物业承接查验时间

物业承接查验时间

根据《物业承接查验办法》第八条的规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。针对前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业能协议补充。不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。也就是说，像本案这种情况，前期物业服务合同没有对物业承接查验作出约定的，甲物业服务企业与A建设单位能协议对物业承接查验进行补充，不能达成补充协议的，按照国家、行业标准履行；没有国家、行业标准的，按照通常标准或符合合同目的的特定标准履行即可。

新建楼宇住宅或办公楼非住宅类物业，竣工验收合格后，在交付使用人使用前，必须与物业服务企业进行承接查验。已经使用的物业，进行物业服务企业更换的时候，必须进行物业承接查验，两家物业企业必须在业委会的主持下进行承接查验移交完毕后新老企业方可进行无缝交接。

物业承接查验协议 甲方： 乙方： 根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《物业承接查验办法》及相关法律、法规，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就小区物业承接查验事宜订立本协议。 第一条 物业承接查验范围:小区所属物业共用部位、共用设施设备。 第二条 查验标准及项目：按照国家《物业承接查验办法》等国家有关规定以及物业买卖合同的约定。移交项目应权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全。 第三条 查验时限：物业买卖合同约定交付使用15日前完成。 第四条 查验方式： 1、 甲方在确认承接项目竣工完成后，提前20天发出书面函件知会乙方准备查验。同时应在书面知会函发出当天向乙方移交下列资料： A、 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； B、 共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料； C、 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件； D、 物业质量保修文件和物业使用说明文件； E、 承接查验所必需的其他资料。 F、 未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。 2、 乙方在收到甲方所需移交资料后，根据国家相关法律要求以及物业购买合同、前期物业服务合同、临时管理规约等相关约定，对物业承接项目资料进行确认，不得以资料未复核为由拖延查验工作。 3、 以甲方发出知会函约定时间为准，甲乙双方项目主管带队到现场对物业承接项目进行查验。 4、 现场检查验收综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。 5、 现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由双方参加查验的人员签字确认。 6、 现场查验中，乙方应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知甲方，甲方应在书面通知之日起15天内给予整改，并组织进行复验。因客观因素不能及时整改，甲方应当书面承诺整改时间，在整改后再次进行复验。 7、 在最后一期物业承接查验结束后10天内双方办理物业项目整体交接手续。 第五条 双方义务和权利 1、 甲方应按时提供相交移交资料，如因甲方未按时提供第四条第1款所述资料，造成查验不能顺利进行，乙方不承担逾期违约责任。 2、 对乙方在查验过程中提出不符报告时，甲方应在约定时间内整改或回复，否则乙方有权不予办理物业承接查验手续。 3、 双方应按约定时限主动配合完成物业承接查验工作，若非因甲乙双方因素造成物业承接查验不能按计划完成时，对方有权追究违约责任。 4、 乙方应在项目整体交接手续办理完毕之日30天内向当地政府主管部门申报备案，因乙方不能及时备案出现的责任由乙方承担。 5、 物业交接后后，甲方未能按照物业承接查验协议约定及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应依法承担相应的法律以及经济赔偿责任。 6、 自物业交接之日起，乙方应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。 7、 乙方应将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。在前期物业服务合同终止、业主大会选聘新的物业服务企业的，乙方应当在前期服务合同终止之日起10日内向业主委员会移交承接查验档案。 8、 甲方应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。甲方可以委托乙方提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。 9、 甲方不得以物业交付期限届满为由，要求乙方承接不符合交用条件或未经查验的物业。 第六条 其它 1、 在本协议执行期间，如双方发生争执，可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解。 2、 本协方由甲、乙双方签订，协议一式四份，甲、乙双方各执两份。协议自双方签字（盖章）后生效。 甲方：法定或委托代理人： 乙方：法定或委托代理人： 签署日期： 年 月 日

你好！我拿新建楼盘为例，房屋没有竣工就要有物业公司的早期介入，那个时候是没有业主委员会的，只有开发商向房管局报告如何选择物业公司，由房管局决定是否需要招标，只要明确选择物业公司的招标或议标的程序正规合法化，符合房管局对物业公司的进入条件，未进行承接验收是不算违反法律强制规定的。物业公司为了讨好开发商，往往在验收的时候睁只眼闭只眼，想方设法的拿下此业务

（接管验收的作用，接管验收是物业管理过程中重要的一个环节。如果物业管理公司在接管验收是马虎从事，放宽标准，最后可能自食其果。因为一旦接管合同生效，物业管理公司就必须承担合同中规定的义务和责任。而且物业能够长期使用，在日后使用中出现的问题必须有物业管理公司和业主来应付。因此，物业管理公司应充分利用自己在工程验收中的权力和争取质量补偿的权力。一方面考虑质量问题对自己日后管理的影响，另一方面还应站在业主的立场上，充分维护业主的权益。接管验收的作用主要体现在：

　　一． 明确交接双方的责、权、利关系。通过接管验收和接管合同的签订，实现权利和义务的转移，在法律上界定清楚各自的义务和权利。

　　二． 确保物业具备正常的使用功能，充分维护自身和业主的利益。通过物业管理公司的前期介入和接管验收，能进一步促使开发或施工企业按标准进行设计和建设，减少日后管理中的麻烦和开支。同时，能够弥补部分业主专业知识的不足，从总体上把握整个物业的质量。

　　三． 为后期管理创造条件。通过接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面，根据接管中的有关物业的文件资料，可以摸清物业的性能与特点，预防管理事务中可能出现），只要签订了合同就有法律效应了

物业的承接查验是指物业管理企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型，前者发生在建设单位向物业管理企业移交物业的过程中，后者发生在业主大会或产权单位向新的物业管理企业移交物业的过程中。物业的承接查验是物业管理企业承接物业前必不可少的环节，其工作质量对以后的物业管理服务至关重要。那么物业承接查验的内容有哪些呢？承接查验分为准备、资料移交、现场查验、整改、复验和实物承接移交等六个阶段。由地产项目部负责组织和工企业直接向物业公司进行移交。主要内容有：

1.物业资料在办理物业承接验收手续时，物业管理企业应接收查验下列资料：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）物业管理所必需的其他资料。

2.物业共用部位按照《物业管理条例》的规定，物业管理企业在承接物业时，应对物业共用部位进行查验。主要内容包括：（1）主体结构及外墙、屋面；（2）共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗；（3）公共卫生间、阳台；（4）公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。

3.共用设施设备物业的共用设施设备种类繁多，各种物业配置的设备不尽相同，共用设施设备承接查验的主要内容有：低压配电设施，柴油发电机组，电气照明、插座装置，防雷与接地，给水排水、电梯，消防水系统，通信网络系统，火灾报警及消防联动系统，排烟送风系统，安全防范系统，采暖和空调等。

4.园林绿化工程园林绿化分为园林植物和园林建筑。物业的园林植物一般有花卉、树木、草坪、绿（花）篱、花坛等，园林建筑主要有小品、花架、园廊等。这些均是园林绿化的查验内容。

5.其他公共配套设施物业其他公共配套设施查验的主要内容有：物业大门、值班岗亭、围墙、道路、广场、社区活动中心（会所）、停车场（库、棚）、游泳池、运动场地、物业标识、垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱等。（以上回答发布于2015-11-12，当前相关购房政策请以实际为准）搜狐焦点网，为您提供房产信息，房产楼盘详情、买房流程、业主论坛、家居装修等全面内容信息

物业管理机构更迭时的承接查验，与新项目的承接查验有区别：

体现在移交主体不同、查验重点不同等方面；

准备工作一般有：

一、检查是否符合承接查验条件

　　在物业管理机构发生更迭时，新的物业管理企业必须在下列条件均满足的情况下实施承接查验：

　　1、物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同;

　　2、物业的产权单位或业主大会同新的物业管理企业签订了物业服务合同。

二、成立物业承接查验小组

　　在签订了物业管理服务合同之后，新的物业管理企业即应组织力量成立物业承接查验小组，了解物业的基本情况，并着手制订承接查验方案。

　　查验小组成员要求具有较强的工作经验和业务能力，专业性强。小组成员人数可根据接管物业的规模而定。

三、准备资料和工具

　　物业的承接查验验收小组应提前与业主委员会及原物业管理企业接触，洽谈移交的有关事项，商定移交的程序和步骤，明确移交单位应准备的各类表格、工具和物品等。

更迭时物业查验的内容一般有：

一、物业资料情况

　　物业资料情况除检查本章第一节所列的涉及承接查验新建物业的相关资料外，还要对原管理机构在管理过程中产生的重要质量记录进行检查。

二、物业共用部位、共用设施设备及管理现状

　　查验物业共用部位、共用设施设备及管理现状的主要项目内容有：

　　1、建筑结构及装饰装修工程的状况;

　　2、供配电、给水排水、消防、电梯、空调等机电设施设备;

　　3、保安监控、对讲门禁设施;

　　4、清洁卫生设施;

　　5、绿化及设施;

　　6、停车场、门岗、道闸设施;

　　7、室外道路、雨污水井等排水设施;

　　8、公共活动场所及娱乐设施;

　　9、其他需了解查验的设施、设备。

三、各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况

　　各项费用与收支情况、项目机构经济运行情况包括物业服务费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取和支出，维修资金的收取、使用和结存，各类押金、欠收款项、待付费用等账务情况。

四、其他内容

　　1、物业管理用房;

　　2、产权属全体业主所有的设备、工具、材料;

　　3、与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电的合同、协议等。

物业管理机构更迭时的承接查验，是一个比较系统的工作，需要做好充分的动员、思想准备、专业技术支持等。

对于承接查验中所发现的问题，一般的处理程序是：

　　(1)收集整理存在的问题

　　收集所有的《物业查验记录表》。对《物业查验记录表》内容进行分类整理，将承接查验所发现的问题登记造表。将整理好的工程质量问题提交给建设单位确认，并办理确认手续。

　　(2)处理方法

　　工程质量问题整理出来之后，由建设单位提出处理办法。在实际工作过程中，物业管理企业在提出质量问题的同时，还可以提出相应的整改意见，便于建设单位进行针对性整改。

　　从发生原因和处理责任看，工程质量问题可分为两类：第一是施工单位引起的质量问题，在保修期内发现或发生的，按建设部《建筑工程质量保修办法》规定，由建设单位督促施工单位负责。第二是由于规划、设计时考虑不周，造成功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题，应由建设单位负责作出修改设计，改造或增补相应设施。

　　(3)跟踪验证

　　为使物业工程质量问题得到及时圆满的解决，物业企业要做好跟踪查验工作。

　　物业企业安排专业技术人员分别负责不同专业的工程质量问题，在整改实施的过程中进行现场跟踪，对整改完工的项目进行验收，办理查验手续。对整改不合要求的工程项目继续督促建设单位处理。

主要内容 1、物业资料 在（二）物业查验的方式办理物业承接验收手续时，物业管理企业应接收查验下列资料： （1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （3）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （4）物业管理所必需的其他资料。 2、物业共用部位 按照《物业管理条例》的规定，物业管理企业在承接物业时，应对物业共用部位进行查验。主要内容包括： （1）主体结构及外墙、屋面； （2）共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗； （3）公共卫生间、阳台； （4）公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。 3、共用设施设备 物业的共用设施设备种类繁多，各种物业配置的设备不尽相同，共用设施设备承接查验的主要内容有：低压配电设施，柴油发电机组，电气照明，插座装置，防雷与接地，给水排水、电梯，消防水系统，通信网络系统，火灾报警及消防联运系统，排烟送风系统，安全防范系统，采暖和空调等。 4、园林绿化工程 园林绿化分为园林植物和园林建筑。物业的园林植物一般有花卉、树木、草坪、绿（花）篱、花坛等，无林建筑主要有小品、花架、园廊等。这些均是园林绿化的查验内容。 5、其他公共配套设施 物业其他公共配套设施查验的主要内容有：物业大门、值班岗亭、围墙、道路、广场、社区活动中心（会所）、停车场（库、棚）、游泳池、运动场地、物业标识、垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱等。

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