房屋买卖未签订书面合同有效吗

书面合同在房屋买卖交易中，本质上只是一种形式要件，其目的为固定证据或规范交易，但是在合同是否成立的问题上，实质要件为当事人真实的意思表示，在不违反法律法规强制性规定下，未采取书面形式的房屋买卖合同(包含补充协议)一般认定为成立并生效。

1、理论上除非当事人约定或法律强制性规定合同必须采用书面形式，否则合同在其附条件或附期限之日生效，没有其他条件的，合同自成立之时生效。

2、实践中一些合同即使没有签订书面的合同，但是根据实际履行情况，也可以被认定成立并生效，但是对于违反效力性强制规定的合同，人民法院应该认定其无效，在认定时，要综合法律法规的意旨，权衡相关冲突的权益，比如权益的种类，交易安全以及其所规制的对象等，尤其注意的是，强制性规定的是当事人“市场准入”资格而不是某种类型的合同行为，或者规制的某种合同的履行行为而不是某种合同行为。

典型案例

(一)基本案情：2012年12月16日，东部分局与鑫马公司签订《合作建设民警职工住宅小区协议书》，双方约定由东部分局负责按工程进度及时收取购房人应交纳的房款，并按协议约定的付款方式向鑫马公司拨付建设工程款。2014年12月11日，鑫马公司取得怡和佳苑小区商品房预销售许可证。原告付爱民在东部分局的组织下，于2012年11月交纳房款10000元，2013年6月17日，交纳房款28000元，2013年6月28日，交纳房款9800元，共计47800元。原告作为购房人已确定购房面积及楼层。2013年8月份，原告从包商银行贷款60000元，该款直接汇至被告账户。

(二)法院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，原告在东部分局的组织下，购买由东部分局与鑫马公司合作开发建设的房屋，双方虽未采用书面形式订立合同，但原告已经履行给付部分购楼款的义务，鑫马公司接受该款，该合同成立。鑫马公司于2014年取得该楼房的《商品房预销售许可证》，故原、被告之间的商品房买卖合同有效。

(三)判决结果：对原告要求解除房屋买卖合同及退还购房款与利息的主张，本院不予支持。

对于租赁协议，如果租赁期限在6个月以上的合同，法律有特别形式的要求，故在房地产领域的合同形式要求中，法律要求采用书面形式的合同但是未使用，似乎在成立并生效的问题上没有异议(前提是不违反合同法关于效力性强制规范的要求)，但是对于其效力会产生一定影响。

相关法律法规

《中华人民共和国合同法》

第十条 【合同的形式】当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。

法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。

第三十六条 【书面合同与合同成立】法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。

第三十七条 【合同书与合同成立】采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。

要求)，但是对于其效力会产生一定影响。