物业公司由谁聘请

物业公司由谁聘请

开发商必须通过招投标的方法聘请物业公司进行你公司开发的楼盘进行物业管理，不能以公司法人个人名义与中标的物业公司签订前期物业服务合同。

看了看，这个问题竟然会有那么多人回答，看来这的确是个热点问题。

不过，老实说相当部分的回答都仅仅是一种情感渲泻，并不是在回答问题。

首先，从法律上说，除非特定情况，物业公司必须也只能由业主聘用，除了业主，谁也“安排”不了，这是属于业主的权利。

只不过，开发商作为原始的唯一业主，自然会首先获得这个权利。随后，随着商品房的销售进程，这个权利被不断分割，转移。而权利人的变更节点，法律上定义为业主大会成立。同时，为了进一步保障购房业主的共同管理权利，法律对开发商这个业主的权利进行了特殊限制，对这个业主聘用的物业公司和这段时间的物业管理也进行了标注，那就是前期物业管理。以区别于购房业主成立的业主大会（或业主共同决定）选聘的物业公司和开展的物业管理活动。

所谓物业管理，就是业主的共同管理权在物业管理上的具体实施过程。按现行法律的规定，业主有三种方式来实现其对所有物业的共同管理。《中华人民共和国物权法》第八十一条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

但是，物业管理并不是每个业主个体的权利，它只能通过法定的组织形式并通过法定的程序来实现。《物权法》第七十六条规定：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

在通常情况下，这个法定的组织形式就是业主大会，法定的程序就是双过半同意。因此，物业管理权利转移的标志就是业主大会成立。前期物业管理终止的标志是“业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效”。《中华人民共和国物业管理条例》第二十六条规定：业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

物业管理对于一个小区而言是不可或缺的，它是实现建筑物（包括住宅）功能的最基本保障。它是“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”（《物业管理条例》第二条）。如果没有物业管理，设施设备和相关场地就可能会停运，环境卫生和小区秩序也会陷入混乱。因为没有任何一个设备可以在缺乏“维修、养护、管理”的情况下自动持续运行。

物业管理对于业主而言是不可或缺的，没有物业管理，就不可能实现和维持建筑物本身的功能。对物业本身而言，其设施设备都需要有持续不间断的运行管理。比如，电梯，二次供水，道路，屋面防水，等等。对于居住事物来说，也需要有人提供服务。比如，门禁，垃圾清运，化粪池清掏，绿化养护，保安服务，保洁服务以及停车管理，秩序维护等等。

当然，选择何种方式进行物业管理，是自行管理还是委托物业公司或其他管理人进行管理，这是业主大会（全体业主）的权利。但从现实来看，主要形式还是委托物业公司进行管理。一方面是由于历史的原因，另一方面是业主缺乏对物业管理的全面认识和相关的专业技能。当然，由于我们国家并没有在物业管理中推行管理人制度，也缺乏最基础的市场支持，管理人制度（除物业公司外）也无法实施。

目前物业公司与业主之间的矛盾是不正常的。原因也是多方面的。这其中固然有业主的原因，比如对物业管理缺乏最基本的了解。但更重要的是由于历史原因造成的物业公司的定位发生了错误。物业公司本身就是服务于业主的，但业主是在不断变化的，作为物业公司，必须清醒地认识到所服务的“业主”已经从开发商转移了，开发商已经不再是“业主”。认识不到这一点，就很可能导致立场错误，就必然会被新“业主”所抛弃。

回到问题吧，物业管理对业主来说是必须的，物业公司作为业主实施物业管理的受托企业，必须要通过业主“同意”才能实施物业管理，不可能有其他人负责“安排”。当然，这种“业主”是变化的，这种“同意”也是依法定程序的。并不要求每一个个体业主都要同意。

下面统一回复一下评论中的部分观点吧：

用户6286102355307

没经过业主同意！

说这话的人绝大部分都不是业主。之所以这样说，是因为业主在购房和入住的过程中，除了《商品房销售合同》外，还需要签属的重要文件就是《业主临时管理规约》和《前期物业服务合同》，有些开发商在售楼时会将这两份文件的约定内容合并到一起。既然已经成为业主，就肯定已经同意了这两份文件。如果不签字，是成不了业主的。所以，该评论所说的“没经过业主同意！”是没有依据的，基本上是想当然。当然，没经过该评论人的同意是有可能的，因为他（她）或许就根本不是业主。

PS：业主，就是权属登记证书上载明的权利人。其他人都不是业主，不享有业主的权利。除非权属登记证书载明，否则父母子女配偶并不当然成为业主。

锡山高飞：

物业公司多多少少都带有一些涉黑的，业主必交停车费，不交就不让（原文少了让）出门，有的发生矛盾还将车辆强行推上马路主干道上，这种做法很恶道（原文如此），他们有公安片警的坦护（应当是袒护，原文有误），所以才敢这么恶的对待业主。

物业公司受全体业主委托，对物业管理事务（也可以包括停车事务）进行管理，这个权利来源应该是清晰的。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 同时，本条法律也规定了业主受侵害时的救济路径：业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。当然，如果是物业公司违反了合同的约定，那业主除了直接请求司法救济之外，还可以按程序主张其违约责任，甚至可以启动业主大会程序解聘物业公司。但是，单个业主并不具有直接对抗物业公司履行职务行为的特权。

至于原评论提到的“公安片警的坦护”（注：原文疑为错别字，应为袒护），那多数情况下是想当然的片面之词。不能在有违心意的时候想当然地认为全天下所有人都是非正义的，只有自己一个人才是正义的化身。不能一遇到不随心的事，就认为政府是纵容的，警察是袒护的，法院是偏心的，甚至与你个人意见相左的业主都是与物业公司勾结来坑害你的。要懂得尊重他人，敬畏法律，服从多数。现在的社会，已经没有唯我独尊的时代了。况且既便你身处在那个年代，也未必就真的能轮上你来唯我独尊。

福饺老大

业主本想花钱请来的是服务，没想到请来的是爷，什么都是他们说的算，处处管理着业主。 就像一个公司花大钱请来一个师傅，却要总经 理处处听他的，一不涨工资就甩脸色给你看， 这样能不产生矛盾吗？

物业公司的确是业主请来为业主服务的，但绝不是服务某一个人。每个业主个体作为物业管理权利人只能对其相对应的权利份额进行处分，而不能代表全体业主。而如果作为行为人时，就应当服从全体业主选聘的物业公司在合同授权范围内的管理，即便作为权利人之一，也没有单独对抗的权利。你后面这比喻不是很恰当，总经理就是全体股东（规模较大的会通过董事会）请来的管理人，在总经理的授权范围内，无论你是不是股东，当然都要听总经理的。而且，如果总经理涨工资的要求合理合约合规，该涨不涨甩个脸色给老板看也是可以理解的。如果有哪个公司的员工仗着自己是股东甚至是董事就闯到总经理办公室说：“你是我请来的，你得听我的！”看看会是什么结果？

徐潜龙

应该要有物业管理，但物业管理公司要走市场化， 要由业主委员会招投标综合评选，不能由 主管部门选定。

这话前面说得对，但最后一句错了。因为没有任何一个物业公司是“主管部门选定”的，非但法律不允许，现实中也不存在。

说到物业管理市场化，这不仅仅是业主的需求，也同时是物业公司的希望。但是目前而言，尚不具备这样的条件。因为物业管理的辉煌时代早就过去了，现在的物业管理做为一个行业，早已日薄西山，成了昨日黄花。

任何一个行业如果想要实现市场化，首要条件是要具备巨大的市场容量和合理的利润预期，二者缺一不可。如果说中国物业管理的市场容量算得上巨大的话，它的利润预期就显得差强人意了。当然，这里只说住宅物业。

住宅商品化已经三十多年了，伴随而生的物业管理也经历了同样的历史。如果说几十年前的物业管理可以算得上是朝阳产业，也算得上是曾经的“暴利”行业，让人垂涎三尺，趋之若鹜。但是，发展到今天，早已经风光不在了。很多十几二十年的小区，仍然执行的是二十多年前的收费标准。中国已经从默默无闻发展到了第二大经济体，但很多住宅物业管理项目却始终停滞不前，收费依然在执行二十年甚至三十年前的标准。物业公司没有钱，就只能降低服务标准，而且还是偷偷的。业主看到服务变差，自然就更不愿意提高收费。越没钱越差，越差越没钱。由此进入恶性循环。这种恶性循环的结果，受伤最大的一定是业主，因为物业公司如果到了连偷工减料都难以为继的时候，大不了可以拍屁股走人。但那时业主的财产一定是满目疮痍，惨不忍睹。

在目前的环境下，这个行业的生存都是堪忧的，更别说是市场化了。账就不算了，举个例子吧，在二十多年前，800元一个月的保安可以算得上是高薪职业，可是现在的保安，也仅仅就只能满足最低工资标准，想增加点收入，就只能选择超时工作以赚取点加班费。这就导致原来四人一岗的配置现在已经精简到了三人，二人甚至一人。在这种情况下，还想要求达到24小时精神抖擞的站岗状态基本是不可能的。

如果在现行条件下推行物业管理市场化，业主至少要多付出两倍以上的代价才有可能。否则，市场化想都别想。现实中，如果不是政府强力干预，禁止物业公司合同期满单方面撤管，很多早期住宅物业早就没人干了。其实，现实中最希望实现市场化的，并不是业主，而是物业公司。

拥有6568

以前没有物业比现在有物业更好，应该彻底取缔物业，乱收费，养了一帮无用的保安，广大 业主没安全感！

什么时候也不会没有物业（管理），以前在福利住房年代，负责物业管理的是国家和单位，因为他们才是业主，我们只是住客。住宅商品化以后，业主换人了，物业管理自然就要我们自己负责。单位没有了，国家不管了，因为你才是业主。

当然，如果你说的是取消物业公司，那个或许可以，本来聘用物业公司也只是法定的三种物业管理形式之一。业主可以选择自行管理或者委托其他管理人进行管理。《中华人民共和国物权法》第八十一条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 但是大前提是业主有能力且有意愿自行管理，或者有其他管理人可以委托。但按照目前的情况，有能力自管的业主是不会选择自管的，因为那个工作太过悖离价格原则了，而我们目前尚没有建立起物业管理的管理人体系，所以更多的小区依然会选择委托物业公司进行管理。

全国人民团结起来，强烈要求取消物管

养子子无礼，养狗狗咬人，若问何原故？自己寻原因。

没有成立业委会的小区，可以由社区居民委员会代行业委会职责，选聘或者招投标物业公司。

必须先由社区居民委员会召开全体业主大会，三分之二业主同意才行，包括物业费标准的制订。不过由于业主普遍是想着不花钱或者少花钱又要享受好的物业管理及服务水平的病态心理，所以就算大多数业主同意聘请物业公司进驻，但是因为物业费标准过低，物业费不好收等因素，物业公司没有利润或者会亏损，所以不会有物业公司进驻接管。

天上不会掉馅饼，世上没有免费的午餐。物美价廉，质优价廉的事情根本就不存在。市场经济原则就是质价相符，一分钱一分货。多花钱就吃鸡鸭鱼肉，少花钱就吃白菜萝卜。

想要什么样的物业管理及服务水平？愿意缴纳多少的物业费才是现实核心关键问题。离开了这个决定条件，都是异想天开，痴人说梦。

业主委员会不请物业，业委员管理人员发点工资，请保安，清洁工，水电管理人员等等发点工资，剩下的利润都是小区业主的不好吗业委员自己管理等于 为小区赚钱！

以上是律师为大家讲解的关于”物业公司由谁聘请“的内容，希望可以帮助到各位小伙伴。