开发商有权出售人防工程吗

开发商有权出售人防工程吗

目前小区车位（库）类型主要分为以下几种：

　　1.敞开式地上车位

　　由于小区的土地使用权归全体业主，通过在小区土地上划线确定的车位，开发商无权出售，这些成为都属于全体业主共同使用。

　　2.地下车库（位）建筑面积分摊

　　如果地下车位作为公摊面积被小区业主分摊了，开发商就无权出售，应该属于小区全体业主所用，严格地说是属于小区的配套设施，可以由业主委员会委托给物业公司出租给业主使用，出租收益扣除管理成本后划入小区维修基金。

　　3.改造车位

　　还有一类车位是在小区规划时就没有载明的，开发商为了谋取利益私自在建筑物的地下空间改造成的停车位（库），这种车位由于没有计算在建筑物的建筑面积内，因此无法取得产权证，除非开发商缴纳土地出让金并办理产权证，才能够合法出售，否则仍然属于业主共有。

　　4.三面有护围的地上车库（位）

　　如果开发商在规划时明确了这类车库（位）有独立的用地面积和建筑面积，经过房管局审批核发了产权证，那么开发商就可以正常出售。

　　5.地下车库（位）属于人防工程

　　还有一类停车位，是人防工程车位，有的是和普通车位在同一楼层，二者并没有特别明显的区别，唯一可以区分的是，人防工程车位区域中有厚厚的大铁门，在遇到灾害或者战事时用于提供避难场所使用。根据《中华人民共和国人民防空法》第5条规定：人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。具体讲就是，开发商投资建设了人防工程车位，所以应当享有所有权、收益等所有权的相应全能。而国家也没有法律法规禁止开发商以转让或出租的方式处理人防工程车位的使用权，因此，开发商有权对人防车位使用权做出转让或出租的处理。不过如果开发商将人防工程造价纳入到公摊物业中，由全体业主买单，那么车位就该归全体业主所有。

　　6.地下车库（位）建筑面积未分摊

　　如果车位建筑面积未分摊，且开发商取得了产权证，开发商就能出售车位，前提是只能出售给本小区的业主，但如果跟业主没有事先确定，就不一定属于开发商了。对这一点，不少城市都有相应规定，比如《北京市城市房屋管理办法》第13条规定：“按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。” 也就是说如果业主和开发商在房屋买卖合同中没有对开发商拥有产权的地下车库进行特别约定，车库也应当归业主按份共有，其收益也应归业主。

　　如何辨别车位产权情况？

　　这车位的问题还真是多啊，我们购房人该如何辨别车位的产权情况呢？

　　根据国家政府公共信息公开的政策显示，公众有权向政府查阅所在小区的规划竣工，购房人可以查阅以下下内容来判断车位产权情况：

　　1.《土地使用权出让合同书》

　　就是查看《土地使用权出让合同书》中是否明确停车位是属于开发商单独出资，为其专有部分，如果没有明确，那么可以认定的是，小区停车场用地与主体房屋是一个整体，按照国家相关法律规定，小区规划红线内土地将随着地上建筑的出售而自然转移给了业主，这种情况下，车位就该归全体业主。

　　2.《建筑用地规划许可证》

　　可以查看小区建设报备中，是否明确了属于开发商的“专有车位”，如果没有的话，车位就属于小区公共配套建设项目归全体业主所有。

　　3.《建设工程竣工测量报告》

　　每个小区项目完工后，都要进行建设工程竣工测量和建设工程规划验收等质量检测工作，如果地下车库、半地下室、房屋架空层、设备用房、公众通道等没有计入建筑容积率，其建设成本已经分摊到购房价款中，停车场应属于全体业主。

　　以上材料，业主委员会或者其委托的律师事务所可持委托证明到当地国土规划局、建设测量部门查阅、复印本小区原始备案相关档案材料，并且可以以此为依据向开发商追回小区停车场所有权。

说了这么多，
清远泰东验房公司老余想告诉大家：

　　1.小区车位并不是一定都属于全体业主，具体要看住宅相关建设文件和购房合同中有无规定和约定、开发商是否拥有车位的产权证，充分了解车位建设的出资方和产权情况、当地政府相关政策规定后，才能判断。

　　2.购房人可以持业主委员会的介绍信，或者委托律师、业主本人持有效身份证到相关部门通过查阅《土地使用权出让合同书》、《建筑用地规划许可证》、《建设工程竣工测量报告》等材料，核实车位产权情况。

　　3.目前国家对车位的相关法律还不是很完善，为了自己的合法权益不受侵害，最好了解了以上1、2的内容后，再决定是否买车位，以及是否联合业主进行维权。

（以上资料来源网络）

无权。首先，小区的人防工程所有权人是区民防局。其次，如果民防局给开发商发了人防工程使用证，开发商也只是有权以车位租赁的名义向车位使用人收取租金，但租期不得超过20年。再次，根据物权法规定，只有物的所有权人，才有权处分（出售）物的所有权（产权）。

如果负层是有产权且属于开发商，其出租出售是合法的，但要优先满足本小区业主。如无产权则归属全体业主所有，可由业委会授权其出租，收益归全体业主所有。

小区人防车位没有产权，开发商有权利卖没有？

1、国家防空法有关规定

城市民用建筑建设地下人防工事，是开发商按照国家防空法的有关规定建设的。

根据防空法的有关规定，地下防空设施是谁投资谁受益。

由于开发商在办理产权证时，人防面积是独立的，没有分摊给业主。因此，其产权属于开发商。

地下人防面积，按照谁投资谁受益原则，开发商就把这部分面积，划成车位，增加收益。

二、开发商能否销售人防车位

从权属角度看，开发商是不能销售人防车位的，因为销售后没有办法确权，也就办不了不动产登记证书。

开发商为了收回部分资金，缓解资金困难，销售的人防车位，一般采用的都是签订租赁协议。

由于租赁协议最长期限不能超过20年时间，就会在租赁协议中，明确租赁到期后自动续期，不再支付任何价款。

由于办不了产权证，开发商的销售行为，其实质就是销售人防车位的永久使用权。

人防工程的地下停车位不能买，是违法行为，因为一但有战争爆发，人防工程要使用时候，地下的空间都是公有的，其车位不就是公用的了嘛，不要贪图便宜，而犯错了，这在人防工程条例中明确规定了的，不必问而是严格执行的；也可以和物业管理公司联系，商量着去租用，在今天这么多的汽车情况下，但明确规定一旦战争爆发，其租用合同立即停止执行，其车位为公用设施，这些事情发生，一定要和政府人防工程办公室申请同意，并且备案后才能使用，如果不同意，那一定不能使用。

有些人防工程是民用和人防共管共用，这些是和平年代，人防工程的地下工程可以民用，一有战争必须是人防办接管，而不是物业管理公司管理，你说车位还是你的不？肯定是大家共用的，还能私用吗？所以没必要说买下自己私用。谢谢。

有的地下车位属于人防工程。所谓人防工程，是指为了保障战乱时期人员的掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的位于地下的防护建筑，是国家强制要求配套的建筑，禁止开发商销售。依法按照国家和省规定的比例结合城市新建民用建筑修建的防空地下室，应当按照设计文件在实地标注，任何单位和个人不得出售。国家还鼓励人防工程实行平战结合，必建人防工程可以出租，法规明确此类“必建人防工程”不得出售。不得出售意味着无法转让所有权，房产部门也不核发必建人防工程的房产证。一段时期以来，一些开发商为急于回收成本，受利益驱使不再按月出租人防车位，改为强行以长期出租或附赠等形式向业主变相出售人防车位，损害法律权威和公共利益。当然，这里也有一种情况，有些开发商超出必建义务还多建了一些人防工程，这些超建人防工程是可以出售并可以取得产权证的，并且产权年限与地面建筑相同。

感谢邀请！这个问题我来回答:

其一，人防车位的问题。人防车位的由来，是根据《人民防空法》的规定，每个小区的开发商在修建房屋时都要修建一定的人防工程。如果不修建的话，就要向国家缴纳人防工程异地建设费。所以很多开发商会把地下停车场的一部分划为人防工程。这部分相当于开发商需要把产权移交给国家。那么这部分开发商就不能出售了。只能用于出租。

其二，小区地面车位的问题。根据《物权法》的规定，小区地面车位因为在建筑红线范围内，属于全体业主共有。因此这些地面车位，开发商同样无权出售。开发商既然无产权，其实严格来说，出租都谈不上，只能收一个叫管理费的东东。

其三，对于小区地下车库内除去人防工程的其他车位，现行普遍做法是允许开发商出售，可以给业主办产权证。其实这种做法争议也很大。毕竟地下车库占用的还是业主共有土地，且开发商声称的未将地下车库建设成本纳入小区整体核算，谁相信开发商这么道德呢？

人防也能卖吗？那就不属于开发商的东西，卖毛啊！话说回来能卖给谁啊，只能是使用！

以上是律师为大家讲解的关于”开发商有权出售人防工程吗“的内容，希望可以帮助到各位小伙伴。