房产轮候查封什么意思

债务人往往债务缠身，仅有的房产被法院查封了。后起诉的债权人只好对该房产申请轮候查封。法官看到房屋上有查封，大多会告诉房屋买受人：该案因为有查封在，没有办法判决继续履行强制过户，因为在法律上履行不能。

房产轮候查封什么意思

顾名思义，排队等候的意思。轮候查封只是轮候，还没有查封。《不动产登记暂行条例实施细则》第91条规定，两个以上查封机关查封同一不动产的，不动产登记机构应当为先送达法律文书的机关办理查封登记，对后送达执行文书的机关办理轮候查封登记。

也就是说，真正的查封只能有一个文书管用，轮候查封其实并没有封到东西，只是在后面排队。如果有一天首封很幸运解封了，才轮到轮候查封自动变为首封。而且轮候查封变为首封之后，查封期限是从变为首封那天开始计算的。

房屋上有查封无法过户的情况，有如下几个特点：

第一，它是其他案件的查封。也就是说是本案(继续履行房屋买卖合同之诉)以外的案件的查封;

第二，过户前发现房屋上有查封，但买受人并没有提起诉讼;

第三，或买受人提起了诉讼，诉请法院判决继续履行房屋买卖合同，但是并没有进行诉讼保全，然后诉讼进行到一半房屋被其他案件查封了;

第四，或买受人提起了继续履行合同之诉并在第一时间保全了房屋，但是仍然晚了一步，其他案件在本案查封之前已查封了房屋，也就是说查封顺位排在本案查封前面的，可能这样的查封还不止一个。

轮候查封的房产如何执行

第一、轮候查封的债权人已经取得生效法律文书且已经进入强制执行程序;

第二、轮候查封的债权人对于首轮查封的房产具有优先受偿权(如该房屋已经抵押给债权人)，需要提交相应的法律文书和证明材料;

第三、房产被查封已经超过60日，首封法院尚未发布拍卖、变卖程序;

第四、轮候查封的债权人可以申请执行法院将首封法院查封的房产移送执行本院执行，由执行法院向首封法院出具商请移送执行函，首封法院应15日之内出具移送函并将首封房产移送执行;

第五、如果法院之间就移送查封房产发生争议的，可以逐级报请双方共同的上级法院指定该房产的执行法院。

轮候查封视作不能清偿

法院对于担保人承担责任的判决，多数都会有这样的表述“在债务人不能清偿时承担**责任”，这样在执行程序中就产生了执行财产先后的顺序之分，申请对担保人的财产采取强制措施的前提是，债务人不能清偿本案债务。那么何种情况下能够视作不能清偿?轮候查封的财产无法执行处置变现，是否可以视作不能清偿呢?本次分享一个案例可以给我们一些启示。

【裁判规则】

轮候查封对债权清偿具有不确定性，视为不能清偿，可以执行第二顺位担保人的财产。

【案例介绍】

1、最高人民法院(2016)最高法民再335号民事判决：一、郑某某应于判决发生法律效力之日起十日内偿还李某某借款本金7000万元及利息;二、郑某某应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿李某某律师费769000元;三、百盛公司对上述第一项、第二项郑某某不能清偿部分的二分之一承担责任。

2、上述判决生效后，由于郑某某、百盛公司未依照判决履行还款义务，李某某于2017年3月8日向汕头中院申请恢复强制执行，该院裁定冻结并拍卖百盛公司在东莞市××明珠学校享有的投资权益，裁定拍卖百盛公司位于广东省××镇××村土地使用权。

3、原审法院再查明，汕头中院轮候查封了被执行人郑某某的下列财产：位于广东省东莞市××社区茶××村的二处土地使用权;位于广东省东莞市××社区茶××村的二处房产;位于广东省东莞市××镇别墅区××房产;位于广东省东莞市××镇××房产;四辆小型汽车。另冻结了郑某某在5家银行的存款合计1778.25元。

4、复议申请人百盛公司认为，法院在申请执行人李某某未对郑某某采取任何债务追偿及执行申请的情况下，直接越过第一顺序债务人郑某某，对百盛公司申请执行，程序违法严重，应予纠正。

【法院认为】

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》第七条规定，“主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任;债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。”上述司法解释所指的担保人承担的责任份额上限为二分之一，是债务人不能清偿部分的二分之一，而不是债权人全部损失的二分之一。“不能清偿部分”指债务人在债务到期后清偿债权的剩余部分，与债务人是否还有清偿能力有关。债务人仍有清偿能力的，仍应先执行债务人的财产。但民事执行中也无需等到债务人财产全部受执行后才能执行担保人的财产。判断“不能清偿”应以债务人方便执行的财产是否受执行为标准，方便执行的财产已经受执行的，债务剩余部分即为不能清偿的部分。另外，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》第一百三十一条规定，“本解释所称‘不能清偿’指对债务人的存款、现金、有价证券、成品、半成品、原材料、交通工具等可以执行的动产和其他方便执行的财产执行完毕后，债务仍未能得到清偿的状态。”

本案中，汕头中院在执行过程中，轮候查封了被执行人郑某某的二处土地使用权和四处房产。轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封;查封法院对查封的土地使用权、房屋等财产全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效;查封法院对查封的财产部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮候查封自动转为正式查封。因此，轮候查封的财产是否可供本案清偿债权，存在不确定性。本案中郑某某名下方便执行的财产仅1778.25元银行存款，其余轮候查封的土地使用权、房产、车辆，均不属于方便执行的财产。综上，复议申请人百盛公司关于执行法院在未执行完毕郑某某的被查封财产便直接执行担保人百盛公司的财产与最高人民法院的再审判决相悖的主张，与上述司法解释的规定不符，本院不予支持。

【案例来源】

东莞市百盛投资发展有限公司、李某某、郑某某其他案由执行审查类执行裁定书【广东省高级人民法院(2019)粤执复546号】

在实践当中，存在执行顺位的情况比较多，不仅包括被判决承担补充责任的情形，还包括很多执行追加的情形。特别是在执行追加程序中，法官往往严格按照《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》(法释[2016]21号)的规定进行审查认定，因此多数情况下申请执行人需要举证被执行人对债务“不能清偿”。

一般情况下，法官在首次强制执行中对被执行人的财产查询完毕后，不能履行债务时，经与申请人沟通同意法官会做出“终结本次执行程序”的裁定，普通情况下被执行人被“终结本次执行程序”后，即可视为法律意义上的“不能清偿”或“不足以清偿”。

以上是律师为大家讲解的关于“房产轮候查封什么意思”的内容，希望可以帮助到各位小伙伴。