）无法分割处理，特别是离婚、继承等问题，法院无裁决依据；（7）有可能无偿征用；（8）业主违约风险。

购买小产权房必须明确有效和无效的情况，有效情况即（1）本集体组织成员之间买卖；（2）如出售给本乡镇以外的人，取得有关组织和部门的批准。无效情况即（1）本集体与他集体组织成员之间买卖；（2）集体组织成员和城镇居民之间买卖；（3）未办理抵押登记。

因此，本质上是不建议购买小产权房的。但是限于经济压力等多因素的影响，如果不得不购买小产权房，那应该在了解上述前提基础下，做到注意以下事项，才可放心购买：

（1）看建设主体是否合法。实施主体是村民，或是农村集体经济组织的法人和房地产开发资质的经济实体，或是村委会依法委托的房地产开发商，均有可能。但一定要取得合法的开发资格，最好有政府批文及公示等文件。

（2）看是否取得国有土地使用证。按规定开发用地，必须由土地整理储备中心征为国有建设土地，实现土地性质转变，并由国土房产局核发国有土地使用证。

（3）看是否符合城市规划。必须符合城市总体规划。可参见城市规划图和土地利用规划图，进行土地性质辨别，如果是非住宅用地规划，那就没有本质性保证。

（4）是否取得了建筑工程施工许可证。按照《建筑法》的规定进行报建、招标、施工、监理及组织竣工验收。

（5）要注意合同条款。合同是一个人是否拥有房屋使用权最好的证明。合同当事人、标的、房屋的价格及付款时间的约定、交房期限、权利担保、违约责任、合同双方认为约定的是它事项，均应有明确说明。

（6）注意资金的安全。由于购房款是一笔很大的资金，所以，在交易时尽量不要使用现金，通过银行转账的方式留下凭证比较好。

希望对题主和大家有参考意义！谢谢。

谢邀！

小产权房交易火爆的真正原因是交易价格较低，相对比购买商品房或二手房，其不利后果太多，很容易发生纠纷，所以，购买小产权房应该注意以下几点：

1、因外部原因而导致卖方恶意毁约（譬如：拆迁、房屋涨价）

2、防止卖方“一房二卖”

3、因产权有瑕疵而引发的纠纷（譬如：家庭析产而牵连出小产权房买卖纠纷等）

4、因离婚继承而引发的纠纷

5、因房屋质量而引发的纠纷

除了上述纠纷外，购买此类房产还需要注意房产具体位置、购房款支付、产权问题、房屋拆迁等情形进行约定，针对每种情况还需有相应的违约责任等，所以，购房人要购买小产权房时，还是咨询专业房产律师为宜！

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二手的小产权房最好不要买，因为会带来很多麻烦，相比一手的小产权房，二手小产权房存在着更大风险，日后极有可能出现经济纠纷，造成很大损失。下面做个简要论述：

1、小产权房的分类有哪些？

通常所说的小产权房指的是建在集体建设用地上的房屋，大致可以分为三类：第一类是由村委会统一组织建设的；第二类是村委会与开发商合作开发建设的；第三类是村委会直接把地卖给了开发商或者个人开发建设的。对于一二类小产权房，一般可由乡镇政府办理产权证，也就是乡（镇）产权；第三类多是由村委会办理产权证明，也称村产房。此外，还有一类侵占耕地建设的房屋，属于违建，不在本文讨论范围。

2、哪一类小产权房可以购买？

按照规定小产权房只能出售给本集体经济组成员，不得对外向城市居民销售。也就是说，城市居民购买小产权房没有法律保障，一旦出现纠纷，可能维权困难。但实际情况是，由于小产权房的集体建设用地无需缴纳土地出让金以及相关房地产开发税费，相比价格高企的商品住宅有着非常大的吸引力，因此，很多人还是会考虑购买。

一般来说，直接由村委会或者与其合作的开发商处购买第一、二类小产权房自住问题不是很大，因为这两类房屋通过乡镇政府办理了建设手续，房屋建设本身合规，只是销售对象不合规，房屋拆除的风险很小。同时，村委会是集体建设用地的所有者代表，通常也不会出现用地纠纷。但是，第三类情况就所有不同，因为在新修订的土地管理法实施（2020年1月1日起施行）之前出让集体建设用地本身属于违法行为，一旦政策有变，村委会可能因利益驱动反悔，出现与购买土地的开发商或者个人的经济纠纷，届时就会殃及购房者。因此，如果打算购买小产权房，就一定要买第一、二类的，风险相对小。随着集体建设用地入市的合法化，这两类小产权房也是最有可能转正的。

3、为什么二手的小产权房不能买？

由于二手小产权房的交易对象是原购房者而非土地拥有者代表的村委会，交易凭证只有双方签订的房屋买卖协议，因而，可能无法获得村委会的相关产权证明，或者无法在村委会备案。由于新修订的土地管理法准许集体经营性建设用地入市，预计集体建设用地将身价倍增，极有可能会出现一些小产权用地纠纷（应该主要是第三类小产权）。同时，小产权房或许也可能获得有条件转正。如果购买的二手小产权房得不到村委会的认可或背书，不给你办理相关手续，那么就可能陷入极大的风险。

综上所述，对于有意购买小产权房的朋友，建议优先选择第一、二类的小产权房，谨慎考虑第三类，二手的尽量不要去买。

不建议购买后期隐患太多。

存在四大问题：1.被拆除的风险，如遇拆迁你得不到任何拆迁。2.容易发生产权纠纷，由于没有合法的合同和房本，你无法查到有无债权纠纷，有没有一房多卖风险很大。3.小产权房不能落户孩子上学难。4.水大多为临时用电或高价电，饮水多为井水不卫生，气是临时高价气、暖气为自己供暖温度较低，物业为开发单位自己的物业服务差，配套设施差。

如果不得不购买，建议找规模大配套全的优先，再看看附近的规划，有无拆迁的可能，这样能降低被拆的可能。

具体的注意事项有：

其一、注意开发主体是否合法，即主体要取得合法开发土地的资格；

其二、注意看该房屋是否取得了国有土地使用证；

其三、注意该房屋是否符合城市规划；

其四、注意看该房屋有无商品房销售许可证；

其五、签订房屋买卖合同注意写明房屋的价格、付款时间、交房期限、权利担保等内容。

《民法典》第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

以上是律师为大家讲解的关于”私人买卖小产权楼房注意事项“的内容，希望可以帮助到各位小伙伴。