怎么解除房屋租赁合同协议

租赁合同是我们日常生活中比较常见的合同，当租赁合同出现违约或租赁到期时，需要解除租赁合同、或者房屋腾退，我们该如何做才能合法有效呢?

房屋租赁合同的解除，并非单单通知就可以了。出租人应当自合同签署、合同履行阶段即应做好相关条款的设计，做到未雨绸缪。

PART.01

合同之签署

在起草租赁合同阶段，进行合同条款设计时，可以对租期、合同违约、解除合同、腾退房屋等事项事先做出如下明确的约定：

1、根据相关法律规定，房屋租赁期限不得超过20年，同时不得超过土地使用年限。如属转租，租期不得超过原租赁合同剩余租期。

2、无论是否经出租人同意，承租人对出租房屋予以装饰装修的，在承租人违约、出租人依约定解除合同的情况下，承租人应当在解除合同通知书送达之日起十日内拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。逾期不拆的，视为承租人放弃装饰装修残值的权利，出租人有权予以拆除，并有权要求承租人补偿因拆除而支出的费用。在承租人尚未支付拆除费用的情况下，出租人有权予以利用，该利用无需向承租人支付任何补偿费用。

3、拖欠租金、物业费、水电费等达到一定期限，出租方催要，要求承租人在合理期限内支付，承租人未予支付的，出租人有权单方解除合同。

4、此次新冠疫情导致了许多租赁纠纷。因此，要在合同中对不可抗力等发生进行具体的约定，在不可抗力等发生时可以避免纠纷或顺利解决纠纷。

5、承租人对于出租人提出的合同解除有异议的，应当在收到解除合同通知之日起五日内提出。

6、在解除合同通知书到达承租人后，承租人不按照解除合同通知给定的期限腾房的，出租人有权采用停水、停电等方式，要求承租人腾退房屋。

7、在解除合同通知到达承租人后，承租人未自行退场的，出租人有权自行清退房屋。

8、在清退房屋时，出租人有权聘请公证机构，对清退过程予以公证(一些公证处对此有规定：未经合同事先约定，公证处不会对清理房屋的过程进行公证)。

9、如果是面积大、租金高或者租期长的租赁交易，订立合同时，可以聘请公证处对租赁合同以及内容予以公证(在房屋所在地的公证处进行公证即可)。

PART.02

合同之履行

在租赁合同履行阶段，如果承租人无正当理由未支付或迟延支付租金，或者因不可抗力或者其他理由，拒付租金时，出租人可以采取以下方式：

1、催缴通知书。

在承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，及时发送书面催缴通知书，要求承租人在合理期限内支付，并告知其不履行合同义务的法律后果。

2、发送律师函。

如果发送催缴通知书仍拒付租金的，出租人可委托律师发送律师函。

PART.03

合同之解除

1、通知解除合同。

发送解除合同通知书，自解除合同通知书到达对方时房屋租赁合同解除。

2、诉讼或仲裁直接解除或者确认解除。

(1)诉讼或仲裁解除合同

出租人可以不发送解除合同通知书，可以选择根据合同中约定的合同争议条款或事后达成的仲裁协议，直接向法院起诉或者向仲裁机构申请仲裁。

(2)诉讼或仲裁确认解除合同

如解除合同通知书到达对方，对方没有在合同约定或法律规定的异议期内提出异议，也拒不腾房的，出租人可以自行清退，也可以诉讼或仲裁确认解除合同效力，要求腾退房屋，支付未付租金，房屋占用费，并赔偿经济损失，承担其他违约责任等。

在解除合同通知书到达承租人后，承租人在合同约定或法律规定的异议期内提出异议，并向人民法院起诉的，出租人可要求确认解除合同效力，要求承租人腾退房屋，支付未付租金，房屋占用费，并赔偿经济损失，承担其他违约责任等。

PART.04

房屋之腾退

合同解除后，承租人继续强占出租房屋，拒绝腾退。对此，可以根据不同的情况，采取不同措施予以清退，腾空房屋。

1、公力救济。即申请法院强制执行

如已经法院审理或仲裁机构裁决，出租人可以就生效的法律文书，向法院申请强制执行。

具体程序如下：持生效法律文书和强制执行申请书到法院立案——法院送达执行通知书——执行约谈——强制清理。

2、自力救济——自行清理

对于合同已经解除，承租人拒不交付房屋的情况，出租人可考虑自力救济。

(1)发出书面通知，告知其规定的时间内搬出，逾期将采取措施。

(2)通知规定的腾房期限届满，承租人仍不腾房的，出租人可考虑停水、停电、停气(需慎重考虑采用本方式，可能会有侵权之虑)。

(3)强制清退。聘请公证处对清理现场全程公证。公证处对清理行为进行公证一般要求满足以下条件：租赁合同签订经公证处公证、公证腾房的约定。

(4)聘请开锁公司人员开锁、并全程录像，可召集物业公司、街道办、派出所民警等相关人员到场，并分别在清退房屋表上签字或盖章。将清退房间内的物品在上述人员的见证下，打包封存。

(5)在清退过程中，协调好公安派出所、保安公司等单位，预防冲突或意外事件的发生。

房屋在出租时需要做相应的手续以及流程，并签订书面的租赁合同。在房屋腾退时也是一样的，需要按照解除租赁合同和房屋腾退流程进行相关的手续，按照流程进行，才能够避免一些不必要的纠纷以及矛盾。

怎么解除房屋租赁合同协议

根据《合同法》的规定，当事人可以协商一致解除合同，也就是当事人可以在房屋租赁合同中约定解除租赁协议的条件，也可以经过协商后决定解除房屋租赁协议。但是，如果没有约定的，那么在以下情况下可以解除房屋租赁协议：

一、承租人解除

1、《合同法》第二百三十一条规定：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

就是说在租赁房屋具有瑕疵(包括物的瑕疵和权利瑕疵)，致使承租人无法使用，或者利益受到重要影响，或者在相当期间内不能进行使用收益的，或者租赁房屋毁损致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

2、《合同法》第二百三十三条规定：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。此条规定仅限于物的瑕疵，而且限于物的瑕疵达到危及承租人的安全或者健康的程度。如果租赁房屋的瑕疵不会导致危及承租人的安全或者健康的，而该瑕疵在订立合同时即为承租人所知悉的，承租人将不得主张解除合同。

二、出租人解除

1、《合同法》第二百一十九条规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。承租人违反约定方式，或者不依租赁房屋的性质而对租赁房屋进行使用收益的。

2、《合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。(承租人迟延支付租金，经出租人催告，仍不于催告期限内支付租金的。

3、《合同法》第二百二十四条第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。承租人未经出租人同意，将租赁房屋转租于第三人的。

解除房屋租赁协议的方式

房屋租赁协议的解除方式有三种：

第一，如果当事人协商一致解除租赁合同的，那么自达成共识时起，房屋租赁合同解除;

第二，如果房屋租赁合同中约定了解除合同的条件的，那么自条件发生时，合同自动解除。但是在这种情况下，如果当事人对合同是否解除发生争议的，应当起诉由法院定夺;

第三，如果出现了法律规定的解除情形，那么合同自一方的解除通知到达另一方时解除。但通常当事人会对合同解除与否发生争议，最终也只能向法院起诉由法院定夺。

总体上来说，解除房屋租赁协议的条件主要有两种，一种是约定的解除条件，一种是法定的解除条件。相比较而言，在当事人协商一致的情况下解除合同的，发生纠纷的可能性比较少。但实践中大部分房屋租赁合同并不是协商一致解除的，所以当事人最好请律师帮助收集证据和准备材料，为向法院起诉和打赢官司做好准备。

以上是律师为大家讲解的关于”怎么解除房屋租赁合同协议”的内容，希望可以帮助到各位小伙伴。