违章建筑签订的合同有效吗

违章建筑签订的合同有效吗

合同可以视为无效合同。但是业主在装修前如果没有明确的告之其为违章建筑，而与施工方签订装修合同，有涉嫌欺诈的嫌疑，由此给装修施工方造成的损失，施工方有权进行追责。

无效，违章建筑无法取得房屋预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

违章建筑是我们所熟知的一个名词，围绕违章建筑而产生的法律问题与争议纠纷也是屡见不鲜。那么，如果房屋买卖合同中的标的物存在违章建筑，这样的合同是否有效呢？按照违法性程度来分类，违章建筑有“程序违建”和“实质违建”两种，所谓程序违建是指并未违反城市规划，只是没有办理合法的审批手续的违建，故程序违建一般可以通过补办手续使其成为合法建筑。而实质违建是指实质性违背了城市规划和土地管理的规定，无法通过补办手续的方式来纠正其违法性。那么，程序违建和实质违建在认定合同效力方面有没有什么区别呢？让我们从最高法院的判例，看看到底应该如何认定违章建筑买卖合同的法律效力。【案例】 甘肃青旅系共青团甘肃省委员会（以下简称团省委）下属全民所有制企业，注册资金375万元，均由团省委出资。2008年11月28日，甘肃青旅作为抵押人及卖方、林嘉锋和陈国良作为买方、兰州市安宁区农村信用合作联社十里店信用社（以下简称信用社）作为抵押权人签订了《房地产买卖合同》，约定甘肃青旅将位于甘肃省兰州市白银路201号（95-97号）的建设用地使用权453.25平方米（规划用途为商铺、宾馆，土地使用年限自1996年1月1日至2036年12月31日）以及地上建筑物3316.98平方米（包括一层商铺及二至九层全部楼房，面积经双方实地丈量确认，其中合法建筑面积为2491.1平方米，其余为违章加盖部分）全部转让给林嘉锋、陈国良。上述房产中，合法建筑面积为2491.1平方米已经由甘肃青旅将抵押给信用社，并办理《房屋他项权证》，该建筑物的电梯同时抵押，共计贷款545万元（已经偿还了5万元本金）。林嘉锋、陈国良购买该房地产的房价款总额为1010万元。各方约定：办理该房地产买卖合同的产权过户时所涉及的相关费用由甘肃青旅全部承担，信用社可在共管帐户上自动扣除所有贷款本息。同时，三方还对付款方式及期限、逾期付款的违约责任、物业的交付、逾期交房的违约责任、保证条款及产权过户登记等事项进行了约定。因在合同的履行过程中买卖双方发生纠纷，2009年9月，林嘉锋、陈国良向兰州仲裁委员会申请仲裁，请求甘肃青旅履行合同，交付房产并办理过户手续。甘肃青旅提出了反申请，要求确认《房地产买卖合同》无效。2010年10月15日，经仲裁庭主持调解，三方当事人最终达成如下调解协议：一、林嘉锋、陈国良购买的一层商铺及二至九层全部楼房，楼内所有办公物品（无偿）随楼房所有权一并转让给林嘉锋、陈国良，楼前、后院的使用权归林嘉锋、陈国良所有。二、全部房、地价款总额为1270万元。各方签收仲裁调解书后，林嘉锋、陈国良应在十五个工作日内向甘肃青旅支付。但上述调解生效后，甘肃青旅仍拒绝履行。2010年11月26日，林嘉锋、陈国良向一审法院提出强制执行申请，2011年1月13日，甘肃省纪委第一监察室以防止国有资产流失为由，致函要求一审法院暂中止执行。2012年6月7日，一审法院作出（2012）兰法执字第143号执行裁定书，认为被执行人甘肃青旅为全民性质的国有企业，所涉房屋系国有资产，为维护公共利益，防止国有资产流失，裁定对兰州仲裁委员会兰仲调字（2009）第50号仲裁调解书（以下简称50号调解书）不予执行。甘肃青旅随即提起一审诉讼，以转让标的物为违章建筑且未依法履行国有资产的转让程序为由，要求确认合同无效，该请求得到了一审法院的支持。林嘉锋、陈国良不服一审判决，向二审法院提起上诉。二审法院经审理后驳回上诉、维持原判。（以上回答发布于2017-06-12，当前相关购房政策请以实际为准）

您好，是无效的，违章建筑本身就是违法的，购买违章建筑的行为也违法。《合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。如能给出详细信息，则可作出更为周详的回答。

最高院颁发的指导案例：【案号：（2014)民提字第216号】判 决书内容载明：“买卖违法建筑物的合同并非绝对无效。根据《中华人民共和 国城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建 设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主 管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改 正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施 消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收人，可以并处建 设工程造价百分之十以下的罚款。

本案中，双方在《房地产买卖合同》及其 后的50号调解书中，均明确加盖部分已经过行政处罚，城乡规划主管部门并 未要求限期拆除，该加盖部分应属于‘尚可采取改正措施消除对规划实施的 影响的’保留使用建筑物，亦不应因此认定买卖合同无效。”从上述内容我们可知，如属于“尚可采取改正措施消除对规划实施的影 响的”违章建筑并在一审辩论终结前取得相关行政机关的审批文件的，合同 有效。

否则，关于违章建筑的买卖合同无效。

如中介公司发现居间的商品房上存在超房产证范围的情况， 或是居间城中村的自建房交易时，中介公司应严格审查，若发现确有违章 建筑的情况，应要求业主予以拆除，或在合同中明确标明存在违章建筑的 情况及相应的部门，同时，也需在合同中明确该违章建筑不在交易的范围， 不计入房价。

谢谢邀请。

违章建筑的买卖合同并不必然有效或者无效。

根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城乡规划法》的规定，如果未经有关部门颁发施i许可证，擅自施工建筑的，或虽有施工许可证和建设用地审批手续，但未按批准内容施工的房屋建筑物属违章建筑。它包括：1．建造人并未取得土地所有权，而在他人有合法使用权的土地上建造违章建筑；2．取得土地使用权，但未取得建筑许可证，擅自建造的违章建筑物；3．取得土地所有权和建筑许可证，但未按批准内容施工的违章建筑物。

同时根据《物权法》第15条规定：“当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”虽然建造人对其建造的建筑物无法办理登记，但无法登记只是导致所有权不能移转，并不影响买卖合同的效力。

所以在违章建筑买卖中，出卖人负有交付标的物和转移所有权的义务，违章建筑建造人无法转移其标的物所有权，但仍可交付其标的物，违章建筑为标的物的买卖行为效力并不必然违法，且目前我国法律也无将违章建筑买卖行为定为无效行为的规定。因此只要双方签订的协议是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，不损害他人利益，故合法有效，但其并不享有物权的权利。

答：违法建筑租赁合同无效。城镇房屋租赁合同的效力，以是否取得建设工程规划许可证为准。

物权法规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。违法建筑，因其违法性不能产生设立物权的法律效果，建设人（在违法建筑租赁合同中为出租人）对违法建筑不享有物权权益。

最高院关于城镇房屋租赁合同的司法解释，确定了违法建筑租赁合同无效的原则。具体规定了未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑”均为违法建筑。

但，在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同有效。

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