小产权房私下合同有效吗

小产权房私下合同有效吗

依据我国《土地管理法》条款规定，农村集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只拥有使用权，不拥有所有权，村民将房屋转让给外村人员的买卖行为得不到法律的认可与保护，也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续，故小产权房买卖合同按常理来说是无效的。

　　购买小产权房最大的风险来源于卖家的反悔，小产权房买卖合同更像是一种君子协议，法律承认度低。但实际上，小产权房买卖中，卖家反悔的情况还是少数，尽管卖家反悔，法律也会保护买家最基本的利益，收回购房本金不是问题。

完全可以买，存在即合理。违建？能拆掉吗？显然是不能拆也不可能拆，那为什么不能买？小产权房解决了多少人刚需，贡献巨大，功不可没。

首先小产权房并不是一个法律上的概念，它是相对于大产权而言的。所谓大产权就是在合法的土地上所建造的房屋，并且缴纳土地出让金，由国家房管部门颁发房产证书的房屋。而小产权房屋一般是指在农村集体土地上所建造的房屋，没有缴纳土地出让金，所以不会得到国家正式颁布的大产权证。那么显然这样的房屋在流转上会出现一些问题。

一般来说，如果是在农村集体土地上所建造的房屋，该房屋只能由本村集体经济组织的成员之间才能进行转让和购买，这种房屋是不能转让给城镇居民户口或者不是本村的集体经济组织成员的。

而由于这类房屋在出售上会比正规的商品房价格要低，而且很多房屋有可能会面临拆迁，所以很多城镇居民户口的人乐于去购买。一是因为便宜，二是有可能指望将来拆迁而获得大笔的拆迁款。

但是很多购买人却忽略了一点就是，如果这样的房屋将来真的涨价了，或者真的遇到了拆迁可以获得大额的拆迁款，面对巨额资金的诱惑，原来的房屋出售人有可能会反悔，而想办法收回房屋。

而最有利的收回房屋的理由，就是认为该房屋买卖合同无效。而通常根据法律规定，这样的房屋本身就不得对外进行流转，所以被判决无效的案例是占绝大多数的。

最近全国各地陆续出台相关政策，每个地区将有每个地区的试点，至于这样的房屋买卖合同是否会判决无效，将根据每个地区的不同试点政策来进行裁判。

总之，这样的房屋依然是存在很大的买卖风险，建议不符合购买条件的人一定要慎重购买，而不要图一时便宜。

答：买卖及抵押均无效。

对于小产权房：

1、在法律层面上，因小产权房严重违反土地管理法、规划法、物权法等法律规定而持否定的态度。

2、在国家政策层面上，持禁止、遏制态度的。

建设、销售“小产权房”，严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害了群众利益，影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展，建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。

农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。其他任何单位和个人进行非农业建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地和未利用地转为建设用地。

3、在司法层面上，法院一般会确认小产权房买卖合同为无效。

山东省高院的司法文件（鲁高法〔2011〕297号）规定：对于因买卖在集体所有的土地上开发的“小产权房”而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认“小产权房”买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡。

海南省高院2011年司法文件规定，城镇居民就农村集体土地上修建的“小产权房”与他人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担。

相关小产权房合同无效的案例：

天津市第一中级人民法院；天津恒拓房地产投资有限公司与王桂英房屋买卖合同纠纷上诉案 ；(2018)津01民终3159号

黑龙江省鸡东县人民法院；于桂荣诉鸡东县鸡东灌区管理处鸡林乡分站等房屋买卖合同纠纷案；(2017)黑0321民初2201号

河南省三门峡市中级人民法院；刘刚柱与灵宝市鲲鹏房地产置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷上诉案；(2017)豫12民终2150号

河南省焦作市中级人民法院；闪丽梅与焦作市解放区上白作街道狮涧村民委员会等确认合同无效纠纷上诉案；(2017)豫08民终3619号

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