成立业主委员会需要多少业主同意

成立业主委员会需要多少业主同意

成立业主委员会需要业主百分之八十以上同意。业主委员会成立条件： 1、入住率达到50%以上; 2、首批物业交付满2年，并且入住率超过30%的; 3、首批物业交付满3年的。

还是别成立了！这几乎是不可能完成的任务。

如果是在一个专业化团队的鼎力操作下，在天时地利与人和的大好形势下，或许会有一丝曙光。但仍然会充满艰辛与波折。

要选业委会就必须要召开业主大会，开大会有两种方式：

集中讨论，就是大家伙儿聚一块儿开个会儿；或者书面征集意见，就是每户都发个表儿。

不管用哪种方式，都有最低的参会要求：

法典生效前，最低要双过半，那么这个小区至少要6000多户参与才行；

法典生效后，更麻烦了，最低要双过2/3，低于这个数儿，你这个会儿就无效。

就是说，集体讨论是不可能了，只能采取所谓的“业主代表大会”。就是以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。

但这个代表，也不能代替所在楼座的所有业主做决定，因为，凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

而首次业主大会，需要表决的事项特别多，包括：

《管理规约草案》《业主大会议事规则草案》；是留用前期物业，还是外聘其他物业，还是自治？确定物业费新价格，确定新的《物业服务合同》，选出业委会委员等等等等。

上述这些书面材料和意见，原则上应该送达每一户业主，不能送达的，应在小区内公告。

可想而知，一万多户业主，这是多么巨大的工作量。

如果没有居委会及街道办的精准指导，没有开发商及前期物业的支持配合，没有广大业主的积极参与，这个任务是无法完成的。

而当下的业委会成立难，主要原因恰恰就出在上述三个关键环节上。

成立业委会不需要物业公司同意，特别是在小区业委会换届改选的时候，物业的态度和配合基本上都是无关紧要的。但是在小区首次组建业主大会，成立首个业委会的时候，确实需要小区物业公司给予一定的配合和支持，物业公司配合与否确实与顺利成立业委会有着重要联系。

首次业主大会组建之时，前期物业需要帮助筹备组提供业主清册、设备设施的运行管理情况，帮助筹备组的成员一同督促开发商修缮已经损坏的小区公共设备设施等。在业委会的成立时，我们还是很需要物业公司的支持和配合，具体来说我们可以从几个方面入手。

首先，成立业委会最好别把炒掉物业公司作为口号和目标。成立业委会和炒掉物业公司完全是两件事，很多小区业主在推动成立小区首个业委会之时，常常因为受到物业服务不作为的困扰，和物业公司产生矛盾等。这部分业主在推动成立业委会之时，为了吸引关注，提高自身影响力，往往把物业问题作为矛盾焦点，有些甚至故意夸大问题和矛盾。这样一来会人为的造成业委会成立困难，业委会尚未成立，物业公司已经和这部分业主势同水火，要物业公司配合成立业委会才怪。

其次，业主大会筹备组成员要明确职责，保持清醒头脑。成立业委会前，业主大会筹备组成员应该把工作目标锁定在业委会的成立工作上，其余事项均不属于筹备组工作范畴。特别是对于业委会成立之后物业去留问题，建议我们筹备组成员千万不要盲目表态，如果要表态的话，我们也以团结合作的积极态度来表明。因为物业公司的去留，其实筹备组并没有决定性，但是筹备组的态度却会影响到物业公司的配合和支持程度。

最后，如果业委会在成立期间，业主和物业，筹备组和物业公司已经闹得不可开交了，那我们只能尽量寻求当地房管部门、居委会的支持。事情一步步来，先把业委会成立的流程走完，虽然可能比较艰难，但是只要齐心协力还是能够顺利完成业委会的成立的。

成立业委会快不了，基本的程序必须要有……我们小区是这样操作的：

首届的话，首先要与社区和开发商联系，并找5个以上单数的筹备组成员，由社区出具成立业委会筹备组的公示公告，公示期为7-15天。

然后由筹备组成员编写“业主公约（草案）”“业主大会议事规则（草案）”“业委会候选人资格规则”“业委会候选人自荐表”“业委会候选人推荐表”等，前三个需要公示15天。期间所有满足要求的业主均自荐或推荐成为候选人。

下一步，候选人资格公示，这个一般是7天。公示候选人资格的同时要告知召开业主大会的时间！

召开业主大会，很多业主不会来，就需要筹备组成员去上门请业主投票。这个要双三分之二业主同意才能通过（业主户数和产权面积）。

统计票数，公示投票结果（又是七天）。完了到社区填备案表等资料，请社区相关人员签字，到街道办盖章后，街道办会出具备案证明资料。这个时候才是真正成立业委会了！

业务会内部召开会议分配各自的责任，确定主任和副主任。有些小区公共收益需走公帐，则需要持街道办的备案证开银行公帐户，刻业委会公章！

确定业委会工作章程，日常管理细则。

做好帐目记录 会议记录等等！

设立业委会办公室等，发布正式版的“业主大会议事规则”“业主公约”等等！

纯手打，如有错别字，请略过！难得审了！

小区成立业主委员会，《物业管例条例》第十七条说得很清楚，符合下列条件之一的，应当成立业主大会:

一、交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积的50%以上；

二、首次交付使用的物业专有部分己满2年，且交付使用的物业专有部分占建筑物总面积30%；

符合成立业主大会条件的，小区业主总人数10%以上的业可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请，街道办事处、乡镇人民政府应当在收到成立业主大会的书面请求之日起60日内，组织、指导成立首次业主大会筹备组。首次业主大会会议筹备所需经费由建设单位(开发商)承担。因此，成立业主委员会前期物业服务企业是没有任何法律依据阻挠小区成立业主委员的。

不合法，当然是不合法！

《物业管理条例》明确规定，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，业主委员会为业主大会的执行机构。同时规定物业管理区域内选聘或解聘物业管理企业必须召开业主大会会议由全体业主共同决定。

我们先来看一看业主委员会在小区物业管理活动中的责任:1.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；2.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；3.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；4.监督管理规约的实施；5.业主大会赋予的其他职责。从上面我们可以很清楚的看到，业主委员会是业主大会的执行机构，没有权利对小区共同的事物及共同管理的事项作出决定。也就是说业主委员会委员，末经业主大会同意，私自成立物业企业对小区物业进行管理是非法的，无效的。

物业管理区域内的业主委员会是《物业管理服务合同》的监督者，如果由业主委员会委员自己成立公司，对小区的物业进行管理，他们既是监督者又是实施者，既是裁判员又是运动员这是违反《物业管理条例》的。《物业管理条例》明确规定，物业管理区域内选聘和解聘物业管理企业必须召开业主大会会议，经专有面积占总建筑面积1/2，且人数占总人数1/2的业主同意。因此，提问者所说的业主委员会委员未经业主大会会议同意，自己成立物业管理企业，对小区物业进行管理这是非法的，无效的业主可以向属地人民政府物业管理行政主管部门投诉，要求撤销及错误决定。也可以向属地人民法院提起诉讼要求业主委员会撤销其错误决定。

如果小区的业主委员会委员要成立物业服务企业对本小区物业进行管理，必须召开业主大会会议，经专有面积占总建筑面积1/2，且人数占总人数1/2的业主同意。同时必须辞去业主委员会委员的职务，并在小区内召开临时业主大会会议，选举产生新的业主委员会。并与新的业主委员会签订由业主大会会议通过的《物业管理服务合同》同时向属地人民政府物业管理行政主管部门备案。在完成备案手续后《物业管理服务合同》才是合法有效的。

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很多人说白了就是愤怒的喷子！成立业委会时，需要你出面支持你不参与，选举时需要你投票你不参与，业委会成立了，你他妈这时候就是业主就是大爷了？需要你维权的时候你在哪？

笔者很讨厌这样的业主。有事的时候，鬼影子没一个！事后都特码的在业委会面前牛逼哄哄的，跟物业斗的时候你在哪里？

那些说“业委会更黑”“业委会更贪”的人，你们都捂着心口想想，成立业委会以及小区维权你参加过几次！你的权益别人帮你争取了，不想得到你的好话，还血口喷人的话，那你真的可以进土了！

正常来说，成立业委会的整个过程都是艰辛甚至是血的斗争争取过来的，永远都是那么几个人冲锋陷阵！

所以很多小区在制定“业主大会议事规程”时都会提出：对于不参与不出席不表决的业主纳入同意范畴。但是，每项决定必须在小区醒目处公示一定时间，如果公示期间有超过小区业主20%以上的反对意见，则该项决议需要重新表决。

业委会成立了，很多业主依然是不履行自己的投票权，选举权，而是事后责难，投票时你去哪里了？你们行使自己的正当权益了吗？难道你们不参与了，小区的正常活动就不要做了？那还需要成立业委会有什么作用？

在提出质疑的时候，麻烦这些业主先问问自己有没有真的参与小区建设，有没有为了小区建设奉献自己的力量，有没有及时切实维护自己的应有权益。

一个平时啥也不管的业主，麻烦你收声吧！有你这样的业主才是小区的悲哀！真的不同意，麻烦您出现在业主大会投票时反应自己的诉求。

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根据国务院《物业管理条例》有关精神规定，小区成立业主委员会是属于小区的自治事务，没有任何单位或者个人可以用其他身份，影响小区成立业主委员会。社区和街道并不存在是否同意成立业主委员会的权力。

在《物业管理条例》第十条中规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

从这一条中可以明确看出，社区和街道是没有决定权的，只有行使指导和监督的权力。社区和街道只能是防止因为人数过少，不能代表大多数业主的意见，从而成立不利于小区和谐的被人操控的业主委员会。

根据《宪法》规定，每个小区业主的选举和被选举权，除非法律规定的限制性人员除外，其他业主都有权力参与小区的建设和重大事项的决定投票。业主的选举权和被选举权不得因为没交物业费而被剥夺。

在很多的小区实际操作中，由于物业的不作为，很多小区业主不交费，而被社区或者街道以不交物业费不得参与小区的选举为由，肆意剥夺了小区成立业委会的合法诉求。这也就造就了物业公司和社区街道等主管单位之间的利益输送。只要小区无法成立业主委员会，业主缴纳的维修基金和小区的公共收益就是物业公司和相关单位进行利益输送的金库。

小区业主应该据理力争，为自己的合法权益而奋斗，不能因为有关利益单位的肆意阻挠而放弃自己的权益。在这个过程中，如果发现社区和街道等主管单位滥用权力，该举报的要举报，该起诉的要起诉。合法权益都是靠自己争取的，而不是别人给予的！

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