拆迁补偿房屋面积比例

拆迁补偿房屋面积比例

笔者当地也实施过旧村改造工作，特结合实际作答。

第一，旧村改造所分的类别较多，有的是地地道道的拆迁，有的是纯粹的搬迁，还有的是简单的拆除，不同的类别所适用享受的政策不一样。

拆迁主要以城中村、棚户区改造为主。农村的拆迁主要是因项目落地需要，与旧村改造相关连的不同，当然也因涉及旅游开发，统一实施旧村改造，但这一种通过拆迁方式实施的也很少，毕竟拆迁的成本太高。众多农村的旧村改造，主要是以搬迁及简单拆除为主，涉及的补偿比较少，有的还有可能没有补偿。

由于旧村改造有的是拆迁，有的不是，搞混淆的人比较多，所以不少人就一听说旧村改造就是拆迁，就要怎么赔偿等。其实，目前农村正在实施小规模的旧村改造，很多都不是拆迁，要么是搬迁重建，要么是对一些老旧房屋进行拆除。

第二，在农村的旧村改造中，对存在较大安全隐患的老旧房屋进行拆除，既有直接拆除的，也有给予适当补偿的，还有固化证据拆除的。

这一项工作，笔者当地今年集中突击了几大个月，目前才暂告一段落。对于无证的老旧房屋，直接做拆除处理。对于有证的房屋，主要是采取对现有宅基地及房屋先作证据固化处理，然后进行拆除，只给予了群众清理室内物品的补助费。而其他一些地方在旧村改造中，对于无证房屋，也有按间数或实有面积作适当补偿进行拆除的。

综上所述，若真是地地道道的拆迁，是不可能不分房屋大小按间计算的。但若仅是一般性的旧村改造，因不是真正的拆迁，对拆除的房屋按间作适当补偿也是有可能的。其实，对于旧村改造，总的来说是居住的群众受益，对于存在较大安全隐患的老旧房，自己能改造的最好作进行改造。的确不能改造，及本身是违法的，配合做拆除处理也是应该的。

您好，您签了征收补偿方案吗，如果没有签的话，可以坐下来与征收方进行协商。如果已经签了征收补偿方案，如果该方案对当事人非常不公平，可以向人民法院起诉撤销。

本人从事过农房拆迁工作，特根据当地的拆迁补偿政策作答，以供参考。

农房拆迁中涉及面积补偿的，主要有两部分，一部分为被拆除房屋的直接补偿（房子“架架钱”），一部分为住房安置。

一、关于被拆除房屋的直接补偿：按面积分结构进行补偿。

这一部分有点相当于按建安成本进行补偿，也是拆迁中所说的被拆除房子的“架架钱”，一般是按框架、砖混、砖挖、简易等结构分类后根据实测的面积进行补偿，另外的墙砖、吊顶等装修装饰也是按面积分类进行补偿。

这一种分类补偿各地标准有差异，这是因为各地的市场行情及经济发展水平不同。

二、关于住房安置：以拆迁户家庭成员人头按面积进行补偿为主。

农房拆迁后的住房安置是拆迁补偿的重头戏，有以按原有宅基地面积进行补偿的，也有以拆迁农房的家庭成员人头进行安置的，且以后一种安置方式为主。有给钱进行安置的，有给房进行安置，给钱也是通过计算应安置的面积来折算的。

对于以人头进行住房安置的，每个人头的安置面积是明确规定了的，从二十多个平方到五六十个平方不等，各地也有差异，笔者这里每个人头30平方。有几个人就乘以规定的面积就能得到各个拆迁户应安置的面积。

全国各个地区补偿标准不同，没有统一标准，房屋拆迁可能涉及到的补偿方式包含货币补偿和产权置换，产权置换有按照人口人数进行补偿的，也有按照房屋面积进行补偿的，建议先到相关部门了解当地的补偿政策，如果觉得补偿不合理，先不要签署任何文件，及时通过法律途径维权。

具体补偿费用如下：

拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。

(1)房屋补偿费，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定，拆建单位必须严格执行，不得任意更改。

2019年农村房屋拆迁补偿方法及标准：

一、农村房屋拆迁补偿方式有三种

1、货币补偿

2、等价置换安置房

3、重新分配宅基地，补偿房屋重建成本

二、拆迁补偿范围有所扩大

房屋的室内装修、地面附着物即菜园、厕所、庭院树木等其他财产都可以获得补偿，而且在拆迁过渡期内，还会给农民朋友两万元的安置补助费。

三、补偿金额的计算方法

拆迁补偿金额＝宅基地面积*拆迁补偿单价+农民固定财产（房屋）估价+安置费+农民其他财产补助（附着物+其他建筑物）

农村房屋拆迁补偿，关系到每一位农民朋友的切身利益，所以平时没事的时候，农民朋友一定要多点了解这方面的知识，从而更好的维护自身的合法权益。

国有土地上的房屋（商品房），主要是以产权证上登记的面积为准，且国有土地上的房屋在拆迁时按中介机构的评估结果进行补偿。集体土地上的房屋（农村房屋），产权证上登记的面积是基础，但主要根据房屋现状以实际测量为准，并按不同的房屋结构分类计算补偿面积；其宅基地范围内的构附着物逐项清理后按规定计算补偿。

这是从事过房屋拆迁工作的笔者，结合现行政策和操作实际，给出的答复。

国有土地上的房屋由拆迁双方认可的中介机构进行专业的评估，这里不再多说。下面，就重点说说农村房屋在拆迁里时的测量及补偿面积计算情况。

一、农房的现场摸底

这是农房拆迁很重要的一个环节，参与此项工作的有当地拆迁办的工作人员（主要是测量摸底及对房屋现状照相存档），也有村社干部（主要是带路和作动员工作）。在现场摸底时一般会核对房屋的产权登记情况（也可在分类计算补偿面积及计算拆迁补偿时核对）。

（一）房屋主体丈量：按“有墙墙包边，无墙柱包边，挑阳台折半算、封闭阳台全算”的原则对农户拆迁范围内的农房进行丈量，涉及多幢房的，逐一丈量，对不同房屋结构一并进行登记。丈量的相关数据（房屋的长宽、层数等）需该农户的当事人签字确认。

（二）宅基地范围内构附着物清理：对宅基地范围内的堡坎、围墙、地坝、水井（不仅限宅基地范围内）、灶、热水器及房屋装饰等，逐一清理登记。

二、农房补偿面积的分类计算与宅基地范围内构附着物的补偿计算

（一）农房补偿面积的分类计算：根据摸底的房屋现状，分钢砼结构、砖混结构、砖木结构、土墙结构、简易结构对应计算补偿面积。打个比方来说，王大伯家砖混结构房屋1幢，另有土墙结构房屋2间，就需分不同的结构分别计算各自的补偿面积。单层房屋的面积就是丈量的长乘以宽，涉及多层的需计算各楼层的面积。

当然，不同结构的补偿面积计算出来后，只需按当地的补偿标准就可计算出被拆迁房屋的主体补偿款，比如笔者这里，钢砼结构每平方米660元、砖混结构600元，只需补偿面积乘以对应的补偿标准即可。

（二）宅基地范围内构附着物的补偿计算：根据现场摸底清理的结果，逐一按当地的规定进行计算。比如，笔者这里砖堡坎每米110元、水泥地坝每平方米30元、机井每个1500元、地板砖每平方米40元。

最后，需要说明的是：农房拆迁的补偿除上述按拆迁面积计算的被拆迁房屋的主体补偿款、宅基地范围内构附着物的补偿外，最重要的还有被拆迁农户家庭成员的住房安置。

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(本文图片来自于网络）

　　拆迁的补偿内容包括：

　　（一）被征收房屋价值补偿；　　

　　（二）因征收房屋造成的搬迁补偿；　

　　（三）因征收房屋造成的临时安置补偿；　　　

　　（四）因征收房屋造成的停产停业损失补偿。　　　

　　被征收房屋价值中包括房屋装饰装修价值以及附属于该房屋的国有土地使用权的价值。　

　　补偿金额

　　对被征收住宅房屋价值的补偿，按照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位新建普通商品住房市场价格，由房地产价格评估机构评估确定。

　　对被征收非住宅房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位类似房地产的市场价格，由房地产价格评估机构评估确定。　

　　补偿方式

　　被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收房屋属于公共租赁住房、公房管理部门直管住宅公房或者单位自管住宅公房除外。

　　关于产权调换

　　被征收人选择房屋产权调换的，做出房屋征收决定的人民政府应当提供用于产权调换的房屋。待计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价后，产权调换房屋的产权归被征收人所有。产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

　　因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。　

　　用于产权调换的房屋，应当符合下列规定

　　（一）符合国家和省规定的房屋建筑设计技术规范和标准；　

　　（二）符合国家和省规定的房屋质量安全标准；　

　　（三）产权清晰。　

　　征收面积如何计算

　　被征收房屋的建筑面积和用途，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

　　对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

　　征收范围确定后，对于被征收合法房屋室内外装饰装修的价值可给予一次性包干补偿。违章突击装饰装修不予补偿，应自行拆除。

　　什么样的房屋按商业房屋补偿？

　　同时符合下列条件的房屋，按商业房屋予以补偿。

　　（一）国有土地使用权证载明为出让土地，且用途为商业。　　　

　　（二）建设工程规划许可证、房屋所有权证载明房屋用途为商业。　　

　　先补偿，后搬迁

　　实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

　　作出房屋征收决定的市、县区人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。　　

　　任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

您好，谢邀。

拆迁补偿不一定以房子实际面积为标准进行补偿，要看以下具体情况：

一、有产权登记证，实际测量的面积＞登记面积→以实际测量的面积为准

由于登记机关的工作人员工作不认真或测量不准确，可能导致房屋权属证明记载的面积与实际面积不一致。如果出现产权证记载的四至与被征收人所认为的四至相同，但被征收人认为记载的面积小于实际面积的，法院可以组织双方当事人到实地测量，如果实际测量的面积大于或者小于产权证记载的面积的，应当以实际测量面积为准。

二、有产权证，但有证据证明可以推翻登记面积→以证据证明的面积为准

房屋产权证是房屋登记机关依职权颁发的权属证书，具有很强的证明效力，但也不是不可动摇的，实事求是才是最高准则。如果我们可以提供充分房屋产权产籍资料或者其他有效证据，足以推翻房屋产权证记载的面积的，就应以证据证明的面积为准。

三、没有证的房子，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积＜记载面积→以实际建筑面积为准。

由于我国房屋登记制度不完善，不少房屋未登记，对此类房屋，应以相关批准文件记载的建筑面积为准。实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。

四、没有证的房子、没有批准文件记载，各地不同，一般以实际丈量的面积为准。

没有房产证，没有批准文件或者批准文件未记载建筑面积的如何处理?各地的规定不尽相同。

比如上海市规定，相关批准文件未记载建筑面积或者虽无批准文件，但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。

合肥市规定，房屋无有效证照，但在1986年航拍图上有标注且产权归属明晰的，可以结合1986年底前最邻近年份的地形图确定房屋面积给予补偿;1986年底前地形图无标注的，可以结合1986年后最邻近年份的地形图确定房屋面积给予补偿。

如果你的房子没有相关证照，应该关注本地的地方性规定，而不应轻易被拆迁办看似有道理的说辞“忽悠”，对自己房屋的实际建筑面积一定要做到心中有数。

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