婚前房产如何分割计算

大兴区婚前房产如何分割计算？这个是问题一直困扰着很多离婚后两人的生活，接下来我们就举例来为大家详细的讲解，如果您还有其他疑问可以随时与我们联系！

大强与小丽2008年2月确立恋爱关系，2009年1月22日登记结婚，婚后未生育子女，双方于2009年11月起分居。

大强与小丽办理结婚登记前，大强个人名下有三套房产。

其中一套有贷款的房产(以下简称争议房产)由大强于2003年1月 15日由其个人出资购买，2009年5月22日，大强考虑到与小丽结为夫妻，将争议房产产权变更为大强、小丽两人，争议房产尚有银行贷款，由大强一直还贷，双方无其他重大共有财产，亦无其他夫妻共同债务。

2010年2月26日，小丽与大强因性格不和，小丽以夫妻感情破裂为由将大强诉至法院，要求解除与大强的婚姻关系，主张争议房产产权归其所有，小丽向大强支付争议房产价值一半的房屋折价款。

一审期间，小丽与大强就夫妻感情已经破裂这一事实均无异议，但就争议房产的分割存在较大分歧。

这个案例争议的焦点是：小丽能否基于共同共有的房产登记事实主张享有房屋。

律师认为：

本案争议房产虽然系大强婚前购买，但婚后大强自愿将该房屋产权变更登记在大强、小丽名下，并登记为共同共有。

故该房产应当认定为大强、小丽的共同财产，依法应当予以分割。

具体分割方式，应当在扣除尚未偿还的银行贷款之后，结合房屋来源、双方婚姻关系存续期间长短及双方对该房屋所作贡献大小等因素，进行倾斜分割。

小丽要求分得房屋价值一半的财产权益于情于理都不合适，小丽主张房屋产权归其所有、向大强支付相应房屋折价款的诉求不应得到支持。

法院最终采纳了律师的代理观点。

法庭判决：

一、准予大强与小丽离婚;
二、离婚后，争议房产产权归大强所有，该房屋尚未归还的银行贷款由大强负责偿还，大强于本判决生效之日起十五内内支付小丽房屋折价款人民币300000元。
小丽对一审结果不服，上诉至二审法院，二审维持原判。

目前离婚案件的财产分割，房产证有另一方名字和没有另一方名字，判决有何区别?

有名字的话就一定能分到一半的房产吗?

答：有区别。

1、如果产权登记有另一方名字，另一方对房产就有产权份额。但有名字分割时并不一定就是一半。

关于分割，有协议的从协议，没有协议的，还需要综合考虑各方对房产的贡献等因素。

2、如果是婚前购房且没有共同还贷部分，那么离婚时，如果房产证只有一方名字，那么房产就属于婚前个人财产，归产权方所有。

如果房产证上加了另一方名字，那么房产就属于双方共同财产，协议分割，协议不成的由人民法院依法判决分割。

3、如果是婚前购房但存在共同还贷，但房产证只有一方名字时，根据婚姻法新司法解释相关规定，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿；

如果房产证上加了另一方名字，那么房产就属于双方共同财产，协议分割，协议不成的由人民法院依法判决分割。

4、如果有贷款未还清，还要区别该房产本身属于婚前个人财产还是夫妻共有财产进行确定。如果属于夫妻共有财产，则未还贷部分作为夫妻共同债务进行处理。

如果属于一方婚前购买、婚内还贷的，则未还清的贷款作为该产权人个人债务继续偿还，已经偿还的部分及其增值作为夫妻共同财产进行分割。

5、对于房产增值部分的补偿，可以根据房屋购置资金的来源及其在全部房价款中所占的比例来考量其分割原则。

(1)一方婚前购房时交纳的首付款以及其个人偿还的贷款部分，该部分系不动产的自然增值，并非投资收益，不应作为夫妻共同财产分割。

(2)双方婚后共同还贷部分属于夫妻共同财产，其对应的房产增值也应当属于夫妻共同财产。房屋所有权人不仅应当补偿另一方夫妻共同还贷部分的一半，还应该补偿共同还贷部分对应的房产增值。

(3)尚未偿还的贷款部分，未归还的贷款是房屋所有权人的个人债权，其对应的房产增值也应当属于房屋所有权人所有，另一方无权要求分割其对应的增值部分。

举例来说：

假如夫妻婚前购房总价值200万元，首付50万元，按揭150万元。
婚后数年，按揭还本30万元、付息50万元，房屋总值升至400万元。
那么，离婚时应当这样分割：产权归产权登记的一方，未还的120万元贷款作为产权人的个人债务继续归还。
属于共同财产的部分包括：婚后共同还贷支付的款项包括已还的30万元本金和50万元利息，以及相对应的房产增值部分30/200×400-30=30万元，而未登记的一方原则上将取得30+50+30=110万元中的一半即55万元。

问：如果离婚时，房产还有贷款没有还清，那么又分几种情况?分别可能如何判决?

答：如果有贷款未还清，还要区别该房产本身属于婚前个人财产还是夫妻共有财产进行确定。

如果属于夫妻共有财产，则未还贷部分作为夫妻共同债务进行处理。

如果属于一方婚前购买、婚内还贷的，则未还清的贷款作为该产权人个人债务继续偿还，已经偿还的部分及其增值作为夫妻共同财产进行分割。

如果属于一方婚前购买、婚内还贷的，还贷的资金是一方婚前个人财产，那么这套房产仍属于一方的个人财产。

问：婚前财产公证、房产证加名字哪个效力更大，或者说更加优先?有没有必要“双管齐下”?

答：无论哪种方式，房屋产权均应以最后产权登记为准。

因此，婚前财产公证或者房产证加名字时最好各方能签署协议，对于产权份额及分割方式等进行明确，避免矛盾。

问：如果房子是男方婚前买的，现在是不是已经没有了结婚后多少年，房子就自动转变成夫妻共有财产的规定?

答：如果婚前一方全额付款购置了一套房产，婚后多年一直在一方名下，那么无论这套房产随着房地产市场的价格增长产生了多少增值，这套房产都属于一方的个人财产，房产及房产的增值收益不会因为婚姻关系的存续而转化为夫妻共同财产。

当然，此种情况最关键的一点在于房产系一方在婚前全额付款购买。

《婚姻法》
第十八条规定：
有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：
（一）一方的婚前财产
（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用
（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产
（四）一方专用的生活用品
（五）其他应当归一方的财产。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》
第五条规定：
夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。

对于一方婚前首付购买的房产，婚后存在共同还贷的，该房产的婚后还贷及对应增值部分属于夫妻共同财产。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》
第十条规定：
夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。
双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

问：如果婚前一方出资购买的房子，登记在双方名下，离婚时出资方是否能主张该房产100%的所有权?

这个问题要分两种情况来分析：

1、房产登记在双方名下，明确注明所有权份额的，那么通常会认定为系出资方向另一方赠与房产份额，基于已经办理了房屋产权登记，因此，在夫妻双方离婚时，法院通常是直接按照房产证上注明的份额予以分割。

2、房产登记在双方名下，但没有明确注明所有权份额的，因为赠与份额不清晰，夫妻双方离婚时，法院通常会认为出资方基于其出资行为对于财产获取属于贡献较大的一方，在结合照顾妇女权益的原则基础上，酌情认定双方享有的房产份额，通常出资方会获得大部分的房产份额。

问：如果房子是一方的父母买来送给夫妻的，房本登记是夫妻二人，离婚的话，出资方的子女是否能主张房屋100%的产权呢?

这个问题要分两种情况来分析：

1、房本上登记双方，明确注明所有权份额的，那么应视为出资方是明确赠与房产份额给子女及子女的配偶，在子女离婚时，该房产会做为夫妻共同财产进行分割。

出资方的子女要想完全拿回房产所有权，需要根据房产价值按照房本上注明的归属女方所有的份额将相应的资金补偿给女方。

2、房本上登记双方，但没有明确注明所有权份额的，因为赠与份额不清晰，夫妻双方离婚时，大部分法院会考虑出资情况，再结合照顾妇女权益的原则，酌情分割少部分房产份额给女方，此时婆婆要想完全拿回房产所有权，还是需要就法院认定归属女方所有的份额给予女方相应的补偿。

在这里还要提示大家一个原则，即父母对子女的赠与，在婚前婚内是会有截然不同的法律后果。

在婚前，父母的赠与会默认为系对自己一方子女的单独赠与，除非明确说明是赠与双方的。

在婚后，则正好相反，除非是明确表示是赠与一方的，否则均认为是赠与双方的。

综上，大兴区婚前房产如何分割计算？我们会发现婚前买房即便加名也不代表未来离婚时就一定可以分得一半的房产。对于当事人而言，在房产登记时务必明确各自的房产所有权份额，以避免因产权份额约定不明导致不必要的纠纷。