中介买小产权房违法吗

中介买小产权房违法吗

一般来说“小产权房”是在集体土地上建起来的房子，并且按照现在的政策，政府一般是不支持的，并且能够颁发这种房子的产权证只有乡一级政府和村级才能颁发，因此做“乡产权房”，又叫“小产权房”。

乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。

这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。

所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

从价格看，乡产权房要比普通商品房便宜，价格只有同样位置商品房价格的40%～60%; 从住房形态看，一样是普通住宅; 从建设手续看，属于旧村改造或者新村建设，没有市区规划、建委管理部门的批复管理，施工过程也没有监督检验。

小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，因此小产权就是没产权。

建议不要购买，不受法律保护。

小产权房的弊端却不少：

1．缺少“五证”“五证”是消费者取得房产证的先决条件，即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。包括城中村改造在内的房地产项目，如果没有“五证”是不能办理房产证的。尽管“小产权房”一片热销，但众多业内人士却认为，“小产权房”存在诸多风险，最大的问题就是没有产权，不受法律的保护。

2．质量难保证房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。小产权房一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。

3．拆迁难补偿小产权房实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。

4．配套不完善小产权房不能保证社区内的相关配套设置建设，甚至暖气天然气等基础配套都不能保证。

5．50遗赠麻烦、不能买卖由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦，也不能进行房屋买卖。

另外，国家政策层面也不允许购买各地均有文件要求，对于小产权房采取的态度是坚决遏制建设、销售一切和小产权房相关的行为。

1．坚决遏制非法建设小产权房禁止将规划用途为非住宅的土地建设住宅，禁止在未取得合法用地、规划、建设等行政许可的情况下进行非法建设，禁止改变规划批准用途、规模、平面结构、立面效果等进行非法建设。任何单位和个人，不得利用自有宅基地、购买他人宅基地、利用本村（社）空闲地或购买村（社）集体土地建设小产权房。目前在建的小产权房，一律停止建设，坚决依法查处。

2．坚决遏制非法销售或以租代售小产权房禁止将规划用途为非住宅的土地上房屋当作住宅销售或以租代售，禁止中介代理小产权房业务，中介机构不得配合开发主体营销小产权房。任何单位和个人不得买卖小产权房。购买小产权房不受法律保护，一切损失和后果自行承担。

一、合法小产权房屋买卖合同的法律效力 合法的小产权房，指拥有宅基地使用权证，取得规划许可、施工许可证，并办理了房屋产权证的村民自住房。

（一）这类小产权房，具备合法的产权证明，法律规定这类小产权房可以在本集体经济组织成员之间转让。（二）对于向本集体经济组织成员之外的人员包括城镇居民出售小产权房的行为，尽管《土地管理法》等现行法规仍做出禁止性规定，但并不属于强制性效力规范，不能以此确认小产权房屋买卖合同的效力。从目前司法实践来看，对小产权房买卖合同效力的认定主要适用《合同法》。合法的小产权房买卖体现了当事人意思自治的原则，司法判决基本倾向于认定合同有效。二、违法小产权房屋买卖合同的法律效力 违法的小产权房，即非法占用集体用地或者闲置的国有土地，将农村集体用地使用权变相流转或改变国有土地使用性质，在没有土地使用证、规划许可证、施工许可证的情况下，进行非法建设，并直接在市场上销售的“三无”违法建筑。（一）违法小产权房的合同无效说 作为买卖合同标的物的房屋，即违法建造的小产权房本身就是违法建筑，不能发生设立物权的法律效果，根本不能流转，作为合同的标的也就无法实现，无法发生法律上的效力。而且这种违法小产权房买卖行为绝大多数是在损害城市规划环保、公益事业、乡镇集体公共利益的前提下实施的，如认定小产权房屋买卖合同有效相当于变相鼓励违法建设，故应以认定无效为基本原则。

两万定金 还是订金。要是订金就不好退了，一般是中介转交给业主了，这个不好退了，除非业主善心会退的，但是有中介方不让退的，你退了他就没有业绩了。要是定金，可能这钱还在中介手中，业主还没有接受。是可以退的，就看中介的态度了。你弄清楚再要。只要业主不拿走，都可以退的。有好的业主也会退的，中介方也有良心的会让业主退了转给你的。

中介一般不存在违法不违法的问题，因为法律上说，中介只是起到一个提供信息，传达信息和协助买卖双方的作用。房子不是他的，是否买卖也不由他决定。如果他审查不严，建议有误，可以承担民事赔偿责任，未尽到顾问的义务，但不存在违法。

那买都不靠谱

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