小产权购房合同有效吗
小产权购房合同有效吗
非商品房买卖合同引发的纠纷,认定协议无效后,如果出卖人一方有错,应承担补偿对方差价的过错责任。”郑州市高新区法院法官樊永鸿说,不过,还应区别对待:如购买人明知房屋不能上市交易还签合同、要求补偿差价,法院不应支持;而如果买房人不知道房屋情况的,法院应该支持。
小产权房最大的问题是没有房本,产权不受法律保护,签再周全的合同,产权也不是你的。
小产权房子分为很多种
有村民自行筹资兴建的农民房,有村委会和村民在集体土地上自行开发的统建房,还有开发商出钱村集体出地合作建设的,但不管哪一种,都是无法取得正规的房产证的,由于没有备案,也无法避免一房多卖的现象,监管不到位,质量也无法保证,同时如果买小产权是无法贷款的,以后出手也更不容易,如果赶上拆迁更面临着原业主违约的风险。
那么签合同到底有什么作用呢
市面上常见的有小产权买卖合同和合资建房协议,但不管哪一种,规范的也只是合同双方的债权关系,无法对产权进行约定。
日前,深圳市一则小产权房买卖合同被法院认定有效的新闻也引发了社会的关注,但多名律师均表示,法院判决合同有效已不是个案,但合同是否有效和产权的合法并不是一回事儿。
所以,买小产权房存在相当大的风险,虽然价格可能会有一些优势 ,但无法过户,拿不到房本始终也不能让人真正的放心。
看了很多回答,都劝你不要买,各种理由吧。我来给你个意见,大胆买就是了。因为,我买过,并且在里面住了八年,没有住够,今天我老婆还说她怀念住小产权房的那几年。几个理由,第一,大多数人担心的房产手续不全的问题。我当时也只有一个买卖合同,其他啥证也没有,可是,这又有什么关系呢,非要多花几十万买个证你就安心了吗,没有证谁还敢把你房子扒了吗,不要忘了在小产权里住的都是什么人,百分之八九十是村民,这帮人谁也惹不起,你不用担心。第二,户口和孩子上学问题,我当时买小产权是把户口直接落到了房子里,并且我们两口子都是非农业户口,照样落。不过后来听说不好办了,这也不是问题,现在很多买大产权的户口依然在农村,享受村里农民的一些福利,不愿签到城市来。孩子上学会根据居住地划片,实在不行上私立啊,我家老大上的就是私利,一年几千块学费,没啥大不了。第三,将来卖的时候没证件不好卖,大错特错,我的就卖了啊,并且比买时翻了差不多三倍的价格,去村委会拿着合同过户,村里收一定的费用改合同,就可以了,一点也不麻烦。说一下优点啊,便宜啊,太便宜啦,没钱的时候就买这种,比背一身房贷强太多,物业等各种费用几乎没有,周边物价也低,总之,太爽了。第二大优点,也是我老婆念念不忘的,邻里关系好,一堆娘们一堆孩子天天在门口玩,有好吃的互相分,需要帮忙吆喝一声,好几家人凑一起烧烤,简直不要太爽。搬到我现在这小区可好,一帮人都端着装模作样,互相说点表面客气话,人情冷漠。最后说为什么我会卖掉那房子换到现在的小区住,也就是小产权最大的缺点,档次低啊,我们虚荣心作怪啊,一说住小产权低人一等啊。所以啊,我打了这么多字就是想好好告诉你,没必要一身债买个大产权,省下几十万的那本证的钱,买肉吃他不香吗?
您好,小产权,所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,所以叫做“乡产权”,又叫“小产权”。乡镇政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
既然不是合法的,就不会受到法律保护。
首先小产权房并不是一个法律上的概念,它是相对于大产权而言的。所谓大产权就是在合法的土地上所建造的房屋,并且缴纳土地出让金,由国家房管部门颁发房产证书的房屋。而小产权房屋一般是指在农村集体土地上所建造的房屋,没有缴纳土地出让金,所以不会得到国家正式颁布的大产权证。那么显然这样的房屋在流转上会出现一些问题。
一般来说,如果是在农村集体土地上所建造的房屋,该房屋只能由本村集体经济组织的成员之间才能进行转让和购买,这种房屋是不能转让给城镇居民户口或者不是本村的集体经济组织成员的。
而由于这类房屋在出售上会比正规的商品房价格要低,而且很多房屋有可能会面临拆迁,所以很多城镇居民户口的人乐于去购买。一是因为便宜,二是有可能指望将来拆迁而获得大笔的拆迁款。
但是很多购买人却忽略了一点就是,如果这样的房屋将来真的涨价了,或者真的遇到了拆迁可以获得大额的拆迁款,面对巨额资金的诱惑,原来的房屋出售人有可能会反悔,而想办法收回房屋。
而最有利的收回房屋的理由,就是认为该房屋买卖合同无效。而通常根据法律规定,这样的房屋本身就不得对外进行流转,所以被判决无效的案例是占绝大多数的。
最近全国各地陆续出台相关政策,每个地区将有每个地区的试点,至于这样的房屋买卖合同是否会判决无效,将根据每个地区的不同试点政策来进行裁判。
总之,这样的房屋依然是存在很大的买卖风险,建议不符合购买条件的人一定要慎重购买,而不要图一时便宜。
(一)法律效力 “小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。
但也区分不同情况: 1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效。2、对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。3、对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。(二)房产转让 “小产权房”拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权,没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。(三)政策风险 购买在建小产权房时,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿乡产权房的建设项目,可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。购房后如果遇到国家征地拆迁,由于乡产权房没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以无法得到对产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。(四)监管缺位 乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束,开发建设的监管存在缺位,对购房者的利益有一定的影响。同时,开发单位的资质没有,房屋质量和房屋售后保修难以保证。
答:买卖及抵押均无效。
对于小产权房:
1、在法律层面上,因小产权房严重违反土地管理法、规划法、物权法等法律规定而持否定的态度。
2、在国家政策层面上,持禁止、遏制态度的。
建设、销售“小产权房”,严重违反土地和城乡建设管理法律法规,不符合土地利用总体规划和城乡建设规划,不符合土地用途管制制度,冲击了耕地保护红线,扰乱了土地市场和房地产市场秩序,损害了群众利益,影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展,建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。
农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。其他任何单位和个人进行非农业建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地和未利用地转为建设用地。
3、在司法层面上,法院一般会确认小产权房买卖合同为无效。
山东省高院的司法文件(鲁高法〔2011〕297号)规定:对于因买卖在集体所有的土地上开发的“小产权房”而引发的纠纷案件,要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序,依法确认“小产权房”买卖合同无效,并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡。
海南省高院2011年司法文件规定,城镇居民就农村集体土地上修建的“小产权房”与他人所签订的买卖合同无效,由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担。
相关小产权房合同无效的案例:
天津市第一中级人民法院;天津恒拓房地产投资有限公司与王桂英房屋买卖合同纠纷上诉案 ;(2018)津01民终3159号
黑龙江省鸡东县人民法院;于桂荣诉鸡东县鸡东灌区管理处鸡林乡分站等房屋买卖合同纠纷案;(2017)黑0321民初2201号
河南省三门峡市中级人民法院;刘刚柱与灵宝市鲲鹏房地产置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷上诉案;(2017)豫12民终2150号
河南省焦作市中级人民法院;闪丽梅与焦作市解放区上白作街道狮涧村民委员会等确认合同无效纠纷上诉案;(2017)豫08民终3619号
您好!
小产权分为几种类型的
1、村民集资房,有的发绿本
2、个人宅基地合法报建,有的有绿本,有的有地皮单,有的补完税,可以办理红本!
3、没有经过合法报建,私自加建或经过报建没有按照国家报建手续加建或者抢建的
这几种目前市场上比较多的是第一种和第三种,这两种购买起来风险系数太高,因为小产权房是不允许在市场上交易的,所谓的合同,一般为律师见证,大业主与小业主制定的合同,不具备法律效益,第一种还好点,被拆的可能性较小,第三种随时可能会被拆,如果是第二种有合法报建手续的,买卖起来相对好一些,尽量购买有红本的那种,要过户,有绿本的那种不能过户,面临拆迁的时候,老业主有的会反悔!到时候会存在争议或者法律纠纷!建议能买商品房就买商品房!小产权买卖看自己运气,遇到好的大业主,也能自住或者赚钱,遇到缺心眼的大业主,基本就很麻烦!
个人观点不喜勿喷
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