2024民法典房子不解除抵押可过户

新年伊始，说说正式实施的《民法典》，由于民法典替代了原有的一系列法律，因此也有些变化。尤其是涉及房产相关的一些变化特别值得注意，跟广大买房、卖房的息息相关的一条变化就是我们今天本文的主题。

今天就说这一条：

2021民法典房子不解除抵押可过户

这条规定并没有那么简单，目前网上很多人顺手一句解读转发，容易造成误导，尤其是以为不需要经过银行就直接办理了，所以这篇就单独展开解释一下。我分三部分说：

一、新老法规变化

二、抵押权和贷款怎么办

三、具体执行有没有可操作性

新老法条规定的变化

过去要换房最大的难处是背着尚未还完的贷款，没法办理过户;

因为你的贷款没有还清之前，你的房产抵押给了银行。所以你要想过户必须得到银行的同意，一般只有你提前还完剩余的贷款房产才是你自己的，然后才可以交易过户。

一般贷款购房的情况下，要偿还完贷款，然后然后凭银行开的贷款结清证明，去房屋所在区产权登记部门注销银行的他项权利，然后房子就可以拿出来自由交易了。有抵押贷款的房子，在办理贷款协议之前会先办理个他项权证，你不注销他项权是办不了交易的。

说实话之前法规的规定也是为了保障抵押权人的权益，在房贷中抵押权人就是银行，银行也是债权人这个很好理解。如果抵押的不动产交易了，而没有经过债权人的同意，那么银行回头找谁要钱去?那么新法规怎么可以在抵押状态下过户了呢?这个我第二部分再细说。

老法规对交易而言，则是一个大难题，既然背负着房贷，房主资金不会太宽裕，要过户去筹措一笔钱一次性补上全部房款是很有难度的，客观上不利于交易。而且提前还款一般在贷款合同里有约定，需要交纳一定的费用，类似罚息，例如贷款20年，你5年就准备提前还款，银行当初跟你计算利息的时候是按照30年算的，利息收入会有折损，所以部分银行要求提前还款的话需要收费。

对于一线城市这个情况尤其是麻烦，因为北上广深的房价大家懂得，动辄一套房子八百一千万是很常见的，很多换房的都是卖掉旧房子买新房，本来就因为首付款太高而交易周期很长，再需要提前付清贷款操作起来就需要很长时间。

新的法规规定，抵押不动产可直接转让，无需先行注销该不动产上的抵押权，也不以抵押权人的同意为前提(有约定除外)，抵押财产过户，不影响抵押权。因此新法要简单的多。

抵押和贷款怎么办

抵押的房子可以过户，但并不是抵押权就没有了，当然债务也肯定没有解除。

简而言之，从法律上来说抵押权人必须同意的情况下，才可以进行抵押财产的转让。这个权利是收到《物权法》的保护的，原因很简单，对于抵押权人、债权人而言这是一种保障，否则谁还敢借钱啊，那么金融市场就失去了一大块的可能性。

我们去买期房的时候，要办理预抵押，他项权证，然后贷款，偿清贷款之后再解除上述，拥有全部房产权。现在民法典的新规下，抵押的不动产产权人可以变化，A买的房子贷款，可以转售给B，然后产权也随之给了B，但是抵押权还是在银行。

然后说债务，其实产权变了，债务按说随之就变了，但是债务跟产权不太一样的地方，是此时贷款合同还是A和银行签订的，债务也不是跟产权一样可以直接过户转让的。

我知道民间有过这样的事情，甲欠乙5万，丙又欠甲5万，然后甲让丙把钱直接给乙，首先说这种情况欠条就容易乱;银行可不会这么操作，所以前面说的A的贷款不能转给B，两者需要分别跟银行解除、签订合同，这就是具体操作需要考虑的问题之一。

具体执行的可操作性问题

具体操作起来其实目前还有疑问，需要银行这边出对应的政策说明。直接说3个问题：

1、贷款期限和利率、首付比例怎么算;

我举个例子来说明，还是前面说的A要卖房给B，A的贷款年限本来是30年，当初执行的可能是优惠利率，假设是贷款基准利率(现在都是根据LPR来浮动了，这里只是举个例子);而B可能是非首套房，所以不能享受优惠利率，B若贷款可能利率是上浮较大比例的;甚至B的首付款比例都需要提高，所以这套房子随后过户完，房贷债务也必须要替换掉。

上面的信息量是不小的，而且不能猜测，不同银行应该在法律和规定框架下出政策。

2、虽然抵押的房子可以过户，但是需要经过抵押权人同意。

上面那张图里专门标出了红框的一句话，给各位想办理抵押房产过户的朋友提个醒。

虽然民法典规定了处于抵押状态的房子可以过户，但是需要双方协商，有约定的按照约定来。

注意这个双方可不是买卖双方，这其中一方是抵押权人、债务人，也就是银行(如果牵涉房主向个人贷款产生的个人债权债务，以及抵押权是一个道理)。而银行的房贷协议里一定都已经注明了一条：房产产权变更需要经过抵押权人的同意。出于保护自己的利益，银行的条款大同小异都会包含这个意思。

而且，本身房屋过户，抵押人(贷款人)就需要通知抵押权人(银行)，双方就可以协商，但法律并不规定银行必须同意啊。当新的买家的贷款资质、贷款条件能被银行接受，我想才有商议的可能性。

3、对买房人来说，以后要更加当心的一点就是，买二手房之前，需要先去查一下该房产是否处于抵押状态。这个对于原房主而言有义务配合一起去房管局做个查询，办理过抵押登记的房产是一目了然的。这里特别提醒一句，因为民法典既然规定了可以过户，那么这属于买卖双方的自愿原则，法律不会干预并且认为是买方已经知晓并同意，所以买家自己要承担这个责任。

关于“2021民法典房子不解除抵押可过户”律师已经为大家讲完了，如有其他疑问可以随时在平台进行咨询，专业律师第一时间为您答疑解惑!