农村宅基地买卖合同有效吗

法律规定城镇居民是不可以购买农村宅基地以及在农村宅基地上建设的房屋的。你们当初买卖宅基地的合同因为违反了国家法律法规，所以该合同是无效的。对于无效的合同应当恢复原状，因为履行无效合同而导致的损失双方应当根据各自在缔约过程中的过错程度分担。具体到你说的情况，你仍然是这块宅基地的使用权人，国家征收土地的各种补偿金应当给你。而你应当退回买宅基地的人13000元，同时将宅基地上由对方出资建设的建筑物对应的拆迁补偿给人家。除了以上这两项该给人家的钱以外，如果土地在过去10年当中价值提升幅度很大，你可能要额外支付给对方一定的土地升值补偿，这在北京宋庄画家村的案件中曾经有过先例，但是不一定会推广到全国。

关于宅基地转让协议是否有效问题，同样需要区分具体情形，一般而言，如果交易双方都是同一集体经济组织内部成员，也没有违反地方有关限制性规定的情形，协议原则上是有效的。如果交易双方不属于同一集体经济组织，在没有特殊规定的前提下，那么协议原则上是无效的。

为一名基层三农工作者的“农策分析”，在看到这个问题后，觉得很有必要来解答一下。

对于宅基地，因为村民没有所有权，只有使用权，所以没有“买卖”一说，只能说是“使用权转让”，使用权转让的行为是否合法，不能一概而论，而要分情况对待。

大兴区农村宅基地买卖合同有效吗？什么情况下合法有效？

1.受让人是本村集体成员。也就是说，转让人和受让人双方的户籍必须在一个行政村，而且，必须是农业户口。

2.受让人没有宅基地，符合“一户一宅”的宅基地政策。需要注意的是，这里的没有宅基地，既包括在本村没有宅基地，也包括在其他村没有宅基地。

3.必须取得村委会的同意。因为村民只享有宅基地的使用权，所有权属于村集体所有，所以，宅基地使用权转让的时候，必须取得村委会的同意，要不然，则属于非法行为。

4.宅基地不能单独转让，必须是连同地上房屋一并转让。此条件是为了限制那些在城里购置了商品房，因为自己在农村没有宅基地，符合宅基地申请条件，想着申请宅基地，然后转让给他人获得一定的经济利益的利己损人不当行为。

哪些情形非法无效？

1.转让给城镇居民、法人或其他组织、本村集体成员以外的人。《宪法》第十条规定“宅基地属于集体所有”，《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。而且宅基地使用权具有人身属性，也就是说，只有本集体经济组织的成员才享有使用权，非本集体经济组织成员是无法取得使用权的，所以，此行为无效。

2.受让人已有宅基地。不管是在本村还是其他村，只要受让人名下，或者其户内成员名下拥有宅基地，就不符合“一户一宅”的宅基地政策，转让行为无效。

3.未取得村委会的同意。因为村委会拥有宅基地的所有权，村民只享有使用权，此情形下转让宅基地使用权，就相当于将自己从车辆租赁公司租借的，仅仅享有使用权，而无所有权的车辆卖给其他人，行为当然非法无效。

需要注意的问题

虽然说，相关规定对符合一户一宅的村民转让宅基地使用权没有明确的限制，但是，《土地管理法》第六十二条规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，所以，不能贪图眼前的利益而随意处置自己的宅基地，因为以后想要再次申请宅基地，是不可能的。

1.答案是：可以买卖。其实，更准确的说法是有偿调剂。买卖能够成立的前提是：在村集体经济组织同意的前提下，将宅基地（可以是空地，也可以是建有住房）有偿调剂给本村符合宅基地申请条件的村民，可以办理过户登记手续。

2.一般情况下，外村人与本村人之间的宅基地买卖无效（除非是经过政府批准或同意的，比如地质灾害搬迁户、下山移民户、水库移民户、旧村改造拆迁户等）。城里人到农村买宅基地或者房屋则是国家政策明文禁止的。

3.那外村人或者城里人与村民签订的宅基地买卖合同效力如何呢？1999年之前签的合同，还要具体情况具体分析，可能有效（禁止城里人到农村买宅基地或者房屋的政策就是那时候出的）。1999年之后签的合同，基本上无效。

4.合同无效，但是买卖双方如果没有人反悔的，那也没事。买的人照样可以住下去，不强制要求把房子退回去，也不强制要求卖的人把钱退回去。这在法律上叫做“不告不理”原则。

5.但总的来说，还是买方风险和隐患比较大。一是办不了过户登记手续，手上拿不到权证；二是只能以卖方的名义办理审批手续进行重建，不能以自己的名义重建。其实，买卖双方一般还是会讲诚信的。但是遇到拆迁或继承等情况就难说了。一是涉及的利益比较大，二是可能出现子女不买账问题，毕竟产权还没过户。

6.合同有效，那反悔无效；合同无效，那反悔有效。如果反悔有效的话，怎么处理？在司法实务中，普遍都是认定，双方都有过错。但一般情况下，如果是卖方反悔的话，责任“三七开”，卖方负主要责任，除了相互返回宅基地房屋和钱外，卖方要给予买方相应的补偿。

大兴区农村宅基地买卖合同有效吗？农村宅基地的使用权可以进行转让，但需满足以下四点：

1、需经本村村民委员会同意和乡级政府的批准;

2、转让人与受让人同为本村村民;

3、受让人无宅基地，符合宅基地申请条件;

4、宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。另外，转让人户口应该已迁出本村或属于“一户多宅或多房”。如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障，如与其他近亲属合户居住。 符合以上条件，房屋买卖才能万无一失。

宅基地申请的条件：

1、因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的;

2、外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的;

3、因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。

农村村民有下列情形之一的，不予批准使用宅基地：

1、年龄未满十八周岁的;

2、原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的;

3、出卖或者出租村内住房的。