如遇不可抗力因素合同

如遇不可抗力因素合同

如遇不可抗力致使合同无法履行的因素，甲方不担责，乙方亦无主张的权利（房屋租赁押金须退回，租金须与屋主协商）。但是要注意的是，以下才属于不可抗力的因素：

一、自然灾害、如台风、洪水、冰雹；

二、政府行为，如征收、征用；

三、社会异常事件，如罢工、骚乱。

不可抗力条款是一种免责条款，即免除由于不可抗力事件而违约的一方的违约责任。一般应规定的内容包括：不可抗力事件的范围，事件发生后通知对方的期限，出具证明文件的机构以及不可抗力事件的后果。 我国进出口合同中的不可抗力条款，按对不可抗力事件范围规定的不同，主要有以下三种方式： 概括式，即对不可抗力事件作笼统的提示，如“由于不可抗力的原因，而不能履行合同或延迟履行合同的一方可不负有违约责任。但应立即以电传或传真通知对方，并在XX天内以航空挂号信向对方提供中国国际贸易促进委员会出具的证明书’。 列举式，即逐一订明不可抗力事件的种类。如“由于战争、地震、水灾、火灾、暴风雪的原因而不能履行合同或延迟履行合同的一方不负有违约责任……”。 综合式，即将概括式和列举式合并在一起，如“由于战争、地震、水灾、火灾、暴风雪或其他不可抗力原因而不能履行合同的一方不负有违约责任……”。综合式是最为常用的一种方式。 买卖双方签订合同后，有时会出现一些意外事故而影响合同的履行，为避免产生不必要的矛盾，双方当事人应在合同中订立不可抗力条款。 一、不可抗力的含义 何谓不可抗力(Force Majeure)，各国解释不尽一致。我国法律认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。按《公约》解释，是指非当事人所能控制，而且没有理由预期其在订立合同时所能考虑到或能避免或克服它或它的后果而使其不能履行合同义务的障碍。据此，不可抗力是指在合同成立以后所发生的，不是由于当事人一方的故意或过失所造成的，对其发生以及造成的后果是当事人不能预见、不能控制、不能避免并不能克服的。 引起不可抗力的原因有两种：一是自然原因，如洪水、暴风、地震、干旱、暴风雪等人类无法控制的大自然力量所引起的灾害事故；二是社会原因，如战争、罢工、政府禁止令等引起的。在实践中，对不可抗力的认定是很严格的，要与商品价格波动、汇率变化等正常的贸易风险区别开来。 二、国际货物买卖合同中的不可抗力条款 不可抗力条款是指买卖合同中订明当事人一方因不可抗力不能履行合同的全部或部分义务的，免除其全部或部分的履约责任，另一方当事人不得对此要求损害赔偿。因此，不可抗力条款是一种免责条款。 国际货物买卖合同中的不可抗力条款主要规定：不可抗力的范围、不可抗力的处理原则和方法、不可抗力发生后通知对方的期限和方法，以及出具证明文件的机构等。 (一)不可抗力的范围 关于不可抗力的范围，国际上并无统一的解释，当事人在合同订立时可自行商定。一般有概括式、列举式和综合式三种规定方法。概括式对不可抗力范围只作笼统规定；列举式是将不可抗力事件逐一列出；综合式，即列举式与综合式相结合，对经常可能发生的不可抗力事件(如战争、地震、水灾、火灾、暴风雨、雪灾等)列出的同时，再加上“以及双方同意的其他不可抗力事件”的文句。综合式的规定方法，，既明确、具体，又有一定的灵活性。目前，在我进出口贸易合同中，一般都采用综合式。 (二)不可抗力的处理 发生不可抗力事故后，应按约定的处理原则及时进行处理。不可抗力的后果有两种：一种是解除合同，一种是延期履行合同。究竟如何处理，应视事故的原因、性质、规模及其对履行合同所产生的实际影响程度而定。 (三)不可抗力的通知和证明 我国法律规定，当不可抗力发生后，当事人一方因不能按规定履约要取得免责权利，必须及时通知另一方，并在合理时间内提供必要的证明文件，以减轻可能给另一方造成的损失。按《公约》，如果当事人一方未及时通知而给对方造成损害的，仍应负赔偿责任。在实践中，为防止争议发生，不可抗力条款中应明确规定具体的通知和提交证明文件的期限和方式。 关于不可抗力的出证机构，在我国，一般由中国国际贸易促进委员会(中国国际商会)出具；如由对方提供时，则大多数由当地的商会或登记注册的公证机构出具。另一方当事人收到不可抗力的通知及证明文件后，无论同意与否，都应及时回复。

既然是不可抗拒，那为什么那么多房客的困难要房东一个人承受损失？你的房东的房子可能是贷款建的，也可能是找亲友借的，正等收租还给亲友生活费哪？银行借的他们的利息也是无法免的，不要信银行的圈套，他们经历过什么困难才有这些房子租给你们干你们的事业你可知道？每个人得到的今天都不容易，国难当头你的房东比你更不容易，看当地政府是怎么要求这些房东的你就知道他们难了。再说本来没有事情往年正常也是正月初十后一般南方过正月十六后才开始上班的，不信可以追溯去年对比，实际房客也没有耽误多少时间，最多半个月而已，凭什么要减你们那么长时间租金，疫情过后万物复苏，生意比以往可能好不止一倍，那你会补偿房东的损失吗？做事要良心。

那些开始说减免房租的是什么人？本来就是公寓房和一些个人住房按月计算出租的，他们现在人没有去住，大半本来也就没有交房租，发起的房东一部分人难道不是套路？不要太多谎言套路，迟早会穿帮的！

当然，一些经济条件比较好的房东愿意给房客减免那是好事，应该鼓励支持，一些没有减免的房东也是正常，各有各的原因，不能道德绑架，也要理解他们。

魏国鹏律师解答：你好，很高兴为你解答“房屋买卖合同里的不可抗力因素，该如何约定”这个问题。

一、在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。二、如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力，这样等于把不可抗力的范围扩展了。所以，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展。

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