二手房买卖存在的风险

二手房买卖存在的风险

小超解答为您解答您的疑惑

从事了3年二手房产工作的我，对于如何挑选房子、购买房子是再了解不过了。这里我就为您详细描述一番。

《礼记•大学》中提到：“修身齐家治国平天下”。不必多说，那一定要有一所房子才行！

那么在购买二手房的过程中，要想不被别人牵着鼻子走，就一定要懂得以下几点才行：

一、二手房屋产权问题：

1.私产：私产房也是大家接触最多的一类房型，是可以上市自由买卖的房产。

2.公产：公产房不允许进行交易。产权归单位所有，个人只有使用权。个人无产权证，只有单位发的房票（房产使用证）。

3.军产：不可上市交易，可继承，如要卖出必须卖给部队。

注意：购买房屋时要看清房产证上面的信息，私产房有标识。

二、二手房屋税费问题：

税费主要是：契税、个税、增值税及附加

1.契税：

契税是房产交易中必然存在的一项税费，其收费标准如下：

首套房或者二套房，房屋面积≤90平方米，契税为1％

首套房房屋面积＞90平方米，契税为1.5％

二套房房屋面积＞90平方米，契税为2％

其中北上广深：首套房契税政策同上；二套房和非普通住宅，契税为3％

注意：二手房的契税，是按照房屋的评估价来计算的，而非房屋的成交价格。

2.增值税及附加税

房子成交日期起到再次出售日期未满2年的，即要收取增值税（老百姓常说的大税，以前是满5年没有大税，现在是满2年即可）。按规定增值税及附加应该是由卖家承担的，不过一切都决定房子的价格，即使卖家承担了税费，但是房价提高了，也是一样的，所以交易时可以双方协商，在合同中写清楚即可。

3.个税

满五唯一免征个税。满五是指房产证从下证日期开始计算到最后交易日期满5年，唯一是指卖家在本地区的交易记录里只有这一套房子。买二手房最好选满五唯一的，可以节省不少的个税征收。

三、二手房屋自身性质：

1.商品房：商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。

2.回迁房：回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。

注意：买房子强烈建议购买——正规商品房！正规商品房！正规商品房！

四、二手房屋是否存在纠纷：

1.抵账房：房屋是否有抵押贷款和抵账行为，购买前请查清，以免受骗上当。

2.家庭纠纷：房屋是否存在家庭纠纷，比如房屋所有人并没有全部同意出售住房等。

五、二手房屋客观因素

1.所在位置：房子所在位置很重要，主要看是属于郊区还是市区内，内环外环等，根据不同省市略有不同。

2.周边设施：周边建设情况，是否有地铁、车站、学校、医院、商场、超市等。如果建设不齐全，要看日后是否有建设发展的可能。

3.小区规划：小区封闭与否，管理是否到位，绿化面积占比，是否人车分离等。

4.物业情况：物业要找好，以免以后出现问题叫天不应，叫地不灵可就麻烦了。

5.楼层：高层以15层为最优，10层以下要注意是否出现挡光，光线不足等。多层以3层为最优，所谓“金3银4”，当然如果是老年人住房，在没有电梯的情况下，可以适当选择。

6.朝向：板楼中南北为最优，东西次之，同时也有南北东、南北西、东西南（少见）、东西北（很少见）以及单南、单东、单西。单朝向的房子要注意：单南向是最好的，俗称“小三阳房”，全天有光；单东早上有太阳，单西则为“夕照日”，夏天会很热。点式楼中以东南为最优，西南次之，同时也有东北、西北、单东、单西、单南、单北。单北向不建议购买，因为全年不见太阳，会很压抑。

7.是否临街/临桥：房子如果临着大街或者大桥会很吵，极度影响人们休息，高层15层以上还能好一些，如果是多层楼房，估计白天想睡个午觉都成了梦想。

8.格局：房屋的格局很重要，通透户型一般面积较大，多为2室住宅，下图是正规“H”户型图，是通透户型里很好的格局。

9.装修：装修主要看个人喜好，如果想自己装修，那最好选择没有装修的毛坯或者简装房，可以适当节省资金。

10.风水：风水还是很重要的一个问题。有的人绝不购买18层的住房，原因就是有“18层地狱之说”。也有人很在意房子周边的情况， 本人曾经带一位客户去看房，结果房子窗户外面有一个很高的大烟囱，客户当场表示不满意。

六、二手房屋交易流程：

在大家大体了解之后，就再也不用害怕买房子不懂被人忽悠了，是不是呢？

大家还有什么见解和看法，一起讨论吧！

风险一：来自房屋本身方面的风险。

1、对房屋所在片区考察不仔细。对居住影响比较大的不利因素比如，小区距离铁路或立交桥，垃圾处理厂、污水处理厂，化工厂、火化场，陵园墓地。如果不慎购买了这些片区的房子，从风水角度来看也是很不利的，即使以后卖房也会很难升值的。无论这样的房子多便宜，我们都要避免购买。2、房屋有严重的质量问题。如年代久的单板房（预制板）顶楼的房子已发生漏水问题。3、房屋产权问题。比如交易的房屋为非法建筑或者已经被列入拆迁的范围；房屋权属存在争议；房屋为共有，出卖人未经共有权人同意。房屋已经出租，没有得到承租人放弃优先购买权的声明；房屋已经抵押，没有得到抵押权人书面同意转让的声明；依法被查封的房屋。风险二：来自中介方面的风险 二手房交易比较复杂，涉及的方方面面比较多，二手房中介公司在这方面比较专业，通常大家购买二手房都是通过二手房中介公司，通过正规的信誉好的公司来交易，为买卖双方规避很多风险，也为买卖双方节约大量的时间精力。但是有些不法二手房中介机构设置圈套，坑害消费者，从而为交易双方带来不必要的麻烦和损失。现在我将二手房中介机构经常存在的问题总结以下几个方面。1、中介公司不让购房者与房主见面，从中赚取差价。为牟取最大的利益，某些二手房中介公司在没见到出售方时会要求购买方先以较高的价格下取一定数量的“定金”，然后中介公司再虚拟一个客户约见房东以较低的价格签下定金合同，中介公司以全部购房款支付给出售方后要求出售方在公证部门做委托授权书，这样中介公司就变相成了二房东，中介公司再把该房产过户给真正的购房方。这样中介公司的差价就赚到了。这部分差价通常远远高于中介费的收益，所以某些小公司会以较低的中介费为诱饵来吸引客户，实际上小公司又以赚取差价的形式让购房者买单。2、中介公司有意隐瞒房屋所在地段不利于购房者的规划情况和房屋质量问题。职业道德差的经纪人为了个人的佣金，有意隐瞒房屋的问题。找对中介公司找对经纪人也是很重要的。3、签订不公平合同。中介公司在担当中介过程中，对自身有利的条款写得比较明确，对自身不利的条款写得比较含糊，而购房者因缺乏经验往往予以认可，一旦发生纠纷，购房者则有苦难言。4、中介公司操作流程不规范。如在未查询交易房屋的产权是否有抵押、查封等限制交易的情况下就让购房者下定金或支付房款。风险三：来自交易主体双方的风险 1、来自出卖方的风险。非真实的房屋所有权人，如假人假证，伪造产权证；出售方已收取定金后，有其他买方出更高价格，出售方有利可图时违约。2、来自购买方的风险。购房前未了解自己的贷款资格而导致贷款审批不过。买方无购房资格，不符合目前现行的限购政策。

的确。买二手房可能存在的风险太多了。

抵押查封风险。如果原业主用房屋来抵押借款，在办理过户前借款没有还清并解除抵押，可能导致房屋因债务纠纷而被查封。

房款支付风险。二手房交易由买卖双方自行支付房款，所以很有可能发生纠纷。

共有权人签约风险。在交易中如果产权的另一方不同意，不配合签字，那签了的合同也是无效的。

违约风险。交易中如果任何一方反悔，则要承担违约责任，支付违约金。

物业交割风险。哪怕签了买卖合同，出售方若拖欠物业费等，也会存在问题。

因此，在买卖二手房时，一定要明确税费，是否存在抵押风险，房款支付方式，共有产权人签约，是否拖欠水电物业费等问题。

大致的环节围绕以下的这几点，流程图看着比较清晰。

要强调，看重房子，一定要先去交易中心做产调，就是调查交易房屋的产权信息，比如有没有房产证？房产证上的房主，是否与卖方一致，有没有贷款，有没有被抵押，有没有官司等等，否则风险不可控。

二手房交易的流程上图很详细了，在这里就不赘述了，主要就这几个步骤：签订买卖合同→办理贷款手续、支付首款→产权（房产、地产）过户，房屋交割→领房产证（卖方收到银行贷款）、交易完成每月还贷。

至于你说的给了钱不过户之类的，办理贷款手续、支付首款之后都是对公环节，只要前面合同订好，基本没太大问题：

提醒一下，签合同时候就要先明确违约责任，每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金，另外就是合同上的时间必须都是精确的日期，别使用模糊概念。

以上是律师为大家讲解的关于”二手房买卖存在的风险“的内容，希望可以帮助到各位小伙伴。