一方出资的共同共有分割

一方出资的共同共有分割

案情

　　王某与李某于2010年5月8日举行结婚典礼，于2012年10月10日登记结婚。李某曾于2010年4月21日与张某签订房屋买卖合同购买A房屋（系单位集资房屋，未办理产权登记）一套，约定房屋价款为20万元。2010年4月20日王某向李某银行卡内汇入20万元，李某于当日将上述20万元汇入张某账户。该房屋购买后一直由王某与李某居住，后李某因病于2014年1月10日去世，该房屋由王某居住。该房屋经鉴定现价为38万元。李某去世之后，李某母亲李大某、李某与前妻婚生女李小某向王某要求分割房产，王某拒绝，二人遂起诉至法院，要求继承该房屋2/3 的份额。

争议焦点

　　A房屋是否属于李某的遗产，是否属于李某婚前的个人财产，李小某、李大某、王某继承A房屋的份额是多少。

审判

　　河南省滑县人民法院经审理后认为，王某虽向李某银行卡内汇入20万元用于购置A房屋，但该房屋买卖合同书系李某生前与张某签订，该房屋应认定为李某的婚前个人财产，该20万元为李某对王某所负的债务。因李某死亡，故其双方作为李某的近亲属均享有继承权，但其双方继承遗产应先在遗产范围内偿还被继承人即李某的债务，故原被告双方对涉案房屋所继承的份额为18万元。因双方均系同一顺序继承人，三人应对该继承房屋份额均分。

　　结合案件实际情况，该房屋一直由王某占有并使用，本院酌定该房屋归王某所有为宜，由王某给付李大某、李小某房款12万元。王某虽辩称A房屋系其个人财产，但未举出相应的证据予以证明，故对该意见不予采信。综上所述，依照继承法第九条、第十条、第三十三条，民事诉讼法第六十四条之规定，判决A房屋归王某所有，由王某在判决生效后给付李大某、李小某房款12万元。

　　判决后，双方均对该判决不服，提起上诉。经河南省安阳市中级人民法院审理，判决驳回上诉，维持原判。

评析

　　这是一起典型的继承案件。婚姻法第二十四条规定：“夫妻有相互继承遗产的权利。父母和子女有相互继承遗产的权利。”毋庸置疑，被继承人李某的母亲李大某、女儿李小某、妻子王某作为同一顺序的继承人，均享有继承李某遗产的权利。而遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，它应是被继承人死亡时遗留的归被继承人所有的具有经济价值和使用价值的财产和财产权利，且可能随着时间和市场等因素而导致其实际价值发生变化，出现增值或贬值的情况。因此，对遗产进行分割时，应按照实际分割时的遗产价值而非被继承人死亡时或购买时的遗产价值进行分割。故本案中的关键性问题就在于涉案的A房屋是否属于李某的遗产，是否属于李某婚前的个人财产，李小某、李大某、王某继承A房屋的份额是多少。

夫妻一方出资、另一方签订合同的房产归属

　　物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有规定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该条确立基于法律行为不动产物权变动的区分原则，即未经登记不发生不动产物权变动的效果，但不因此影响合同的效力。本案中，虽然是王某向李某银行卡内汇入20万元用于购置A房屋，但该房屋买卖合同书系李某生前与张某签订，该合同系双方真实意思表示，虽涉案房屋属于单位集资房屋，但李某与张某均系同一单位内部职工，故该合同并未违反法律强制性规定，系合法有效合同，因此，该房屋应认定为李某的婚前个人财产。

　　本案中李某与张某签订书面的房屋买卖合同，该房屋未能办理房屋登记，那么能否作为李某的遗产处理？物权法第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。物权法第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。根据上述规定，不动产所有权的取得依据是登记。依据物权法规定，涉案房屋因未办理登记，死者李某没有取得房屋所有权而不能将其作为遗产处理，但遗产包括被继承人死亡时遗留的个人合法财产和财产权利，被继承人李某虽未取得房屋的所有权，但享有处分权以外的其他所有权权能，即涉案房屋的占有、使用、收益的财产权利，可作为遗产继承。本案系家庭财产继承纠纷，并不涉及对涉案房屋的出卖、互易、出资等处分行为，被继承人的父母、配偶、子女可依法继承涉案房屋处分权之外的其他权能。且该房屋系单位集资房屋，在房屋具备办理登记条件时单位负有为员工办理房屋登记的义务。最高人民法院《关于贯彻执行继承法若干问题的意见》第三条的规定：“公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等，该债权为财产性权利，可予继承。”

王某给付房款的性质认定

　　最高人民法院《关于适用婚姻法若干问题的解释（三）》（以下简称《婚姻法解释三》）第10条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

　　遗产是指公民死亡时遗留的个人合法财产，涉案房屋系李某生前个人财产，属于李某的遗产，继承开始后，没有遗嘱或者遗赠扶养协议的，遗产按照法定继承办理，即由第一顺序继承人继承。第一顺序继承人包括配偶、子女、父母，本案原、被告均系第一顺序继承人，有权继承被继承人的遗产。处理涉案房屋的继承时，需考虑王某向李某汇款20万元的性质问题。参照《婚姻法解释（三）》第10条，该20万元可视为王某对李某的借款，即王某对李某享有这20万元的债权。根据继承法之规定，继承遗产系概括继承，既包含财产也包含债务，继承人继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，清偿税款和债务后，对剩余财产进行分割。

非基于法律行为的物权变动

　　根据继承法的规定，配偶、父母、子女同为第一顺序继承人，继承遗产的份额，一般应当均等。本案中原、被告均系第一顺序继承人，李某之母虽年事已高，但有子女，且有退休金，不属于生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人；李小某与王某分别系李某之女和妻，均与李某生前共同居住，且李小某已成年。考虑双方具体情况，对其三人均分遗产为宜。该涉案房屋总价值为38万，则三人可分得的遗产数额人均为6万元。鉴于该房屋一直由王某居住，且王某可共得房款总额为26万元，该房屋可判令由王某所有，王某分别给付李小某、李大某人民币6万元。

　　物权法第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。最高人民法院《关于物权法适用若干问题的解释（一）》第7条规定，人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。根据继承法第十条、第十三条的规定，同一顺序法定继承人继承遗产的份额，一般应当均等。即本案中继承开始后、遗产分割前，原告作为被继承人的母亲和女儿，被告作为被继承人的配偶，对涉案房屋A享有的财产权利处于共同共有状态，法院依法对该不动产作出分割的判决生效后，王某即取得涉案房屋A的物权。

同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条规定，解除同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。何谓“共同所得”，一般认为形成同居双方共有财产的“共同所得”必须同时具备两个条件，一是双方共同生活，这是形成共有关系的基础；二是双方共同劳动、经营或管理，这是产生共有关系的前提条件。只有同时具备这两个条件，才能构成共同所得，否则应视为个人所得。

韩先生与曹小姐相恋已久，因曹小姐提出要先买房后结婚，于是韩先生拿出了60万元交给曹小姐买房，并嘱咐曹小姐把产权证办理到俩人名下。曹小姐据此购买了一套55万元的房屋，余款5万元用在了房屋装修上。之后俩人结婚，三年后双方离婚。

争议焦点：该套房屋是否作为夫妻共同财产分割?

房地产律师解答：

虽然该套房屋的购房资金全部由韩先生承担，但房产证办理到双方名下的事实表明，韩先生已与曹小姐就本来属于自己的个人婚前房产作了特殊约定，因此，该套房产应属于双方的夫妻共同财产。如果房产证上已经载明了各自的房产份额，则双方应按此份额分割房产。如果房产证上没有载明各自的房产份额，则该房产应作为共同共有财产，由双方各半分割。

由于房产证是表明房产所有人的最重要的证据，因此，若无足以推翻房产证记载的相反证据，一般情况下均应以房产证的记载确认房产的归属。同时，我国婚姻法规定了双方可以就婚前财产和婚后财产进行自由约定。基于此，一方在婚前出资并以双方的名义购房的，由于此时房产证也会相应地办理到双方名下，故应视为双方已将一方的婚前财产约定为夫妻共有财产。这就提醒实际出资人在以双方的名义购房时，一定要对因此产生的法律后果有一个清醒的认识，并在做出决定前能够从心里确认：我已经想好了，就这样办!

对于婚前双方购买的房产，可以根据具体出资情况和登记产权人的不同情形，分别做出不同的处理。对于由双方共同出资并以双方的名义购买的房产，由于名实相符，故处理时争议较少，也较为简单。此种情况下，对于房产证上已载明房产份额的，则按照份额由双方按份共有。如果没有载明份额，则除了双方出资比例悬殊，而共同生活时间又较短的情形外，一般推定为由夫妻共同共有，各半分割。

对于由双方共同出资但以一方的名义购买的房产，由于名实不符，一般发生争议的概率较大。此种情形下，首先由产权人的配偶证明其实际出资情况，若举证不能，则认定房产属于产权人的个人婚前房产。若证明确系双方婚前基于共同所有的目的而共同出资的，则认定为夫妻共同财产。若不能证明另一方是基于共同所有的目的而出资的，则只能作为另一方对产权人的债权处理，由产权人向其返还出资款。

对于虽以双方的名义购买但实际上是由一方出资的房产，一般将产权证上载明的份额视为夫妻双方就婚前财产已进行了特别约定，没有房产份额的，则推定为共同共有、各半分割。当然，如前所述，对于共同生活时间很短或者根本就没有共同生活的，则法院也可能根据实际情况酌情决定双方的房产份额。

在认定双方的出资时，不一定局限于支付的房价款范围，对于一方支付房价款，另一方支付装修款的也应视为出资的情形，如果双方是基于房屋为共同所有的前提下出资的，亦可将房产认定为夫妻共同财产。如果不是基于共同所有的目的而出资的，则房产归产权人所有，并由产权人返还另一方已付的装修款。

特别提示：

1、如果房产证登记在双方名下，可提供房产证作为证明房产系夫妻共同财产的证据。如果婚前是以双方的名义共同购房的，则认定婚前房产属于夫妻共同财产时只需要提供房产证即可。如果房产证上记载了双方的产权份额，则该房产份额一般是双方按照实际出资比例来约定的。即使该房产份额不是按照出资比例来约定的，也应视为双方当时已对婚前财产做了特殊约定，因此可以直接将该登记份额作为房产分割的基本依据。如果房产证上没有载明数额，则需要双方继续举证实际出资情况。

2、提供出资证据。如果购房时开发商已在发票上分别注明了双方交纳房价款的实际金额，则双方出资情况即得到了有效证明。如果购房发票上没有分别写明双方的出资金额，则需要出资多的一方提供自己通过银行交纳房价款的原始交易凭证，比如银行转帐单、取款凭证等书证，以作为解决纷争的有效证据。

3、提供订立的夫妻财产协议。如果双方曾订立了夫妻财产协议或做过夫妻财产公证，则在提供了该协议或公证书的基础上，即使双方的出资情况与房产证载明的房产份额情况不一致，法院一般也会依据协议来解决双方关于房产分割问题的争议。

恋爱期间共同出资购房，分手里可能有人很受伤害！

杨文战律师提示：恋爱期间购房，如果缺乏必要的证据和约定，很可能造成分手里未在房产上记名的一方损失巨大！

先讲一个案例：一男一女在北京恋爱同居，共同出首付购买了一套房，由于男方没有北京户口，房子登记在女方名下，同居期间还贷是女方工资卡还钱，男方的收入就用于生活开销了。几年后双方分手，女方答应给男方一笔钱做补偿，但暂时没钱也没有正式的书面协议。男方内心还希望有机会复合也就显得比较大度，然后就去外地工作了。两年后女方和别人结婚了，男方复合无望就找女方要钱，可女方不给。

男方到法院起诉，女方承认双方恋爱，但不承认双方同居也不承认男方对购房有出资或参与还贷。由于当初购房和分手时都没有出资的证据和书面文件，最后法院驳回了男方的诉求，男方一分钱没分到！

恋爱期间购房和婚后购房的区别就在这儿！婚后购房无特殊证据则认定为共同出资、共同还贷。而恋爱期间以一方名义购房，无特殊约定则算该方个人财产，另一方没有证据证明有出资，没有任何利益可分。即使另一方有证据出资的证据，在既未署名也无特殊约定的情况下，法律上最多认定为借款，在分手时返还，不可能享受房产升值的利益，甚至万一认定为赠与，连返还都不用了！

划重点：恋爱期间如果男女双方共同购房，共同出资共同署名也就罢了，如果只登记在一方名下，建议对出资事实及双方将来婚后或分手时房屋产权的认定和分割补偿方案作书面的明确约定，以免发生纠纷时说不清楚！

（本文由 北京杨文战律师 提供，首发于）

婚前男方一人出资购房属于男方个人婚前财产，但是加女方姓名视为赠与行为，但是这种赠与是以结婚为条件的赠与，如果双方没有领证结婚，可以要求女方全额退还财物或者配合男方到房产部门办理合同变更手续，女方对房产没有任何权利。

以上是律师为大家讲解的关于”一方出资的共同共有分割“的内容，希望可以帮助到各位小伙伴。