离婚后的房屋所有权和使用权

离婚后的房屋所有权和使用权及注意事项
即将离婚的前配偶在离婚时面临的一个普遍问题是如何处理婚姻财产的分配。纽约州是一个公平的分配州，这意味着在离婚时，婚姻财产应公平分配。
在离婚调解中，目标是努力达成对双方都公平且双方都可以同意的安排。当配偶拥有房屋时，很难解决与婚姻房屋有关的问题。面对这种常见情况，配偶可以考虑几种不同的选择。

如果您的配偶想买断您的
财产对于婚姻财产的所有权，计算婚姻住房分配的一种方法是让一个配偶购买另一个配偶。通常，这是通过配偶之一为房屋再融资并获得用于买断的资金来完成的。购买配偶负责现有抵押以及购买所需的额外资金。如果这是不可能的，或者是由于配偶不能被批准进行新的抵押贷款，或者因为无法负担较大的抵押贷款，那么被收购的配偶获得更多其他资产（例如投资帐户，或退休帐户。
如果您有孩子，则房屋通常是由父母（将作为住所的父母）购买的，因为如果您能够继续在家庭住宅中居住，对孩子的破坏较小。考虑是否将房屋中的股权分割不足以使任何一方都能用作安置孩子的新房屋的预付款是一个不错的选择。
如果住房市场的状况对于出售不理想，并且配偶双方最终蒙受损失，这也是一个明智的解决方案。
当然，双方都应意识到做出这一选择的后果。婚房将来可能会升值，您将因此失去额外的利益。但是，如果房屋贬值，您的配偶将独自承担该损失。对于他/她购置房屋的资产也是如此。因此，风险是双向的。

确定婚姻住房的价值并获得公平的市场价值评估
如果您和您的配偶正在考虑买断，您将需要知道房屋的价值。如果您和您的配偶就该价值达成协议，或者最近进行了评估，则可能不太复杂。但是，在关于房屋价值存在分歧的地方，人们常常会转向在线站点以获取房屋价值的估计值。不幸的是，这些站点通常不如人们所相信的那样有用。他们没有考虑正确评估房屋的许多因素。更好的选择是聘请评估学院成员的中立房地产评估师来确定房屋的公平市场价值。聘请房地产评估师会产生一些额外费用，

如何在买断后从抵押贷款中删除您的名字
为了在配偶将您买断后从抵押贷款中删除您的名字，通常，您的配偶只需要以其名字为房屋再融资。如果您的名字没有从抵押贷款中删除，如果您的配偶在离婚后未支付抵押贷款，则贷方仍可以要求您承担个人责任。
此过程的时间范围取决于您和您的配偶同意的内容。您的配偶需要自己申请融资。获得批准后，作为再融资过程的一部分，您的姓名可以从标题移至物业。通常，这是在您结束再融资时，由您俩签署一份将你们双方的所有权转让给购买配偶的名字的契约。

再融资与合格贷款的假设
尽管再融资可能是配偶将另一人从抵押贷款和房屋所有权中移除的最常见方法，但是还有另一种方法。另一种方法是对贷款的合格承担。为此，准备保留房屋的配偶可以要求贷方从抵押中删除对方的名字。选择此选项的好处是再融资可能会很昂贵，因此可以节省大量的交易费用。这也意味着保持与现有抵押贷款相同的利率和其他条件。
请记住，此选项并非始终可用。一些银行和抵押贷款人不提供此选项。即使他们这样做，他们可能也要求最低信用评分，并且您目前正在进行抵押贷款付款。如果您和您的配偶可以选择合格的贷款承担，那么为了节省再融资成本，这是值得考虑的事情。

如果您无法从抵押中提取姓名怎么办？
在某些情况下，您可能无法将自己的名字从抵押贷款中删除。发生这种情况的原因之一是，如果您和您的配偶不按揭还款。您的配偶可能无法以他/她的名字获得贷款的再融资。如果您遇到这种挫折，则不妨考虑其他选择，例如出售房屋。

何时才有合适的婚姻住所？
在纽约离婚案件中，法官有权授予配偶独占婚姻家庭的权利。法官可以授予一位配偶独占权（通常是临时的），即使另一位配偶拥有产权和抵押权。法官会考虑的一些因素是孩子的年龄，他们的年级，房屋的承受能力以及房屋的净资产。您也可以在调解中考虑这些因素。有时，如果住宅配偶无力购买房屋，或者如果住宅配偶无法以抵押方式将他人的名字从抵押贷款中删除，则他们会继续在固定时间内成为合伙人。通常，居住在该房屋中的人负责抵押和经营房屋的费用，以及他们可能会收到的自己的收入补助金。可以在他们的协议中做出规定，如果付款迟到了，不住在家里的配偶可以要求将房子投放市场，以保护其信誉。

交易是解决婚姻住房分配的一种手段
，以公平分配婚姻财产的另一种方式是将您的住房份额换成更大份额的其他资产。这通常可以与买断方式相同。在调解过程中，您和您的配偶将对所有资产进行分割，以使放弃房屋所有权的配偶通过获取更多份额的其他资产来平衡资产，从而获得其公平的住房份额。这是确定哪个配偶获得哪些资产的简单方法，尤其是在房屋和其他资产的价值达成一致的情况下，尤其如此。

出售婚姻住房
解决夫妻双方在离婚中获得哪种资产的最后选择是出售住房，并根据你们俩都认为住房和其他资产的公平分配来分享收益。分享。这种方法有优缺点。如果在房屋待售时是卖方的房地产市场，则配偶双方均可从该决定中受益。同样，如果家庭在婚姻中积累了大量债务，则出售所得的部分收入可用于清算债务，并在不增加这些债务负担的情况下为双方提供了更强有力的起点。