开发商卖没有产权的车位合法吗

开发商卖没有产权的车位合法吗

地上停车位和地下停车位性质不同

停车位问题一般是小区内居民和开发商之间比较难以调和的问题，停车位分为地上停车位和地下停车位，一般情况下地下停车位产权归属比较清晰，在首先满足业主需要的情况下，有产权的地下停车位归开发商所有。开发商可以出售。

在建筑区域规划内建造的停车位，开发商可以办理产权登记，一般情况是开发商在开始建楼盘时就向上级部门报批规划停车位的区域。而人防车位和占用业主共有道路或其他场地的停车位属于全体业主共有。

之所以居民和开发商之间有这么多的纠纷，是因为法律并没有明文规定停车位的归属问题，但是根据这几年的最高法的相关判例可以看出，如果开发商能获得车位的产权证，开发商就有权自行出售车位，如果开发商办不了产权证，车位归属于全体业主共有。

目前小区车位（库）类型主要分为以下几种：

　　1.敞开式地上车位

　　由于小区的土地使用权归全体业主，通过在小区土地上划线确定的车位，开发商无权出售，这些成为都属于全体业主共同使用。

　　2.地下车库（位）建筑面积分摊

　　如果地下车位作为公摊面积被小区业主分摊了，开发商就无权出售，应该属于小区全体业主所用，严格地说是属于小区的配套设施，可以由业主委员会委托给物业公司出租给业主使用，出租收益扣除管理成本后划入小区维修基金。

　　3.改造车位

　　还有一类车位是在小区规划时就没有载明的，开发商为了谋取利益私自在建筑物的地下空间改造成的停车位（库），这种车位由于没有计算在建筑物的建筑面积内，因此无法取得产权证，除非开发商缴纳土地出让金并办理产权证，才能够合法出售，否则仍然属于业主共有。

　　4.三面有护围的地上车库（位）

　　如果开发商在规划时明确了这类车库（位）有独立的用地面积和建筑面积，经过房管局审批核发了产权证，那么开发商就可以正常出售。

　　5.地下车库（位）属于人防工程

　　还有一类停车位，是人防工程车位，有的是和普通车位在同一楼层，二者并没有特别明显的区别，唯一可以区分的是，人防工程车位区域中有厚厚的大铁门，在遇到灾害或者战事时用于提供避难场所使用。根据《中华人民共和国人民防空法》第5条规定：人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。具体讲就是，开发商投资建设了人防工程车位，所以应当享有所有权、收益等所有权的相应全能。而国家也没有法律法规禁止开发商以转让或出租的方式处理人防工程车位的使用权，因此，开发商有权对人防车位使用权做出转让或出租的处理。不过如果开发商将人防工程造价纳入到公摊物业中，由全体业主买单，那么车位就该归全体业主所有。

　　6.地下车库（位）建筑面积未分摊

　　如果车位建筑面积未分摊，且开发商取得了产权证，开发商就能出售车位，前提是只能出售给本小区的业主，但如果跟业主没有事先确定，就不一定属于开发商了。对这一点，不少城市都有相应规定，比如《北京市城市房屋管理办法》第13条规定：“按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。” 也就是说如果业主和开发商在房屋买卖合同中没有对开发商拥有产权的地下车库进行特别约定，车库也应当归业主按份共有，其收益也应归业主。

　　如何辨别车位产权情况？

　　这车位的问题还真是多啊，我们购房人该如何辨别车位的产权情况呢？

　　根据国家政府公共信息公开的政策显示，公众有权向政府查阅所在小区的规划竣工，购房人可以查阅以下下内容来判断车位产权情况：

　　1.《土地使用权出让合同书》

　　就是查看《土地使用权出让合同书》中是否明确停车位是属于开发商单独出资，为其专有部分，如果没有明确，那么可以认定的是，小区停车场用地与主体房屋是一个整体，按照国家相关法律规定，小区规划红线内土地将随着地上建筑的出售而自然转移给了业主，这种情况下，车位就该归全体业主。

　　2.《建筑用地规划许可证》

　　可以查看小区建设报备中，是否明确了属于开发商的“专有车位”，如果没有的话，车位就属于小区公共配套建设项目归全体业主所有。

　　3.《建设工程竣工测量报告》

　　每个小区项目完工后，都要进行建设工程竣工测量和建设工程规划验收等质量检测工作，如果地下车库、半地下室、房屋架空层、设备用房、公众通道等没有计入建筑容积率，其建设成本已经分摊到购房价款中，停车场应属于全体业主。

　　以上材料，业主委员会或者其委托的律师事务所可持委托证明到当地国土规划局、建设测量部门查阅、复印本小区原始备案相关档案材料，并且可以以此为依据向开发商追回小区停车场所有权。

说了这么多，
清远泰东验房公司老余想告诉大家：

　　1.小区车位并不是一定都属于全体业主，具体要看住宅相关建设文件和购房合同中有无规定和约定、开发商是否拥有车位的产权证，充分了解车位建设的出资方和产权情况、当地政府相关政策规定后，才能判断。

　　2.购房人可以持业主委员会的介绍信，或者委托律师、业主本人持有效身份证到相关部门通过查阅《土地使用权出让合同书》、《建筑用地规划许可证》、《建设工程竣工测量报告》等材料，核实车位产权情况。

　　3.目前国家对车位的相关法律还不是很完善，为了自己的合法权益不受侵害，最好了解了以上1、2的内容后，再决定是否买车位，以及是否联合业主进行维权。

（以上资料来源网络）

提问很好。我是实体经济守望者，我选择回答。

请问无产权的车位可以买卖吗？合法吗？受法律保护吗？

一、无产权的车位可以以双方签定长期租赁协议的方式交易。所以开发商在协议中会写明，由开发商把车位租给业主十年，一次性收取业主十年的租赁费用（实际指我们理解的购买车位款），十年后，由该业主自由使用该车位，不再交租赁费用，且业主可以一直继续使用。

二、合法。业主若想卖车位可以通过内部转让并在协商一致的情况下以租赁的形式订立协议条款。

由于业主和开发商属私下交易，和房产局无关，便没有监管。协议是开发商拟定的，条款肯定会倾向于开发商。所以买家要把眼睛擦亮点，看清楚再签，并不是说开发商一定会骗你，但至少要做到心里有数。

感谢阅读。

我是“实体经济守望者”，关注我分享更多的创业知识！

要区分不同情况和受让对象具体分析。

《中华人民共和国物权法》对车位的权属作了原则性的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。

规划车位、车库必须在首先满足业主需要的前提下可以转让，即要按照规划转让给业主。

法律规定业主共有的车位，开发商无权转让。

按照最高人民法院的司法解释，不能进行独立登记的车位不能转让。

小区地面车位属于全体业主所有。地下车位属于开发商建造的专门用于停车位的，属于商品性质的，开发商有权出售，但是地下防空空间规划的车位不属于开发商，开发商无权出售！

首先人防车位是属于国家的财产，开发商物业只有管理的权利，是不能用来出售的，而且也办不了产权证。如果确定开发商卖的是人防车位，那肯定跟你签的合同只是长期的使用合同，并不是买卖合同！现在很多开发商都这么玩文字游戏。

人防车位一般与普通车位在建筑物的不同楼层，一般位于普通车位更下的楼层，大型的密闭铁门是人防车位区域的标志之一，也有部分建筑中人防车位与普通车位位于相同的楼层，按不同区域划分。从使用角度而言普通车位和人防车位没有任何区别。

人防车位可不可以买卖：

通常不可以的，具体看是否有产权，如果有产权就可以买卖，如果没有产权就不可以买卖的。地下停车位为什么只卖不租是因为地下停车位是人防工程车位，属于国家，不能出售，所以没有产权。

地下车位不可出售的条件：

开发商是否有权销售地下车库，要看车库是属于全体业主所有还是属于开发商投资兴建的建筑物，满足以下条件之一的，车库属于全体业主所有，开发商无权出售。

1、开发商在计算公摊面积时已把地下车库的建筑面积计算在内。

2、开发商把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本之内。

3、根据国家法律或当地政府规定应无偿交付给业主使用的，即小区在规划时已经明确了车库作为公共配套设施的功能，将建车库作为开发商的法定义务。

谢邀：

房地产开发商，根据工程设计图，进行工程预算、备料……组织按图施工，最后决算竣工，验收……销售……。

现代房地产开发的居民小区，不仅要建住房，还要建配套的公用工程，隨着汽车的使用的普及，小区地上地下车库停车位的建设也是必不可少的配套公用工程……。

小区配套工程，都由开发商按工程设计图施工，並纳入工程的预决算中，成为整个小区工程的组成部分……。

小区的地上地下停车位也与小区的草坪、道路、绿化、小桥、传达室、健身房、给排水系统、供电系统、通讯、电视……一样，是小区的配套工程，是小区共有的，为小区购房业主所共有。

工程决算就是开发商的销售成本，根据此成本、房屋质量、小区地段、供求关系、利润……，再开盘定价出售……因此凡购买小区楼房，其配套工程——公共设施都有份：如草坪、道路、健身房、给排水系统、通讯、地上停车位、地下车库停车位……

所以如果开发商出售停车位与出售小区业主的传达室、广场、道路、通讯设备、草坪、绿化树木是一样的是二次出售，是错误的……。

买没有产权的车库等于租用，（只有使用权，没有产权你后期也无权出售）

买来长期使用还行，短期不需要考虑购买。

（不然后期考虑出手基本没人要，只有使用权没有产权的车库，买了基本就烂手里了，除了后期捆绑房子一起出售，但出售的价格也不乐观，因为不是你的产权你无权出售。）

（一）看你租金和车库总价是否成正比。

如果周边车位租金500元/月，一年就是6000元，10年6万；20年就是12万；30年18万（均不包含后期租金上涨情况）；以此类推，车位超出这个价格太多的基本不用考虑，因为车位没有产权不能用于银行抵押，后期转手也是问题（买在手里仅仅只是使用权，没有产权无权出售。）

（二）看价值与价格。

1、价值没有产权不能交易也就相当于没多大的价值（买在手里仅仅只是使用权，没有产权无权出售）；

2、该社区是否在市中心地段，该地段是否属于停车非常困难的情况，若符合可以买，因为不买就意味着没地方停车，只能向别人租用；

3、还是看价格，你觉得值就可以买。

（三）看自己住在该小区多长时间。

1、过渡性的住房，不建议购买。

2、长期居住型的，可以买，毕竟自己私人使用的空间，虽然只有使用权。

以上是律师为大家讲解的关于”开发商卖没有产权的车位合法吗“的内容，希望可以帮助到各位小伙伴。