离婚协议房产归一方但未过户，产权如何认定？

一、离婚协议的法律性质

离婚协议在本质是属于合同，基于契约精神有约必遵守履行。依照我国民法总则第一百三十六条 民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。

离婚协议需要到民政婚姻登记机关审核，符合法定条件给予发放离婚证时生效。否则只成立未生效。若双方拿到了离婚证而没有办理房屋过户登记，双方形成约定的合同之债，则需要继续履行离婚协议内容。依照我国民法总则第一百七十六条 民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。

二、产权认定

办理房屋转让登记属于物权行为同时也是履行约定合同内容的行为。根据物权和债权相分离理论，房屋属于不动产，不动产物权变更实行登记公示主义，依照我国物权法第九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 　依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。因此结合本案房屋未经登记不产生物权变更，产权仍属于原所有人。

三、维权途径

1 、 若另一方不履行离婚协议内容，在没有取得离婚证的情况下，双方决意离婚则只能走诉讼离婚程序，由法院裁判。依照我国物权法第二十八条　因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

2、若已经取得离婚证，双方协商解决协商不成则以物权纠纷为由到法院起诉，由法院裁判。

对夫妻而言，毫无疑问，产权以离婚协议的约定来认定

根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

但是离婚协议不是合同，根据相关司法解释，离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。

所以，对夫妻双方而言，房屋未过户的，产权仍应以离婚协议的约定认定。

但这只是对夫妻双方而言的。

对夫妻以外的人，问题就复杂了

1、如果房屋原来登记在丈夫名下，离婚约定由妻子所有，在这种情况下，如果不过户，男方将房子卖了并过户给他人的话，买方如果确实不知道双方离婚的约定，则适用善意第三人制度，产权已经转移到买方，妻子只能要求丈夫返还卖房所得。因为物权法定原则决定了，经过登记公示的权利优先级，高于未经过登记公示的

2、房屋原来登记在双方名下，不过户的，获得产权的一方可以出售，但是无法过户。还是那个道理，不动产严格执行物权法定，产权人姓名未变更的，出售房屋仍应取得双方同意。

3、如果房屋不过户，另一方因为债务问题，法院来强制执行，取得产权但未过户的一方，提出执行异议，法院能否支持，这个还真不好说。

如果是已经在民政部门办理离婚登记，并在民政部门已经备案的离婚协议中明确约定了，房产的归属，那就是离婚协议履行的问题了。离婚协议约定对房产来说，只是发生了债权上的效力，也就是说，只要房屋没有办理过户登记，那房屋的所有权还是推定属于现在的产权人。如果对方反悔，不履行离婚协议约定，你可以起诉要求对方履行协议，办理过户登记。