建筑物区分所有权中的共有权

建筑物区分所有权中的共有权

建筑物区分所有权的性质有三种，分别是专有权性质、共有权性质以及成员权性质。它们各自定义不同，使用的范围也不同。对于建筑物区分所有权的规定，比较权威全面的就是《中华人民共和国物权法》。律师365的律师建议您，物权法涉及生活的方方面面，平时在生活之余读读物权法，对自己和身边的家人都是有益处的。

你好，这是一个极其简单的物权法问题，一、法律上建筑物区分所有权和共有就相同之处是两者都是民事权利中的物权类型，同属支配权；二、法律上建筑物区分所有权和共有区别的在于，虽然都符合一物一权的法律原则，但内容不尽相同，1、建筑物区分所有权是一人独自享有一个物的所有权，但一物三权利，包括专有部分的所有权、共有部分的共有权以及共有部分共同的管理权；2、共有是数人对一物共同享有一个所有权，包括按份共有和共同共有两种形式；法律依据请查看中华人民共和国物权法。

1.因为物权法中有一种特殊规则，叫做“添附”，用来处理相关情形下的物权的分配和不当得利与侵权责任的问题。

添附的体系中，分为物之结合和物与劳务之结合（此处不展开）。

物之结合分为附合与混合。

2.附合：结合的程度要达到形成合成物的程度，是一种重要成分：非经毁损或付出巨大成本不可分离。若是存在主导成分，则附合物之物权应归主导成分的所有权人所有。

3.混合：相互混杂难以识别彼此。如货币的混合。适用动产附合规则。

4.二者区别：

附合可以是：（1）动产+动产、（2）动产+不动产；

而混合只能是：（3）动产+动产.

在（2）时，物权归不动产物权人所有；在（1）（3）时，物权归属以按份共有为原则，以一方所有为例外。

5.此外，二者发生不当得利与侵权责任时，适用的规则也不同。有人感兴趣的话我再说吧。

物权法里对建筑物区分所有权里规定的权利是只包括专有部分所有权、共有部分所有权和因共同关系产生的社员权三种权利。但实际生活中确实存在着共有部分的专有使用权。专有使用权是指由特定的人对共有部分享有的排他性的使用权。他的确定应以合同的形式约定，一是以开发商与业主购买建筑物时的合同进行约定，如业主购买映业主共享的车库。二是业主大会同意与第三人或者其中的一个业主签署专有使用权进行约定。

此题司法部答案为ABD.很多人认为有争议，但我认为其实很容易理解。1、根据题目交代，甲乙丙丁对整栋楼房形成建筑物区分所有。各自对其专有部分享有专有权，共同对共有部分享有共有权和共同管理权。2、根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定，建筑物的外墙、屋顶等为业主共有。同时，《物权法》第七十二条第一款规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务”。据此，除业主大会另有决议，利用外墙所得广告收入为业主共有。3、对于三层与四层间的楼板，是大家认为有争议的地方。一说由全体业主共有，一说由三楼和四楼业主共有。本人支持后一观点：应当由三楼和四楼的业主共有。这层楼板应由三楼和四楼业主共同利用和共同管理。三楼屋顶装灯时，不得将其打穿；四楼铺木地板时，也不得将其打穿，三、四楼之间直接相互影响。重大修缮，三楼四楼必须协商解决。而做这一切，完全没有一楼的事（不同于承重墙，楼道等共有部分）。即使三楼将屋顶开个窗，或加个快捷楼梯(三楼与四楼直达），也只须四楼的同意，无关一楼业主的事。4、这层楼板，如果认为是全体业主共有，那就麻烦了。根据《物权法》第七十二条第一款规定，如果认为四层楼板是整栋楼业主共有，那么，四楼用户将其房屋出租所得收益，还得拿出一部分来，全体业主共同受益。这显然不合理。5、另外，四楼租金也无须与三楼共收益，一方面，他们不同于整栋楼业主；另一方面上下两层所得收益，各自获益，各不相干，有利于简化法律关系。要不然，上下两层一点收益就得互相分享，会让生活和法律都变得无比繁琐。故而，上下两层也不相互分享收益。重大修缮除外。所以，我认为这题B选项是没有争议的。6、本题答案有瑕疵的是D选项。（D.如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同意。）根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条和《物权法》第76条之规定，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，应经“双简单多数决”表决通过，形成有效的决议。即“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。本题中一共只有4位业主，只要其中的3个人同意即可，不需要4个人一致同意即可。

建筑物区分所有权，是《物权法》专门为业主规定的权利，它是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有的专有权，对电梯、绿地等共有部分享有的共有权，以及因共有关系所形成的成员权的结合。建筑物区分所有权不是一种单一的所有权，而是一项复合型权利，它由三部分构成，即专有部分的所有权、共有部分的共有权和成员权。专有部分的所有权，是指业主对构造上能够明确区分、具有排他性且可独立使用的建筑物部分享有的所有权，如自有房屋的内部空间。共有部分的共有权，是指业主对专有部分以外的共有部分，如电梯、过道、外墙面等享有的共有的权利。成员权，是指业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。我国《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

业主的专有权　　专有权是指业主就其专有部分所享有的所有权。所谓专有部分，是指在建筑物中具有构造和使用上的独立性的部分，它是构成建筑物区分所有权的基础。一般认为此种专有权在性质上属于空间权。　　区分所有建筑物的专有部分属于不动产，其权利变更适用于不动产的规定。该专有部分在法律规定的范围内可以由业主自由使用、收益和处分，并得排除他人干涉，但是业主对专有部分的利用，不得妨害建筑物正常使用或者违反业主共同利益。专有部分的修缮、管理和维护，由业主为之并负担其费用。　　业主的共有权　　共有权是指业主按照法律或者管理规约的规定，对区分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的权利。在没有约定时，各个人的共用部分应依业主专有部分所占的比例定之。　　建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。

建筑物区分所有权的特征：

1、建筑物区分所有权的客体具有整体性。

建筑物区分所有权是建筑在整体的建筑物上区域所有的所有权形式。

2、建筑物区分所有权的内容具有多样性。建筑物区分所有权是由专有权、共有权和管理权（成员权）三个部分组成。

3、建筑物区分所有权的本身具有统一性。建筑物区分所有权不是权力的组合，而是一个独立、统一、整体的权利。

4、建筑物区分所有权中的专有权具有主导性。建筑物区分所有权的权利人拥有了专有权就必然拥有共有权、管理权。

以上是律师为大家讲解的关于”建筑物区分所有权中的共有权“的内容，希望可以帮助到各位小伙伴。