如何买小产权房才有效

如何买小产权房才有效

小产权无法办理房产证，产权无法过户

买小产权房的风险

1、缺少“五证”

如果没有“五证”是不能办理房产证的。没有产权，不受法律的保护。

2、拆迁难补偿

只要依法办理了相关审批手续，它就是合法建筑。但也不排除那些在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。

3、质量难保证

这些房屋价格便宜，房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。

4、小产权房不能抵押或者上市转卖

由于没有正规的产权证，小产权房不能作为抵押或上市专卖。这些都是购房者在购买小产权房需要注意的地方。

5、小产权房不能抵押贷款

小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，没有他项权利就相当于没有合法的质押物抵押到银行，银行贷款就无法批复，这意味着你需要一次性付款买房。

购买农村小产权房需要注意的问题：

(一)法律效力

“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：

对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。

对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

(二)房产转让

“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

(三)小产权房的法律风险

第一种就是农民的住宅房交易，有的城市居民喜欢农村传统的平房大院，前几年几万元就能买到，近两年随着征地的急速扩张，近郊区的平房大院动迁补助费标准很高，出现了大量卖房村民反悔要求确认买卖合同无效的案件，如何发配动迁补偿费和买房款之间的巨额差价成了司法审判中的难题，国内的大部分法院还是确认集体土地上房屋买卖合同无效，只是保护购房者的购房款及翻新改造和装修的费用，增值补偿部分还是归村民所有。

第二种就是各类农业园或者养老院的别墅，这类房屋一般成规模开发，如果这类房屋的买卖发生纠纷，例如，逾期交房或交房标准、房屋质量、配套设施、物业管理等出现问题，合同中约定的违约赔偿条款都不能得到支持，因为前提买卖合同是无效的，其结果一般是退房退款。所以，此类房屋在尚未建成阶段风险很大，如果是购买已建成使用的，买房人对现状已经认可，发生争议的风险较小。

第三种就是集体土地上的楼房交易。集体土地上的楼房大多是解决农民集中上楼或动迁安置等名义立项建设时，超建形成的。有相当多的购房者持有房产执照和契税完税证明，使这类房屋的交易在表面上看上去已经得到政府的认可。实际上这部分房产执照是八十年代套印市政府红印印刷的类似于奖状式样的一种产权证，当时有一部分流失在乡村土地办公室，后来市政府已经公告停止使用这种奖状式产权证，但一部分违法建设的集体土地上的住宅购买人在九十年代仍然从售房企业或村委会获取了这类产权证，并且缴纳了契税。

第四种小产权房大多是二手房交易，少量是新建房屋，主要是没有办理征地手续及欠缴土地出让金。不仅合同会被确认为无效，未来面临再次动迁补偿费标准较低的风险，由于购买时相对于国有土地上的商品房比较便宜，将来动迁时的补偿费标准相对低于同地段的商品房也是正常。

(四)小产权房能否转正

目前小产权房的情况比较复杂，不排除个别建设的小产权房屋因补足相关土地、规划等手续而取得城市房屋产权的情况，但该情况并不是普遍现象。因为目前开发建设这些小产权房的开发单位基本都是些“小家”，房屋建成销售后，开发单位得到销售款后，也都撤走了。而小产权房转正时，需要这些开发单位再掏钱来补办相关手续，而此时房屋已经销售完毕，小产权房即使转正了，开发单位也没有任何收益，所以绝大多数的开发单位不会为已经销售的小产权房补办转正手续。因此购房者不要认为“小产权房”将来都能转正，才决定购买小产权房。

一般来说，国家政策在那里，什么叫小产权房，小产权房就是没有红色的房产证，只有绿本，像这样的房子就是国家一般不认可的，不比商品房，可以买卖交易，这种小产权房一般一栋楼只有一个房产证，可以住，就是一般不能交易，不过这种小产权房比商品房便宜，居住是没有问题的，一般家里经济不是特别宽裕的话，我觉得买小产权房也没有什么，就算到时候政府想拆也得案住房面积好像是1:0.8的比例，商品房就是1:1，甚至更高的比例来赔偿。

非商品房买卖合同引发的纠纷，认定协议无效后，如果出卖人一方有错，应承担补偿对方差价的过错责任。”郑州市高新区法院法官樊永鸿说，不过，还应区别对待：如购买人明知房屋不能上市交易还签合同、要求补偿差价，法院不应支持;而如果买房人不知道房屋情况的，法院应该支持。

看到这个标题： 不怀好意的笑了：

突然就想起了仓央嘉措的情诗：世上安得双全法 不负如来不负卿！

既然想占尽了别人便宜：又想自己的利益最大化不受一点点损失：

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天上不仅仅会下蛋糕

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