房产增值税计算公式

房产增值税计算公式

房产过户是指通过转让、买卖、赠予、继承遗产等方式获得房产，去房屋权属登记中心办理的房屋产权变更手续。房产过户是需要缴纳过户税的，有些税是买方缴纳的，有些税是卖方缴纳的。房产过户税包括：契税、印花税、土地增值税等。那么，关于房产过户税怎么计算的问题，计算标准如下：

　　（1）契税：根据《中华人民共和国契税暂行条例》第五条的规定，契税应纳税额，应纳税额计算公式：应纳税额＝计税依据×税率。

　　（2）印花税：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》第三条的规定，纳税人根据应纳税凭证的性质，分别按比例税率或者按件定额计算应缴税额。

　　（3）土地增值税：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十条的规定，计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算。

1.将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

2.将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

3.将购买2年以上（含2年）的非住房对外销售的，销售收入减去购买住房价格后的差额，按照5%征收缴纳增值税。

计算公式：

应纳税额=增值额x适用税率—增值额x速算扣除系数

房地产企业增值税的预算，需要工程、采购、销售等各部门的配合才能完成。

1、房地产老项目的增值税预算。

实行简易计税的房地产老项目的增值税预算，由于不涉及进项税抵扣问题，所以相对简单。由销售部门提供项目的销售计划及回款进度计划；工程部门提供项目竣工交房时间节点。

在预售阶段，按销售回款计划来预算需要预缴的增值税；在项目竣工时，计算项目应当缴纳的增值税，减去按预算已经预缴的增值税，即可得出竣工交房时应交增值税预算。

2、房地产新项目的增值税预算。

房地产新项目增值税的预算由于涉及到进项税额抵扣问题，所以相对复杂。

预售阶段预交增值税的预算编制方法与实行简易计税的房地产老项目相同，主要是进项税额的预算相对复杂。

应根据采购部门提供了工程物资采购计划来计算材料采购的进项税额；根据工程部门提供的项目施工进度计划及工程项目预算来计算施工项目可以取得的进项税额；根据其他部门提供的办公用品采购预算、差旅费等日常费用预算来计算日常费用可以取得的进项税额。这样就可以计算在项目竣工交房时销项税额、进项税额、应交增值税额。

增值税的预算是企业全面预算的一部分，应由公司各相关部门配合才能完成，财务绝不可闭门造车。

个人出租商业房。涉及增值税，印花税，个人所得税，房产税，城建附加，土地使用税。由于是经济用途，优惠少。增值税，按照5%征收，个人可代开增值税专用发票。应纳税额=（总额/1.05）＊5%印花税，万分之十。房产税，个人出租房屋，出租额＊4%=（总额/1.05）＊4%个体户的话，没有优惠，税率12%个人所得税=（总额/1.05）＊0.8＊20%城建附加=增值税＊12%城镇土地使用税，这个看具体怎么征管，按面积收，几百块？不知道地税具体征管细节。由于是出租商业房，而不是住房，税负是比较重的，唯一的优惠，就是国税2016 53公告其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。也就是说，年租金小于36万，增值税和城建附加是免的以年租金12万考虑。（已刨增值税）所交税金：增值税0，印花税120，房产税4800，个税可以扣税费最后大体19000（没细算），城建附加0，土地税按2000元估。一共税费，2.6万元，税负率约21%这里注意了，增值税是国税收，发票是一切的基础，反而是免的，哈哈。但增值税的不动产这部分属于地税代管，就是为了便于征收地方性税种。其中，个人所得税是最大项目，具体个税怎么管理，各地有区别，听说我们这里管的不严，闭着眼都按总额1.5%收了，不知道真假（莫非请客了？），如果是这样那就省了大头，只拿1800，税负就大概7%了。

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