未办理房产证的房屋如何买卖

未办理房产证的房屋如何买卖

自从国家实行不动产登记制度以后，不动产证取代了房产证，房产证正式退出了历史舞台，不动产证是房屋权属的唯一合法凭证。除了符合销售条件的商品房外，其他房屋必须是办理了不动产登记以后才允许合法上市买卖，房屋交易必须依法交纳营业税、契税等相关费用。房屋办理不动产证必须符合如下条件：1，办理了工程规划和施工许可手续且竣工验收合格。2，必须按规定交纳市政设施配套费、房产测绘费等相关费用。

有一套180平米的现房，还没办房产证，想把它卖出去，怎么操作好呢？小菜认为，办法还是有一些的，具体操作方式分享如下，供参考。

第一、先确认大前提

你180平米的房子已经是现房了，还没有办房产证，现在想把房子卖了。

从这些背景信息描述来看，大致可以得出如下两个大前提：

01、房子是一手商品房

这个前提是最重要的！

根据《城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的房子不得转让。但已购商品房转让的问题，由国务院规定。

这个法律规定的立法目的是禁止来源不明的房子入市交易，比如，城中村违章建盖的房子，无法取得房产证，这类房子的买卖就是不允许的，小产权房也是不允许的。

这个法条的立法目的也不是要禁止已购未取得房产证的一手商品房入市交易。相反，根据《物权法》的规定，已购未取得房产证的一手商品房是可以交易的，只是无法办理产权过户，必须等到取得房产证后才能过户。

大白话就是，私下可以交易，买卖合同也是有效的，但产权不能过户，因为没有房产证。

这个法条在属性上属于行政管理性规范，不属于合同效力性规范。

究竟是什么意义呢？

也就是说，双方可以达成交易，签的合同也是有效的，但因为你们没房产证，所以，我作为不动产管理机关，因为你们不满足过户条件，我就不能给你办产权过户手续。

我不给你办产权过户手续，这是我作为管理机关应该遵守的工作原则，但我不给你办产权过户手续，不代表我就因此否定你们之间签署的买卖合同的效力。

因此，已购未取得房产证的一手商品房，只要开发商“五证”齐全，并已网签备案，就这类房子进行买卖交易，签署的合同是有效的。

02、房子可能是全款买的，也可能是按揭买的

这是付款方式的问题，也是很重要的大前提！

基于法律对银行债权和抵押权的保护，会对双方签署的交易合同有效性产生决定性影响。

（1）全款买的

由于不牵扯第三方利益，双方签署的买卖合同自双方依法签署时生效。

（2）按揭买的

根据《担保法》规定，抵押期间的房子不得买卖。但抵押权人同意的除外，受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外，出让人用售房款提前结清贷款的除外。

也就是说，只要双方的交易没有实质性地威胁到银行的债权和抵押权，银行就没有必要去行使否定权，但一旦银行行使否定权，双方签署的、以银行贷款抵押物为标的物的买卖合同，就会归于无效。

大白话就是，银行是双方签署的买卖合同的审判官，你们影响到他的利益了，他就会让你们的买卖合同无效；如果没有影响到他的利益，他才懒得去管这些闲事。

第二、把房子卖出去，如何操作？

分析前面的两个大前提，有助于我们认识接下来要做的事情在法律上能不能做？有什么法律后果？会不会私自交易，造成自己向买房人违约，而导致自己为了卖个房子，而得不偿失。

搞懂前面的两个大前提后，我们现在来讨论房子买卖操作层面的问题：

01、全款买的房子的操作

基于上面的分析，这种情况下，双方交易的合法性和自由度都是很大的，除了不能办理产权过户外，几乎是没有啥限制的。

实践中，可以采用两种方式来操作：

（1）定金协议

双方就房子买卖的大体细节和条款都谈妥后，签署定金协议，缴纳合同定金。

这个定金协议的性质是立约定金！就是签署定金协议目的是为了担保日后正式签订《房屋买卖合同》，具有担保作用。

具体流程：买房看房，看完觉得满意后，双方洽谈，就买卖的主要内容达成一致，签署定金协议，缴纳定金，出具收条，然后等房产证下来，签署正式的买卖合同，办理产权过户，按约定付房款，交房，其他手续交接，完事！

（2）买卖合同

双方不签署定金协议，直接签署买卖合同，按照约定支付首付款，扣一部分尾款。

根据《物权法》的规定，当事人双方就不动产设立、变更、转让、消灭物权的合同，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

这是《物权法》对《城市房地产管理法》的纠偏，也是区分当事人之间物权行为和债权行为的立法依据。

基于这项法律规定，虽然双方买卖房子不能办理过户，但双方签署的买卖合同是合法有效的，受到法律保护。

正是由于买卖交易了，也有了款项和房屋的交付，会出现大额资金往来，但房产证没下来，产权没过户，对卖家几乎是没有风险的！但对于买家来说，风险是极大的！！！

这个风险来自于哪里？

比如，卖家把房子卖了，钱收得差不多了，但房子还在卖家名下，万一卖家对外大额负债，被众多债权人起诉，房子大概都会被查封，甚至被拍卖。

如果房子被查封，或者被拍卖了，对买家来讲，一点办法都没有，只能眼睁睁地看着房子被处分，无力挽救。

因为在法律上，房子还属于卖家的财产，被他的债权人申请执行，就在情理之中。而买家和卖家之间，只是有买卖合同关系，基于买卖合同付的款项，也只是一种普通的债权而已，跟他的其他债权人是一样的。

如果卖家负债累累，买家付出去的款项几乎就等于打水漂了，房子同样拿不到，如果再花钱装修的话，那买家亏得就更惨！！

当然，这只是少部分人可能会存在的情况，多数人应该都是诚信和善良的。

具体流程：买家看房，确认无误后，双方面谈合同细节，达成一致后，签署合同，缴纳一部分款项，扣些尾款，移交房产资料，移交房屋，等待房产证下来，办理产权过户，付尾款，完事！

02、按揭买的房子的操作

基本操作流程跟全款买的房子类似，只是注意一个问题就可以了–结清贷款！

结清贷款再交易，对双方都是一种保护。

怎么说呢？

（1）对卖家而言

房子基本卖了，贷款还要接着还到房产证下来，是不是凭空多付些利息？这样就不划算。

一定不要做一种交易，就是将按揭转给买家去还，等房产证下来了再去结清贷款。

这样做的风险在哪里？

就是征信！！！买家不按时还款，每个月就晚一两天还，等房产证下来，卖家的征信是不是就彻底花了？！

（2）对买家而言

最大的风险就是买卖合同签了，但是银行“一不高兴”，主张买卖合同无效，那是不是买家就玩废了？

说白了，贷款不结清，买卖合同就是效力待定状态，可能有效，可能无效，那就是一种不确定的交易状态，除了债权人查封，还有银行抵押权，这一壶可不好喝。

第三、站在卖家的角度，还需要注意些啥？

总的来说，期房买卖，卖家的风险很小，基本都处在有利的位置，但也有一些细节问题，需要加以注意。

01、尾款

由于房产证没下来，虽然买卖合同签了，款付了大部分，但基本都要保留一部分尾款，用于约束卖家在取得房产证后积极配合办理产权过户。

基于这个交易惯例，风险点在于收尾款和办手续顺序问题，也就是要在办理产权过户之前或者同时，要把尾款全部收回来，不宜等到过户完了再收款。

02、对房子使用的监督

一般如果签了买卖合同的话，又付了大部分款项，多数都会在签完合同就交房，但房子还在卖家名下，万一买家有些非法用途，或者出租出去没把控好租户，租给了传销组织，牵扯到房东，带来一些不必要的麻烦，就不是很好。

因此，不管对方是出租，还是自住，都要侧面多监督下，或者在合同中约定好出现这些情况的责任负担问题。

03、装修款的报备

如果是将毛坯房卖出去，对方接房后要装修，装修方案要到你这里报备，并将装修预算、决算单据留一份给你。

这样做的目的在于万一后期扯皮，交易终止，结算装修费用的时候，不会被漫天要价。

因此，在没有取得房产证的情况下，将180平米的现房卖出去，还是需要注意很多问题，虽然利好的因素更多，但也要控制好不利因素，将风险全控制在自己的节奏中，不要出现差错。

　　《房屋所有权证》是国家依法保护房屋所有权人合法权益的法律凭证，是产权人行使其合法权益的必备要件。未经登记的房屋不受法律保护，同时也会给购房人带来不必要的麻烦和损失。 　　

1、未经登记的房屋不能买卖。即使私下成交，也不能办理过户手续。 　　

2、未经登记的房屋不能抵押。以房屋抵押进行贷款，是一种银行认可的安全融资方式，如果没有产权证，房屋不能抵押，将影响做生意或投资。 　　

3、未经登记的房屋不能出租。如果出租的房屋没有产权证，租赁双方发生纠纷(欠租或到期不腾房)，出租人的合法权益不能得到保护。 　　

4、未经登记的房屋不能保护合法权益。当权利人因房屋产权问题与他人发生纠纷或遭到侵害时，由于无法向行政、仲裁或司法机关提供产权证，自己的权益得不到保护。 　　

5、未经登记的房屋不能得到补偿。一旦遭遇房屋拆迁补偿，购房人会因没有产权证而有可能得不到补偿。 　　

6、未经登记的房屋不能办理继承或赠与手续。房屋进行赠与或继承时，要办理公证手续。而按规定，没有产权证，公证部门不予办理相关手续，继承人和受赠人的权益得不到保障。 　　

不请自来我来回答这个问题，没有房产证的房子进行交易，从法律上说发生交易行为是不受法律保护的，购买无产证的房子风险非常大的，因为卖方一旦出现房屋纠份或外债的情况，对于买方来说要维护自己的权利，就非常困难，出现问题只能自己承担。

以下这些房子一定不能买！①，利用集体所有土地开发的房子也就是所谓的小产权；②，未经批准或私自变更立项的楼盘，未取得规划审批的楼盘，私自变更规划的楼盘，私自改变土地使用用途；③，土地产权存在纠纷；④，没有销售资格证，无产权证的房屋屋；⑤，未经验收或验收不合格的房屋；⑥，土地或房屋未解除抵押的；⑦，开发商未交纳相关税费的房屋；⑧，土地，房屋被有关部门查封的；⑨，有法律规定不让出售的房子。对于以上这些没有房产证的房子，就是再低的价格也不能买，一旦出事是不受法律保护的，切记，切记！！！

但有些房产证没办下来的房屋想进行买卖，一般分两种情况：①，刚刚交了首付的房子，但还没有开始按揭；②，房屋正在按揭中，但还没有交房；以上这两种情况是可以交易的。交易流程主要有三个步骤，一定要注意：①，首先卖方必须还清所有贷款；②，必须要经过开发商同意更名为新的买方名下；③，买方也是全款购买，不能按揭。这种房子交易的优点是手续比较简单，省去交易的所有税费；缺点是不能按揭，对于以后出售也比较难。

另外一种交易方式是：双方约定等房产证下来再办理过户，这是比较稳妥的方法，前提是买卖双方必须要签订一份协议(房产证下来办理过户)，约定好首付款和过户时间，然后预付首期款，等房产证下来办理户，必需先过房产证，再过土地证，全部办理完必后再交付所有尾款！！以上就是没有房产证的交易流程，希望我的解答对你有用。我是明天更美好，欢迎互动交流！！！

图片来源于网络

这个必须去找专业律师！

您好！谢谢邀请，没有产权证的房子，可不可以买，这个要看具体情况：

1、小产权房：

（1）小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。这类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。按照国家的相关要求，这类“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。

买这类房子的时候要慎重，不过如果是在县城郊区，因为乡镇颁发的，天高皇帝远，其实买的人也很多，毕竟便宜，多数人都只是直接私自签订协议。

（2）当然还有一种小产权房，叫做经济适用房，这类房产再转让时需要补缴土地出让金。这类小产权房是合法的，只要交足购房款，转让时补缴土地出让金即可自由买卖，其法律规定较为明确。这类房子可以买，价格确实也便宜。

上述两类房子是没有产权证的，因此你必须全额购买，无法在银行贷款，购买自住的建议可以入手，投资的话不建议。

2、违背土地性质建设的商品房

在中国的乡镇及偏远县城或城郊区，存在着很多土地性质为工业用地，实际却建设为商品房出售的建筑。因为工业用地的出让金较便宜，商住用地的土地出让金贵，因此很多奸商给乡镇府及县政府部分贪污腐败份子贿赂，申请工业用地，实际在建设商品房出售，因土地性质为工业用地，因无法办理商品房产证，故全部也都是签自己设定的协议，此类建筑，如果有人知情举报至上级，属于违章建筑，一旦奸商无法摆平，就存在被拆除的可能。这类建筑不建议购买。

希望以上回答能对你有所帮助，有其他任何疑问，欢迎留言提问，有空我将一一回复。

房产证没有不能过户。可以先签买房协议，付定金。产证办好后，过户要付营业税，所得税（你朋友），你要付契税。具体到房产。交易中心咨询

产权证没有办理下来是不能办理过户手续的，如果在产权证没有办理下来的时候进行房屋买卖，那么是属于合同房买卖，需要注意以下几点：

确定产权证下来的时间（可以给开发商致电查询）；

约定产权证办理下来后的过户时间；

协商违约责任；

如果有贷款的情况下，那么这个贷款谁来偿还；

约定税费缴纳人；

签订买卖合同后到公证处办理合同公证；

然后等产权证下来后在办理过户手续；

建议买这种房子最好找家大型的中介操作；

以上是律师为大家讲解的关于”未办理房产证的房屋如何买卖“的内容，希望可以帮助到各位小伙伴。