二手房屋买卖纠纷怎么处理

二手房买卖中，因过户问题引发的纠纷并不鲜见。近日，我就遇到了一则，咨询者为美娇。

美娇买了一套二手房。买之前该房产登记在老夫名下，但实为老夫老妻婚后共同财产。2010年老夫老妻协议离婚，约定该房产归老夫所有。2015年美娇和老夫签订了二手房买卖合同，一次性支付购房款后，老夫交付了房屋，之后美娇居住至今，但一直未过户。今年美娇到不动产登记部门过户时，却遇到了障碍，工作人员说要有公证或是法院判决才可以。另，老妻在今年过世了。美娇问我该如何处理？

思考1：可否行政诉讼不动产登记部门？

原房产为老夫个人所有，老夫有处分权，双方买卖合同合法有效，美娇付了全款而且实际居住多年，符合房产过户条件啊，不给过户难道是故意为难人？

非也。其实老夫和美娇在房产买卖过程中遗漏一个关键环节。就是老夫老妻离婚后，应拿上离婚协议去不动产登记部门做析产，将不动产登记簿上的共同所有变更为老夫个人所有，这时再进行买卖就不会有瑕疵了。

在不动产登记部门工作人员眼中，该房产仍属于老夫老妻共同所有，老妻过世后应该启动继承程序。照此办理，美娇要说服老妻的多个继承人放弃继承、配合过户，人性能经得住巨大利益的考验吗？启动继承程序风险太大，万不得已不能这样做。可问题是，老妻已经过世，再去做析产已不可能。

不动产登记部门的规定毕竟不属于法律，是否可以绕过他直接向法院行政诉讼呢？经过检索，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第8条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议。简单说就是，该房屋上权属有争议的话，走行政诉讼根本就无法立案。看来，行政诉讼之路不通。

思考2：可否让法院直接确认房屋归美娇所有？

可以干净利索的答复，不可以。我国实行的是不动产登记制，房屋买卖中，若未办理过户登记，是不发生物权变动效力的。美娇虽然一直居住在房屋中，但她获得的只是占有、使用权，并非法律意义上的所有权，她和老夫的房产纠纷本质上属于债权纠纷，而非所有权纠纷。

思考3：是否需要将老妻的继承人列为被告？

其实，分析到此，美娇的维权方案呼之欲出。那就是进行民事诉讼，取得合法的判决书，依此向不动产登记部门申请过户。既然进行诉讼，就需要明确被告，老夫是被告毫无疑问，那还需要将老妻的继承人列为被告吗？从合同的相对性来说，只有美娇和老夫两人，没有理由将继承人列为被告。该房屋经离婚协议约定，产权清晰，就是老夫的个人财产，老妻和这套房产已经没有关系，老妻不再有一丝一毫财产份额，老妻过世后，并不会触发继承程序。假如老夫过世，他的继承人可以而且应该被列为被告。

通过思索，案件诉讼策略已经明朗。只需将卖方老夫列为被告进行诉讼即可。诉讼请求一是确认买卖合同有效，请求二是要求老夫履行合同义务，配合美娇办理产权转移登记。当然了，双方也可以在法院的主持下，达成调解。无论是判决书还是调解书，均可申请强制执行，办理过户登记。