中介跑了房东来收房找哪里解决

今天，一个朋友打电话，他通过中介公司租的房子，一年的房租都给了中介公司。但是，住了三个月后，房东要收回房子，赶朋友走。原来，中介公司只给了房东三个月房租，后面的房租没给，跑路了。

朋友说，中介公司欺诈的不只是他一户，还有很多租户和房东都是这种情况。其实，不仅只是朋友有这个遭遇，随着房产租赁市场的井喷发展，中介公司高价拿房后，随后运营成本增加，难以维系后跑路的现象层出不穷。

一)中介公司跑路，房东是否有权要求租客腾退房屋?

判断“房东能否要求租客腾退”的关键在于中介公司与房东之间构成“租赁关系”还是“委托代理关系”。

1.租赁关系–房东有权要求租客腾退房屋

若中介公司与房东之间系租赁关系，当中介欠付租客租金时，房东有权根据其与中介公司之间房屋租赁合同中的违约条款，解除双方之间的房屋租赁合同。中介公司与房东之间的房屋租赁合同被解除后，中介公司作为承租人已经丧失了转租房屋的权利，租客与中介公司的租赁关系基础亦不存在。因此，房东有权要求租客腾退房屋，若租客继续占有，将产生房屋占用费等。但若租客愿意向房东重新支付租金，则可继续居住。

租客因无法承租房屋造成损失的，可根据其与中介公司之间的房屋租赁合同，通过诉讼等途径向中介公司主张赔偿损失。

法律依据：

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

2.委托代理关系–房东无权要求租客腾退房屋

若中介公司与房东之间系委托代理关系，租客向有代理权限的中介公司交付租金后可视为对房东履行了支付义务，中介公司与租客签署的房屋租赁合同将直接约束委托人房东与租客。此时，房东不得以中介公司收取租金后跑路而自己没有收到租金为由要求租客另行支付租金，房东亦不得以其对房屋具有绝对支配的所有权为由来要求租客腾房。房东所受之损害应另行向中介公司主张。

法律依据：

《民法总则》第一百六十二条：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。

《合同法》第四百零二条：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。

(二)房东通过断水断电、更换门锁等形式逼使租客搬离，租客该怎样维护权利?

委托代理模式下，虽然中介公司跑路，租客仍有权继续占有租赁房屋，房东不得强制要求租客搬离房屋。

租客可与房东进行协商，向房东释明法律关系，如未能达成一致意见，当房东采取断水断电、更换门锁等行为时，应当先将房屋内的财物拍照取证，也可以直接拨打报警电话，请求民警以及居委会的帮助。

如果实在无法正常居住，由于上文已经提及由于房东已经授权中介公司代收房租，因此将租金交付中介公司的行为已经等同于交给业主，可通过向法院主张解除合同，请求房东返还剩余房租。

三、律师建议

(一)当发现中介公司跑路时，房东与租客应相互配合前往公安机关报案，并提供相关证据材料，若中介公司有刑事犯罪之实，待刑事案件终结后，被追回的赃款将被退还。

(二)中介公司跑路后，房东与租客可根据已签署的合同明确各方的法律关系。双方可积极进行协商，商议出合理的比例共同承担损失并签署新的租赁合同。

(三)租赁关系模式下，如房东执意要解除合同，赶走租客，建议房东在要求租客搬离前，先向租客发出书面通知等，询问其是否愿意代中介公司支付租金，如其不愿意，则可给予其合理的搬离时间，告知其所受损失应向中介公司主张。

(四)租客应尽量与房东本人直接签订租赁合同。在签订合同前要查看租赁房屋的产权证书、房产证上所有权人的身份证件，询问房东房屋是否存在抵押等。并且留存复印件以备后期发生纠纷起诉提供信息方便立案。

(五)租客若选择与中介公司签署协议，在签订合同前查询中介公司的成立时间、经营状况、诉讼情况等。签订合同时要求中介公司出示并留存房东明确授权其可以出租该房屋的委托书及房屋登记信息，并与房东进行核实。尽量不要和中介公司签一次性交满一年房租的合同，最好是按月支付或者季度支付。

(六)租客支付租金时尽量给房东或者中介公司实名银行账户转账，不要转账给公司工作人员，避免使用现金结算。并且及时要求中介开具收款凭据。

那么，租户和房东如何保护自己的利益呢?

首先说租户。

租户要保护自己的利益，需要知道两个法律关系：一是委托代理关系;二是房屋租赁关系。

如果中介和房东是委托代理关系，那么，中介是代表房东行使房屋出租行为的，租户和中介签订的合同，就相当于和房东签的合同;租户给了中介房租，就相当于给了房东房租。

如果中介和房东是房屋租赁关系，那么，中介租给租户的行为就是转租行为，而转租必须经过房东同意，否则视为无效。

综上所述，如果中介和房东是第一种关系，那么，房东无权收回房屋，无权赶走租户;如果中介和房东是第二种关系，那么，房东有权收回房屋，有权赶走租户。

因此，租户通过中介租房子的时候，要保护好自己的利益：一是看中介和房东签订的合同，确保是委托代理合同，并拍照保存;二是联系房东，当面或者微信电话问清楚，并通过录音截图等保存;三是尽量找成立时间长，经营规模大，品牌信用度好的中介公司。

现实中，中介公司一般和房东签订的都是委托代理合同，俗称托管房。但是即使这样，万一中介跑了，房东因为损失问题，也会和租户出现冲突，所以，上面建议中的后两条很重要。

至于房东如何保护自身利益。关键的就一条：中介公司托管几年，必须一次性支付几年的托管费(房租)，哪怕托管费适当让一点，但绝对不要分期支付。有的房东可能担心房子租不出去，而采取了分期支付的的方式，但其实风险更大，最后得不偿失。就像现在很多高利贷，贪图高额利息，但最终没了本金。

而且，现在很多中介公司为了跑马圈地，都急于拿房源，甚至为了拿房源，不惜高出行业平均价格，因为这个市场竞争极其激烈，所以，中介其实比房东更着急，房东一定要有点心学常识，稳住心态。

最后，不管是租户还是房东，保护自身权益最保险的方法，就是双方直接签合同，即使中介参与，也只是起居间作用，支付点中介费而已。

总之，要保护好自身权益，关键还在于事前的学法和用法。