农村宅基地互换协议

农村宅基地互换协议

您好，同村村民之间可以互换宅基地，由于法律没有明确规定禁止本集体村民之间互换宅基地的行为，在双方自愿的前提下，村民之间经过批准可以互换宅基地，我国的相关法律和政策虽然禁止宅基地对外流转，但是没有禁止宅基地及住房在本集体内部转让和互换，我国禁止宅基地向本集体经济组织以外的人员转让，特别禁止向城镇居民转让，但是，我国的法律法规政策和实践并不禁止对于本集体内符合新申请宅基地条件的成员，在本集体内部流转宅基地，也不禁止本集体内村民之间互换宅基地。

宅基地是农村村民才可以享受的一项福利性政策，其权属的稳定性、流转的安全性会对社会秩序及人们的生活产生重大的影响，在农村，村民之间置换宅基地的事情时有发生，还会经常因置换宅基地造成村民之间产生争议、纠纷，因此，国家才规定通过登记的形式，把这种特殊物权的存在与流转的过程记载下来，以向社会公示，用以预防和减少纠纷发生，便于土地主管部门进行监督和管理，这有利于保护当事人交易的安全，如果从物权变动的原因分析交换转让合同是物权变动的原因，而登记则是确定物权变动的效力，土地使用权未做变更登记，只产生所有权转移，不得对抗第三人的效力，但并不排斥转让交换合同的成立和效力，下面小编举一个案例来讲解一下：

某村村民姜某和刘某在2001年各自申请了一块宅基地，并同时办理了宅基地使用证，两块宅基地相邻、占地面积相同；在2002年3月，村民姜某要建新房，而刘某则不急于建房，于是两人商议后签订了一份《宅基地置换位置协议书》，协议书约定双方互换宅基地位置，双方宅基地的占地面积不变，签订该协议后，两人均未去当地土地管理部门办理土地使用证变更登记手续，

在2003年5月，姜某在调换位置后的宅基地上建起了一栋两层住宅，房屋建好后由于某些原因双方产生了纠纷；2005年4月刘某向当地县级人民法院提起诉讼，请求法院判令被告人姜某退出其被侵占的宅基地，赔偿购地款18万元以及利息1万元；

被告人姜某辩称:“《宅基地调换位置协议书》是双方均同意情况下签订的，没有到有关部门办理变更登记手续，只是手续欠缺，不能影响调换宅基地的效力，自己是在调换后属于自己的宅基地上修建的房，根本没有对刘某的宅基地造成损害，建房的过程中，刘某从未制止自己建房，也没有提出任何异议，因此要求法院驳回刘某的诉讼请求。”

当地人民法院审理后，根据《民法通则》54条，55条，57条，85条，88条第一款，《民事诉讼法》第153条第一款第二项以及《中华人民共和国土地管理法》第12条规定，作出判决:“判决上诉人刘某与被上诉人姜某的换地行为有效，在本判决生效之日起15日内，到当地土地管理部门办理各自宅基地使用权属变更手续，驳回上诉人刘某请求上诉人姜某赔偿购地款以及利息的诉讼请求。”

案情分析:

本案争议的法律问题主要是:农村村民之间签订的宅基地互换协议是否有法律效力？

根据《中华人民共和国合同法》合同效力的规则，当事人自愿达成的协议，只要不违背法律的强制性规，该合同就是有效；本案中姜某与刘某用于交换的宅基地办理了宅基地使用证书，因此双方都拥有各自宅基地的使用权，双方经过协商，将各自合法拥有的宅基地互相交换，并签订了《调换宅基地协议书》，这是双方自行处分其民事权利的行为，其行为未给国家、村集体或他人的合法权益造成损害，也没有违背法律强制性的规定，故其行为是有效的民事法律行为，因此双方签订的协议是有效协议。

对于该协议，双方必须依照诚实、信用的原则，自觉、全面地行使权利和履行义务，滥用权力违背义务；既然双方签订的换地协议有效，双方既应当履行合同义务。

对于此案小编认为，当地人民法院在该案实际处理过程中，完全可以裁定中止审理，并向当地土地行政主管部门提出司法建议，由当地土地行政主管部门作出决定书，责令姜某和刘某限期补办宅基地权属变更登记之后，由刘某自行撤诉；如刘某未在责令期限内补办宅基地权益变更登记，其宅基地使用权将不受法律保护，届时应恢复本案的审理，并依据土地行政主管部门作出的决定书，判定姜某与刘某的换地协议有效，并驳回刘某的诉讼请求。

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农村的宅基地依照法律规定属于集体所有，农民依法对宅基地拥有使用权，但没有所有权。宅基地既然不属于某个个人所有，所以，自己就无权进行买卖。

现在的农村，由于土地已经承包到户，有些农户从意识里认为自己承包的土地就归自己所有，其实，这是于法无据的。虽然是自己承包的土地，其所有权仍归集体，自己不能随意处置，更不能买卖。

然而，在现实当中，有的农户没有合适的土地建房，就私下与有合适建房的土地承包户达成买卖协议，购买建房宅基地，这已经违犯了《土地管理法》的相关规定。上级土地管理部门有权追究，并责令改正；对于拒不改正的，将依法追究责任。

土地口头互换纠纷案例：农村承包土地互换口头协议应认定有效 – 土流网

属于同一集体经济组织的当事人口头协议互换土地使用权的，按照《中华人民共和国农村土地承包经营法》第37条规定：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。”

但现实中，土地互换很少签订书面合同，双方当事人大多以口头协议的形式互换土地。在这种情况下，一方当事人要求收回互换土地，就涉及口头协议的效力该如何认定的问题。

对此，实践中有不同的意见，有的认为双方当事人未依法签订书面合同，其口头协议无效。有的认为按照农村的习惯，土地互换往往以口头方式约定，相互交付互换物是合同已得到履行。只要土地互换是双方当事人真实意思表示，且不损害他人利益，其口头协议应当认定为合法有效。因此，本着从实际出发，尊重历史，面对现实的处理原则，对于农村村民之间互换土地的口头协议，应确认其效力，维持农村良好的秩序。

以上是律师为大家讲解的关于”农村宅基地互换协议“的内容，希望可以帮助到各位小伙伴。