买房子签认购书需要注意什么

买房子签认购书需要注意什么

我分3块来回答：

我的首付怎么来的、朋友的首付怎么来的、低首付是什么。

我的首付怎么来的

首先我心里埋了颗种子，一定要买房。然后各种途径和渠道去了解买房的知识、很认真地做笔记、很认真地思考。

2016年的时候，知道了“低首付”，找到了可以低首付的标的，只要首付十多万就能买到的房子。

就和男朋友一起凑了十几万，还差3万，于是XYK弄了点出来。

然后房子买了。

买了之后，出租。碰上大涨，房子跟着涨了。

等到时机，卖掉。

拿到钱再加上十多万，用男朋友的三成名额在深圳买了个房。

整个过程，就是以房换房。

现在也建议大家可以走这种路线，先在别的地方找到自己能够上车并且有潜力的房子，然后等待时间。我们等待了3年多（本来可以更早，但是当时掌握的信息不够，有点担心换不了，就一直拖着了），房子上涨变现。

不建议杠杆太大，那样很辛苦。（尤其现在房住不炒，千万别去送人头）

我有段时间抉择错误，负债了挺多钱，每个月的钱都还债，觉得这种日子很难过。身边也有一起买房，杠杆很多的朋友，我俩经常在一起探讨不应该杠杆太多，生活压力大，没有什么幸福感可言。

如果买对房子，你看着房子随着时间的流逝而上涨，你会有种“跟时间做朋友”的感觉。

但是买错的话，你就恨不得时光倒流，把当初那个错误的选择抹掉。

所以，选对标的很重要。特别是现在房住不炒的当下，更需要谨慎。

这个要自己多做功课，多去看房，多分析，多跟有房子的人一起探讨。

再讲一个我朋友的首付钱怎么来的。

她已成家，做外贸，个体生意，本来就有一套房。后来也低首付买了一套房。这个钱在她们预算内，所以不用借。后来房贷和车贷还的差不多，又有了结余的钱，觉得压力小了很多，想要买第三套房，本来预计首付二十多万，但是出了一些事情，导致首付要五十多万，合同已经签了，只能硬着头皮上。

各种XY贷、卡倒钱，终于弄下来。

后来我俩经常一起讨论，这个债务给生活带来的压力有多大。每个月都在硬扛。生活没什么幸福感可言。好像在为房子而生活一样。

如果不是当初的欲望，不会导致这样的窘迫。

确实很后悔。

尤其现在她这套房子卖，得亏本才能卖出去。更让人后悔了。

所以我们是经历了房子的上涨和下跌，才真正明白，房子，也是一种商品，只是它是一个大宗商品，门槛稍微高一点。

没有永远涨的商品。

如果你发现了永远涨的商品，只是因为你还没有经历足够的周期而已。

所以有时候如果真的买不上房，在你想尽了很多办法依然买不上房的时候，你可以缓一缓再买。毕竟房子是为了让我们过上幸福生活的。如果一味地追逐它，丧失了生活的幸福感，得不偿失。

首付钱，怎么来？其实不是自己的积蓄，就是各种借，朋友借，银行借，各种DY。有很多人玩XYK，觉得很开心，拿了未来的钱购买当下的资产。在上涨的时候，觉得自己英明神武，下跌的时候，根本来不及叫惨，炒房客一夜之间，倾家荡产的新闻大家也不是没见过。

所有你借来的钱，都是需要还的。

把握好尺度。

下面讲讲什么叫“低首付”，给首套房的人一个思路。

首先低首付这个操作，只存在于二手房，而且一般存在于金融比较发达的城市。比如深圳、广州等地。具体自己的城市有没有，要问中介。

我们常规的首付计算方式是：房子总价*30%（首付成数） = 首付款。

比如一个100万的房子，那么100*30% = 30万。你需要首付30万才能买这个房子。

但是二手房的首付方式，实际上不是这样计算的！

这是很多没有买过二手房的人不知道的。

二手房的首付款实际是这样计算：首付款 = 成交价 – 银行贷款。

银行贷款 = 房子评估价 *70%。

（以上的30%和70%我都是按照深圳首套来计算的。如果你所在的城市只需要首付2成，那么就意味着银行可以贷款8成，数字也就替换成20%和80%。）

如果房子的评估价足够高，那么银行贷款就可以足够多，在成交价保持不变的情况下，首付款就会相对低一些。

这就是所谓的低首付。

就是让你的首付少一些，月供多一些。

而房子的评估价，在有些城市是可以做到比成交价更高的。当然，在一些城市，房子的评估价甚至低于成交价，这就会导致：诶，我不是首付2成的资质吗？怎么首付不止2成？

4.最后，更多贷款知识欢迎咨询，本人常驻广州，从事贷款行业3年，同时对广州房产颇有研究，从业房产中介6年，持有专业房地产中介证书，欢迎同样有需求感兴趣的朋友一起交流探讨

感谢邀请，下面斗牛财经小编开始回答问题。

第一次买房，签合同时需要注意的地方很多，一定要引起大家注意，不然一不小心就会陷入陷阱。

1、定金陷阱

签订合同时，缴纳一定定金是很正常的。但是在购房时，对于定金要格外注意，尤其是注意定金和订金的区别。虽然一字之差，但是带来的结果是不一样的。

2、模糊词语

为了保护自己的利益，开发商往往会使用一些模糊词，老逃避相关责任。遇到这种情况购房者一定要多加注意，以防调入陷阱。

3、房子实际情况

购房合同中，一般都会有房子的面积大小。但是在交房时可能会出现实际大小与合同中不一样的情况，这点也需要引起注意。

4、开发商资质

购房者在签订购房合同之前一定要先确认一下开发商的资质是没有问题的，这关系到自己签定的购房合同是否有效。购房者要注意查看开发商的“五证”和“两书”是否齐全，因为只有开发商完全具备这些证书，才有卖房的资格，这样购房者购买的房屋才算是合法的，相关的权益才能得到保障。

5、空白条款

在合同中，一般会有空白条款或空白页需要大家补充的。如果在签订合同时，没有需要补充的东西，则要进行删除，不然会造成日后纠纷的源头，需引起大家注意。

上面这些方面就是在购房时需要注意的一些问题，除此之外，还有很多细节是各位购房者在签订合同时需要注意的。

好了，今天的回答就到这里，希望能帮到大家。最后，祝大家投资顺利！！

实践中大多数开发商在房子买卖合同签订前，会要求买房人签订《房屋认购协议书》（简称认购书或意向书）。这签订认购书要注意什么？买房人签了房屋认购书，事后不想买了又该怎么办？

一、签订认购协议书特别要注意哪些事项

1、审查开发商是否具备商品房销售条件

购房者在签订《房屋认购书》之前，要确定开发商已经拿到预售许可证。因为没有预售许可证资质的项目，就算和开发商签订了认购协议书，也不会受法律保护。有的开发商故意隐瞒没有预售许可证的事实，就要承担缔约过失责任，退还购房者交付的定金、利息。

2、规避受牵制条款

购房者签订认购协议书时，一定要注意认购书里是否有受牵制条款，例如：购房者在规定期限内未签订合同的，开发商所收定金不予退还。此条款没有区分不同情况下的过错方，直接认定为购房者的错误并且不退还定金，这是不合理的。所以，最好用市建委制定的认购协议书示范文本，或者和开发商在协议里明确双方在什么情况下购房者有权要求终止协议。

3、不使用模糊概念

在签订认购协议书时，购房者一般都已经和置业顾问谈好价格、户型等信息，如果认购书上对价格条款方面的规定使用的是”均价“、”优惠价“、”折扣价“等模糊字眼，一定要让开发商将协议内容更改为具体单价、明确数额。

4、格式条款进行认真审查

购房者应认真审查认购协议书的格式条款，并提出具体的补充条件，尤其是关于定金的约定要特别注意。另外，最重要的是别把《认购协议书》和《房屋买卖合同》等同，这两者的法律意义是不一样的。

5、注意认购协议书中权利义务的对等性

原则上来说，认购协议书要保持对双方平等互利的原则，但大部分情况下，购房者与开发商签订的认购协议书，都是由开发商单方面提供的，对购房者来说限制较多。例如，协议中“价格或者房号保留10天“，这句话应该是指开发商的单方保留，但有的开发商就会偷换概念，将这句的意思改为保留购房者10天内交钱购房的权利。

二、买房人签了房屋认购书，事后不想买了怎么办？

1、开发商与买房人签订认购书的原因

开发商之所以要与买房人签订认购书，主要原因在于：房屋一旦被买房人选中，开发商就必须向买房人预留该房屋，并愿意就该房屋与买房人签订正式的《商品房买卖合同》，如果买房人不与开发商签订《商品房买卖合同》，那么就会给开发商的销售造成影响甚至是损失，买房人需要依照《房屋认购协议书》的约定承担违约责任。

2、能不能退定金或订金

订金可退：具有预付款性质的“订金”，只要当事人是在合法、自愿的基础上约定的，都应依法根据约定判断是否退还。

定金不退：买房人给付的定金在总额20％以内的，由于自己原因不想买房的，不能主张返还定金。而超过20％的部分，可以主张返还。

因此，购房者在签订购房意向书的时候要注意协议书采取的是“定金”方式还是“订金”方式，有没有“另有约定”。

3、签了认购书怎么要回定金

上买房人与开发商之间签订的《房屋认购协议》中交付的定金明确了是定金的，且不超过法定比例20％的，是没有理由主张返还的。但是实践中，还有几个补救的办法可以尝试：

a、调查开发商是否取得了《商品房预售许可证》

如果开发商没有取得《商品房预售许可证》，开发商在法律上没有权利出售该房产，这个时候购房者可以和开发商协商退定金，协商不了可以投诉举报。但是需要注意的是，虽然开发商没有取得《商品房预售许可证》，但是双方签订的认购书还是是合法有效的。

这就要进一步看协议中，是否有约定购房人需在签订认购书多少日内，到开发商处签订正式的网签合同了。如果开发商在双方约定签订正式是的网签合同前，没有取得预售许可证，仍是开发商违约，买房人可以据此主张返还定金。

b、审查认购书是否有不公平、不合理的条款

如果认购书存在不公平、不合理的条款，买房人可以和开发商协商变更合同内容，如果双方协商不成的，那也可以因为不能归于购房者的责任，主张开发商返还定金。

一、检查“五证地产开发商在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担货量责任的法律文件和保证文件。

1、“五证”

“五证二书”可以证明开发商的项目在规划、工程、土地使用等方面是通过了政府的批准的，其开发的商品房也具备了进入市场交易的资格。

如果觉得“五证”名称太多不好记的话，其实只要重点查验开发商的《国有土地使用证》和《预售许可证》就行了，因为如果没有《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，就拿不到《国有土地使用证》和《预售许可证》。

2、“两书”

“两书”就是《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，可以作为商品房买卖合同的补充约定，也是房地产开发商在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担货量责任的法律文件和保证文件。

二、检查认购合同的各项条约是否完善？

1、认购合同

关于新房的认购签约合同，地方上是有规划的文本文件的，所以在签约前，要注意开发商是否采用的是房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本。仔细检查认购合同约定的事项，看看是否有遗漏。

2、补充协议

合同的补充协议，是开发商与购房者双方根据具体的交易情况给予的细节上的补充说明，是购房者容易忽视但也是容易产生维权争议的部分。

所以在签订认购签约合同之前，购房者一定要仔细查看合同及补充协议上的条款内容，比较开发商和购房者双方所规定的权力与义务是否对等。

3、空白条款

即便采用了有关部门给定的规范合同文本，有些不良开发商也能在这上面做手脚，毕竟开发商给到购房者的合同中还有不少空白条款，在签订之前，购房者一定要询问清楚填充内容，以免日后开发商在上填写不利于自己权益的条款。

三、检查交房日期是否明晰？

购房者在进行认购签约时，要注意合同文本上关于交房时间的描述，不能使用模糊不清的时间点，比如说“水电气安装后、质量验收合格后交房”等等。

一定要求开发商将交房时间以“某年某月某日”的形式明确写出，并约定好若因开发商原因不能按时交房，应该如何对购房者进行违约赔偿的问题。

四、检查违约赔偿条款是否明确？

在整个购房过程中，会有很多环节可能导致整个购房交易不能完成的情况，比如签约后购房者要求退房、开发商未能按期交房、房屋实际面积变动超过3％、房屋主体出现严重的质量问题、购房者无法办理过户拿不到房屋产权证书等等。

根据这些情况，双方要明确约定好相应的违约责任，以免出现购房纠纷。

以上是律师为大家讲解的关于”买房子签认购书需要注意什么“的内容，希望可以帮助到各位小伙伴。