夫妻离婚如何确定房产证归属？

对于夫妻间房产分割问题，实务中存在以下不同的情形：

婚前买房：

一、婚前买房，且登记在一方个人名下，为一方婚前财产。

《婚姻法》第十八条规定，一方的婚前财产为夫妻一方的财产。因此，一方以婚前财产购买的房产，且婚前已登记在一方名下的，为一方婚前财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。且《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第五条规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。因此，婚前房产即使婚后产生增值，增值部分也属于一方的财产。

二、婚前买房但婚后才取得房产证，且登记在一方个人名下，为一方婚前财产。

虽然《物权法》规定不动产以登记为所有权转移、变更的方式，但是对于夫妻关系之间的财产而言，是否属于婚前财产应该以签订房屋买卖合同的时间来定，而非取得房产证的时间。因此，只要一方婚前以个人财产购买房屋，不管取得房产证的时间是婚前还是婚后，都属于一方婚前财产。

三、婚前买房，但登记在双方名下的，为夫妻共同财产。

婚前以个人财产买房或者双方财产买房，且登记在双方名下的，无论房产证是婚前取得还是婚后取得，都视为夫妻共同共有财产。并且，这种情况还包括：婚前登记在一方的个人房产，婚后变更登记为双方名下的，应视为夫妻共同财产。

四、婚前买房，且登记在对方名下的，为房产登记一方所有。

根据《婚姻法司法解释（三）》第6条规定，婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，人民法院可以按照《合同法》第186条的规定处理。婚前以个人财产购买的房产，不管是婚前登记在一方名下还是婚姻关系存续期间登记在一方名下的，都视为一方对另一方的赠与，房产所有权为登记一方所有。

五、婚前一方支付购房首付，婚后共同还贷，且登记在付首付一方名下的，为登记一方所有。

根据《婚姻法司法解释（三）》第10条规定，“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。”“依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”

婚后买房：

一、婚后以个人婚前财产买房，且登记在自己名下的，为一方婚前财产。

根据《婚姻法》第18条规定，一方的婚前财产为夫妻一方的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，但当事人另有约定的除外。因此，一方以个人婚前财产购买的房屋，登记在自己名下的，仍属于一方婚前财产，只要有充足的证据证明购买房屋资金为婚前个人财产。

二、婚后以夫妻共同财产买房，为夫妻共同财产。

根据《婚姻法》第17条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。因此，以夫妻共同财产购买的房屋，属于夫妻共同财产，不论房屋登记在一方名下还是双方名下。

父母出资：

一、婚前一方父母出资买房，视为对自己子女的赠与，为一方所有。

根据《婚姻法司法解释（二）》第22条第一款规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。因此，婚前父母出资买房的，房产为子女一方所有。

二、婚后一方父母出资买房，产权登记在夫妻双方名下的，为夫妻共同所有。

根据《婚姻法司法解释（二）》第22条第二款规定，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。因此，婚后父母出资买房的，没有特殊申明，属于夫妻共同所有房产。

三、婚后一方父母出资买房，产权登记在出资人子女名下的，为登记人一方所有。

根据《婚姻法司法解释（三）》第7条第一款规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第18条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

四、双方父母出资买房，登记在一方名下的，为夫妻双方按份所有。

根据《婚姻法司法解释（三）》第7条第二款规定，由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

继承房产：

一、夫妻关系存续期间一方继承房产，一般为夫妻共同所有。

根据《婚姻法》第17条第（四）项规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第（三）项规定的除外。因此，一般情况下，夫妻一方继承的房产为夫妻共同财产。

二、夫妻关系存续期间一方继承房产，遗嘱中明确规定为一方继承的，为继承人一方所有。

根据《婚姻法》第18条第（三）项规定，有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产。因此，一般情况下夫妻一方继承的房产为夫妻共同所有，但是遗嘱中明确只归一方所有的，为继承人一方所有。

近年来离婚案件高发，其律师团队每年都要接受到离婚诉讼案件上千起的咨询，离婚的原因也千奇百怪，但是离婚的焦点往往是夫妻共同财产特别是夫妻共同房产的分割问题。目前以江苏法院的司法实践为例，对于夫妻共同房产的分割方法一般是以下几种方法来进行处理：

（1）竞价法。以价高者得为基本原则，对于夫妻共有的房屋，双方进行竞价分割，谁出的价格高，谁拿房，再由拿房的一方以竞价价格所对应的比例向对方进行补偿。这方方法往往快速有效，能够充分反映真实的房价情况，简单，法院一般多采用。但该方法采用的一个前提是双方基于都想拿房的前提意愿之下。如果有一方不想拿房，或者无能力拿房，这个方法就行不通。

（2）议价评估法。建立在一方不想拿房，或者无能力拿房的前提之下。比如在离婚当中，男方想拿房，女方想拿房但没有能力来拿房，这时候房屋一般会判给男方，由男方给女方对应的补偿款。但往往，男方会基于少支付补偿的目的，会故意说低房价，女方则认为房价应当高于男方所报的价格，基于此，往往会牵涉到对房屋的评估，法院会让双方进行确认以评估价作为议价的最终价格，这种分割方法比较公平，且兼顾到双方的客观实际情况。

（3）拍卖款分割法。在双方都不愿意或者都没有能力拿房的情况下，双方也可以分割房屋价款，由双方共同确认房屋的基准底价或者评估价格，在以此底价为基础进行委托法院进行拍卖，这种方法因为涉及拍卖周期较长，且在房产形势上涨的情况下，往往很少法院或者当事人选择。

根据我国现行法律规定，离婚时，夫妻共有房屋原则上平均分割。具体操作上，有以下方式：

1、双方均不要该房屋的，可以将房屋卖给第三人，夫妻双方分割所卖房屋价款；

2、一方想要该房屋而另一方不要的，该房屋归想要的一方所有，该方给付不要房屋的另一方一半房屋价款；

3、双方均要该房屋的，由出价高的一方获得该房屋，其补偿没有得到房屋的另一方一半房屋价款。

一般情况下，可以由双方协商确定房屋的归属，如协商不成，法院将综合考虑双方住房情况，确定归一方所有，补偿另一方相当于房屋价款的一半，如果双方争抢该房屋的，可通过竟价方式确定归出价高的一方，另外，也可以通过拍卖变卖房屋后分配价款等方式分割共有房屋。