搬迁费和安置费补偿标准

搬迁费和安置费补偿标准

农村搬迁要分是什么形式搬迁，是新农村改造还是棚户区改造。

新农村改造就是按照400、500、600这个标准或者比这稍微高些执行。首先把房子扒了院子拆了，让你自己找地方住，给你一年或两年的租金补助，新房子基本上2-3年建成，但常常时间更长，现在改造后新建的基本上都是是小区楼房，多层或小高层（以前新建的是两层小别墅），新房子的购买单价大约是1400~2000元。这种情形农村搬迁，只是对家中房屋等财产的补偿，家中人口的多少对补偿无大影响，因而农民意见很大，不配合，造成拆迁所需时间长，拆迁能有几个月甚至是半年，拆迁问题较多，鱼水关系恶化。

相比来说棚户区改造条件要优厚的多，首先根据家中人口分配房屋，然后对家中房屋等财产进行评估赔偿。新建的房屋无需用钱购买或者用很少的钱补差价，这种搬迁，大多数农民很配合，拆迁往往比较顺利，拆迁完成时间也短。

以上两种类型都属于老家村里周边村发生的事，这些都是听村里人说的。但拆迁的村庄确实有拉着扫黑除恶的条幅，这是亲眼所见。

根据“合村并镇”，“环境整治”，“新农村建设”等项目用地的需要，各省市都出台了相关的集体土地拆迁补偿方案。原则上是以2011年1月21日国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第590号令为基础，各省市根据自身情况制定相关细则开展工作。

南京市也出台了《南京市国有土地房屋征收与补偿办法》第318号文，各区也制定了相关细则，我身处江宁动迁第一线，江宁区目前依照江宁区第2号文和3号文开展工作。

江宁区拆迁补偿的选择方式有货币补偿和产权调换。其补偿标准包括以下几个方面：

1、搬迁费。每平方50元*认定面积（人口认定）。保底2000元。

2、过渡费。认定面积*（8/9/10，根据区号档位不样）*36个月（如果货币补偿12个月）。保底每月2000元每户。

3、提前搬家奖励。认定面积*410每平方。保底50000元每户。

4、附属物及太阳能，空调等物品的移机费。

5、装修补偿。认定面积*500每平方。

6、青苗费补偿。以评估公司价格为准。

7、其他奖励。

从接手的几个江宁区农村集体土地拆迁项目来看，拆迁政策照顾到绝大多数产权人，认可度很高，老百姓能真真切切感受到拆迁带来的红利！

根据国家法律规定由被拆迁人选择房屋拆迁补偿标准方式。被拆迁房屋和补偿房屋的面积以建筑面积计算。房屋拆迁补偿方式可以采用房屋补偿和货币补偿两种。由被拆迁人选择房屋拆迁补偿方式。

　选择实行房屋拆迁补偿的，可根据城市规划的建设工程的性质，实行就地或者异地补偿。拆迁住宅房屋，拆迁区域用于住宅房屋建设、被拆迁人要求实行就地房屋补

　偿且按照批准的建设工程规划能够满足被拆迁人补偿房屋要求的，拆迁人应当实行就地房屋补偿

　房屋拆迁补偿依据商品房价

　新条例规定，拆迁住宅房屋实行货币补偿的，按照就地房屋补偿的计算方法，被拆迁房屋面积与住房改善面积之和将按照拆迁区域新建商品住房销售价格结算拆迁补偿金;被拆迁面积与住房改善面积之和不足45平方米的部分，以拆迁区域新建商品住房销售价格的50%%结算(但不得低于同期经济适用房价格)，计入拆迁补偿金。

新条例中规定的拆迁区域新建商品房销售价格以房屋拆迁公告发布之日的房地产市场评估价格确定。以上是对被拆迁人选择房屋拆迁补偿标准的具体方式。

一城一政策 现在大多政策都是货币安置

拆迁补偿是由当地评估机构，评估以后再做赔偿，各地的评估标准不一样，

作为一个多年从事拆迁工作的笔者，既熟悉本地的拆迁政策， 也比较关注其他各地的拆迁政策，下面就结合本地拆迁安置实际和了解到的其他各地拆迁安置政策，作如下答复，以供参考。

一、关于国有土地房屋征收的问题

国有土地上的房屋征收补偿，首先由拆迁方、被拆迁方选定双方共同认可的评估中介机构，对被征收的房屋按其结构、面积，并参照当地同类性质商品房的均价进行评估，然后根据评估的总价值进行一次性补偿，被拆迁方领取补偿费后自行解决住房问题。

简而言之，国有土地房屋征收，是按“选定中介评估机构——中介机构进行房屋价值评估并出具评估报告——支付房屋征收补偿——被拆迁方自行解决住房”这样的程序进行的。

二、关于集体土地房屋征收安置的问题

集体土地房屋征收安置，是广大农村群众十分关心的问题，各地安置的政策、方式与标准因地区差异、经济发展水平等而不同，就笔者接触和了解的情况来年，主要有以下安置方式：

（一）还建农房或重新划地自建。这种情况已相对较少，但个别地方还有。这种安置方式对安置对象有所限制，只能是本村的农业户口人员才能选择。

1.还建农房：主要是集中建设，由被拆迁群众按规定选择相应面积的还建房，有按原房屋宅基地面积还房的，也有按现有农村人口数还房的（各地对每人的基本住房面积有规定，有25平方的，也有30平方的，等等），当然要看各地的政策，目前是以现有农村人口数还房的较普遍。

2.重新划地自建：就是拆迁后根据被拆迁户的现有农村人口的数量，在提高原有房屋补偿标准，并给予相应的建房补助等，由被拆迁群众在重新划分的宅基地上自行修建农房。可分为集中建房（镇村规定集中还建点，划分宅基地给群众自建）、分散建房两种方式。笔者这里就是集中建房，原房屋的补偿标准提高70%（即原砖混房屋的补偿每平方米1100元左右），并给予建房补助，老百姓只负责建好自己的房屋，集中建房点的所有基础设施均由政府负责。

（二）限价商品房安置。采用这一安置方式的地方也逐渐减少，笔者这里三年前已淘汰。这种方式是由政府修建商品房，被拆迁群众按规定的政策选择对应面积的套房。这种安置方式既有按原房屋宅基地面积还房的，也有按现有人口数还房的，各地也是按现有人口数还房的较多（按人口安置的，非农户口的将会打折）。

比如，笔者这里执行该政策时，每个安置对象是30平方米，假如被拆迁的一家人是3个农村户口的安置对象，那么就可选一套120平方的，也可选2套各60平方的安置房。

（三）货币安置。这是采用得最多的安置方式。这种安置方式其实是在限价商品房安置方式的基础上变通而来的，只是把每个安置对象应安置的面积按当地一般商品房的均价进行了现金折算，由安置对象领取货币安置款后自行解决其住房问题。

笔者这里已执行此政策三年，每个农村户口的安置对象12万元（即每人30平方的保障住房，当时的商品房市场均价约4000元），非农户口的每个安置对象货币安置款约6万元。

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(本文图片来自于网络）

没有统一标准。都是随便给点。总之没有好处到百姓。

导读：棚户区改造年年是攻坚战，年年都在开展工作，每个地方都在响应号召，然而很多咨询的老百姓一直说项目是棚户区改造，但是补偿只允许货币补偿，那么，我们要有疑问了，既然是棚户区改造，为什么只能是货币补偿？为什么没有产权置换？不难想象，这很明显以棚户区改造名义拆迁，进而商业开发用地。那么，到底什么是棚户区改造？棚户区改造具体流程又是什么？补偿尺度又是什么？今天征地拆迁律师团队崔鹏说一说！

一、什么是棚户区改造

棚户区改造是中国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民生工程。棚户区改造安置住房实行原地和异地建设相结合，以原地安置为主，优先考虑就近安置。严格意义上讲棚户区属于政策并不是法律规定，棚户区，一般指简易房屋和年久失修房屋集中区，小区中缺少规划，导致宅院分布凌乱不均，斜路、死路、交叉路太多，房屋结构简陋，抗震、防火、防洪性很差，居住严重拥挤，配套功能差、小区环境差、道路泥泞、无任何绿化、无公共活动场地、采光通风差的集中居住地。从以上我们不难看出棚户区特点：居住容积率大、配套功能差、小区环境差、房屋年久失修。这也是我们判断我们的房屋是否属于棚户区改造的定义。

国务院《关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）指出：棚户区改造的基本原则是公益事业的定义。

二、什么是棚户区改造的具体流程

1、国有房屋

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定：b jybcp

（1）广泛征求社会公众意见，经过科学论证；

（2）对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见；

（3）组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案；

（4）对于征收范围内的房屋进行实地调查；

（5）房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；

（6）作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用；

（7）作出房屋征收决定后应当及时公告，公告应当载明征收补偿方案；

（8）房屋评估；

（9）被征收人签订补偿协议。

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2、集体土地上房屋

依据《土地管理法》《征用土地公告办法》及各部委最高院司法解释相结合的方式

（1）公布拟征地公告；

实施单位：区县级主管部门；内容：拟征地项目、四至范围、补偿方法、安置途径、评估机构的选择等等。

（2）入户调查

调查：土地及房屋权属、面积、地上附着物、装修等等。调查后签字确认人手一份。

（3）听证会

红线范围之内的权属人参加，并经过三分之二同意签字摁手印（报批征地批准必备手续）。

（4）收到征收土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征收土地公告

内容：征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；被征收土地的所有权人、位置、地类和面积；征地补偿标准和农业人员安置途径；办理征地补偿登记的期限、地点。

（5）做出房屋拆迁安置补偿方案公告

内容：土地补偿费、房屋补偿费、安置补助费、附着物补偿费、装修补偿费等事项。

（6）开听证会

内容：讨论房屋拆迁安置补偿方案，并经过三分之二同意签字摁手印上报市县区政府，并报省或者国务院备案。

（7）被拆迁人签订补偿协议。

三、棚户区改造补偿尺度

1、国有房屋

货币补偿

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

产权置换：

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条与第二十一条的规定，棚户区改造优先原地回迁，并拆一换一，即拆你一平米还给你一平米。

2、集体土地房屋

货币补偿：

因棚户区的特点，说明集体土地房屋已纳入在城市规划区内，土地利用价值高，假如按照农村集体土地房屋拆迁：房地分开补偿的话，严重影响了我们的生活水平。并违反了国务院办公厅《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》第二款规定，征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问题，切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。因此，依据中共中央纪委办公厅、监察部办公厅《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》中规定，在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。以及最高人民法院《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，但应当扣除已经取得的土地补偿费，即宅基地补偿费。因此，房屋拆迁货币补偿参照周边类似商品房的市场价格（均价）计算。

产权置换：

参照国有土地房屋征收补偿条例原地回迁1：1。

棚户区改造是利国利民的大好事，法律制定的流程和补偿尺度是一种约束力。老百姓不懂法律不要紧，莫要盲目去任从，听之任之，及时咨询专业征地拆迁律师团队，做到心中有数。

征地拆迁律师团队崔鹏在此忠告大家：

强拆的非是房子，是你的权益和尊严；

罪恶内心没有光明，不要奢望它会善待；

补偿就在塔尖上，需要方法才能触摸；

信访就像求平安，等待老天爷的开恩；

不惧他们的违法行径，所惧我们内心的懦弱；

天下没有做不成的事，只有做不成事的人。（字字珠心）

以上是律师为大家讲解的关于”搬迁费和安置费补偿标准“的内容，希望可以帮助到各位小伙伴。